REITs（房地产投资信托基金）就像是一个神奇的魔法棒，让小额投资者也能参与大型房地产投资，实现买房、收租和买地的梦想。那么，REITs具体有哪些优势？我们该怎么购买？收益来自哪里？

一、REITs的优势

• 便捷性：REITs为小额投资者打开了参与房地产投资的大门。无需大量的资金和专业的投资技能，个人投资者也能享受到房地产市场的收益。
• 灵活性：REITs可以投资于多种房地产类型，如商业、工业、住宅等，为投资者提供了更多的选择。就像搭乘公交车，可以选择不同的路线，到达目的地的方式也多种多样。
• 风险管控：REITs通过分散投资降低风险，让投资者在承受较低风险的前提下获得稳定的收益。就像是吃水果，吃多种水果比只吃一种水果更有可能保证营养均衡。
• 流动性强：在交易时间内随时可以卖掉。
• 专业化管理：REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。

 

二、REITs的购买方式

许多REITs都在证券交易所上市交易，投资者可以通过证券账户购买REITs。找到心仪的REITs就像是挑选商品，然后按照一定的步骤付款购买即可。

 

三、REITs每股分红金额

REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。

以“东吴苏园产业REIT”为例：

 

20221231年度报告

2022年 净收入159787825.86元

基金总份额：900,000,000.00 份

那么，2023每股分红金额=159787825.86/900,000,000.00=0.1775

20230810收盘价：4.162

股息率=0.1775/4.162*100%=4.26%

 

四、REITs营业收入分析

REITs底层投资基础设施，营业收入主要来自租金、物业等费用。

以“东吴苏园产业REIT”为例，该基金底层投资了两个基础设施：

 

苏州工业园区科智商业管理有限公司

 

苏州工业园区艾派科项目管理有限公司

 

 

五、REITs指标

单位净值：一般可从基金官网直接查询得到。计算公式：股东权益/基金总份额

 

 

注意：由于基金净值计算涉及到了不动产估值，较为复杂。一般只有年中、年末的时候，基金公司才会找专门的人对资产价值做评估，然后披露基金净值。

 

基金估值方法

一般大部分都选用收益法（现金流折现法）评估估价对象的市场价值。基金的年度公告中，就包含资产的估值结果：

 

基金总份额：900,000,000.00 份

每股估值=3,360,000,000/900,000,000.00 = 3.7333

看着比基金净值3.8926低了好多

 

股息率

股息率 = 单位分红/实时价格

 

净现金流分派率

净现金流分派率 = 预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值

 

六、结论

总体来说，REITs为投资者提供了一种低门槛、低风险、稳定收益的投资不动产的途径。