2月广州新房网签5032宗（本月末由于阳光家缘系统升级,缺失2月24、25日数据）。

环比上升6%，比去年同期成交上升11%，预计实际网签量在5300-5500宗左右，实际环比增幅增加10-15%。

经历春节月（1月）短暂回落之后，成交势头表现出较强上扬迹象，但对比本月二手市场的强势升温，新房市场增幅相对温和，预计有待3月小阳春才会进一步释放。

图表 1 广州2月一手住宅网签量价环同比

 

近期随着国内各行业强势复苏，客户购房信心正加速修复；

尤其2022年持币观望的刚需客，明显加快了入市步伐，近期增城、花都、南沙等区成交持续回暖。

根据我部了解，近期支撑一手市场成交，尤其是带动增城、花都、白云成交回升的“主力群体”，为2022年持币未入市的客户。

图表 2 近两年广州一手住宅供求情况变动

 

【新批供应】供应量与去年同期持平，开发商入市态度仍谨慎

2月，广州住宅新批供应2112套（24.39万㎡），供应面积比1月减少8%；

基本与去年同期持平（2022年春节月为2月）；

我部认为开发商当前推货态度仍保持相对谨慎，主要原因在于市场成交表现虽回升，但难言“火爆”；

无论是网签表现还是实际成交去化，目前广州新房网签成交仅恢复至去年9月水平；

2月推出的部分全新盘，即使有“中心区”的光环加持，部分楼盘首日去化率仍低于30%，说明客户观望态度仍比较浓。

图表 3 2月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

 

另一方面，虽然部分热门楼盘酝酿涨价，但绝大部分项目依旧“不温不火”。

踏入2月之后，市内如海珠、番禺、天河、黄埔极个别热点项目酝酿涨价3-5%，引起市场关注。

但从我部统计的全市楼盘情况来看，大部分项目去化表现仍未如预期；

尤其外围区项目，开发商收回了去年11-12月推出的优惠，客户关注度亦随之下降；

客户对价格的敏感度仍较高，说明目前市场绝大部分楼盘供求“博弈”仍处于“卖弱买强”的状态。

图表 4 2月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

 

【成交情况】增城成交持续走强，与刚需客加速入市有关

2月增城成交表现持续走强，本月共成交1300宗（12.9万㎡），连续4个月成交递增，且大幅抛离“老对手”黄埔（2月成交691宗）。

我部认为，增城成交回暖，主要与去年3、4季度持币观望的刚需客当下积极入市有关；

目前增城成交靠前的绿湖国际城、金地半山风华、金茂万科都会四季等，主要吸纳东部就业的刚需买家以及部分大湾区投资客。即使近期佛山、东莞相继调整了限购政策，增城依然保持成交“高歌猛进”，说明客户还是看重增城性价比高等优势。

另一方面，2月广州官方挂出第一批计划供应用地，根据清单显示，第一批供地共21宗，合计134.5万m²。其中涉及荔湾、白云、天河、番禺多宗靓地。

官方给予充分的时间房企进行地块考察、调研，是更加人性化的表现，预计将会刺激更多房企拿地积极性。荔湾、番禺本次放出多宗地块，涉及多个板块，买家可重点关注地块周边的在售一二手项目。

另一方面，黄埔缺席本轮供地，去年黄埔整体供应量亦偏少，目前科学城、知识城已出现局部供应不足、楼盘推货“青黄不接”阶段，建议买家加紧购入，以免日后购房成本增加。

图表 5 2023年2月广州各区一手住宅供求量价对比

 

【库存状况】近期网签表现平稳，去化周期横向发展

截至2月末，全市库存量1184万㎡，去化周期21.4个月；

由于成交并未有出现“立竿见影”式的增值，因此去化周期基本与过去2个月持平。

图表 6 近一年广州库存及消化周期变动

 

图表 7 各区库存及消化周期

 

【个盘表现】增城、白云、黄埔刚需盘正抢占TOP10“话语权”

本月增城、白云、黄埔等区刚需盘持续表现强势，其中增城有都会四季、绿湖国际城、金地半山风华3个项目上榜，均价处于2万/平及以下项目。

另外如南沙保利时光印象、白云星汇城、黄埔星汇城等项目，均为各区性价比较高的刚需盘。

图表 8 2023年2月广州一手住宅网签宗数TOP10

 

【后市研判】买家入市态度积极， 3月将会是市场温度的“探测器”

实际的市场表现反映楼市已出现明显的“升温”信号，从目前广州商场、餐饮、购车购房、旅游等行业表现情况来看，客户正陆续恢复消费信心。

我部认为3月成交表现将会成为市场温度的“探测器”，1-2月部分楼盘成交变好，主要原因为去年3、4季度积压的客户所致，而能否吸纳新一波客户入市，则有待3月成交表现的反馈。

另一个值得关注的情况，则是过去1-2年成交较为集中的板块，正处于“青黄不接”的销售阶段；

部分甚至由于无新增宅地供应，可入市货量将会受到影响，从而间接影响成交；

如黄埔萝岗、科学城、知识城，增城朱村等，过去客户成交较为集中，备受追捧，如今供应量大幅减少；

由此需求的客户究竟选择观望等待新盘，还是转投其他板块，同样值得关注