无论是住宅地产，还是商业地产、旅游地产，产品定位都离不开对宏观环境和微观环境的解读。今天来说一说这些环境因素。

宏观环境

涵盖政治法律环境、经济环境、社会文化环境、人口环境、科学技术环境、自然环境等。

一、政治法律环境

1、国内外政治变化影响消费行为

当政治局势稳定时，人们的消费和投资行为比较乐观；当局势动荡时，为了规避风险，则消费和投资行为相对保守。

2、政府通过各类政策对市场行为的引导和调节

政府对宏观经济的调控、对企业行为的干预主要是通过制定各种经济政策和运用经济杠杆来实现的，包括财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策、土地政策、住房政策、房地产开发和销售政策等。如政府通过降低住房贷款利率，可以促进购房成交量的提升。

3、良好的法律环境市场正常运行的保证

法律是各项社会活动的基本保障。影响房地产企业的法律是2017年8月30日修正后实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》。

 

二、经济环境

1、国民经济发展水平影响社会整体消费行为

国民经济发展速度越快、收入水平越高，则消费者人均收入越高、社会购买力越强，房地产行业发展的机会也就越多。反之亦然。

2、消费者收入水平是影响社会购买力的最主要因素

消费者在总收入中减去生活必要开支，剩余才是可以任意支配的收入，这部分收入是影响市场消费需求变化最活跃的因素。

3、消费者支出模式直接反应社会需求

国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家或者地区人民的生活水平状况。家庭或者个人收入越少，则以食物为主的刚需在总消费中所占比例就越大，恩格尔系数就越大。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%~59%之间为温饱，40%~50%之间为小康，30%~40%之间为富裕，低于30%为最富裕。我国恩格尔系数逐年下降，2019年已经降至28.2%。

4、消费者储蓄和信贷情况反应消费超前还是滞后

储蓄越多，越体现对未来不确定性的风险防范，越体现消费滞后性。随着经济的不断发展、社会的不断进步，超前消费越来越普遍。

 

三、社会文化环境

1、价值观念反应消费者认为各类事物是否有价值

如传统观念认为一个房子住一辈子，因此购房时需要考虑今后几十年的需求。而目前更多年轻群体出于自由、购买力等各方面考虑，追求小而精的住所，因此市场上出现了很多酒店式公寓，面对的就是这些消费群体。

 

2、受教育程度和职业影响消费理念

这两者因素直接关系到消费者的收入、社交、居住环境及消费习惯等因素。从购买习惯来看，受教育程度越高的消费者购买时的理性程度越高，对房屋的设计方案、房间大小与分隔、功能与环境等都与一般消费者不尽相同。

3、民族和宗教是特殊因素

各民族在漫长的历史进程中都形成了不同的风俗习惯，从而形成了不同的消费需求和行为。如不同民族在不同的建筑风格上有着不同的要求。

四、人口环境

1、人口总量与人口增长反应最基本的消费基数

这两个数据不仅本身直接反应消费市场需求，而且增长速度也需要与经济增长速度相关联。两个速度存在差异时，反应的消费需求也会发生变化。如经济增长速度小于人口增长速度，则刚需型消费占比会增加。反之亦然。

2、人口构成体现消费需求的搭配

不同的人口有着不同的消费需求，不同的人口构成就形成的不同的家庭需求。年轻的两口之家需要小而精的房子，事业有成的夫妻则需要住宅的改善，诸如此类。

3、人口流动性反应区域市场需求的增减

也反应地方经济发展的快慢。人口流出型城市市场增值空间一定小于人口流入型城市。

 

五、科学技术

科学技术是第一生产力。新科技一方面可以开发新产品，满足顾客新的需求；另一方面，可以增加各项工作效率。

六、自然环境

1、地理环境影响通达性

涉及对交通以及各类配套等方面的影响。

2、地质地貌影响建筑设计风格

涉及地质结构、地貌形状等方面因素的考虑。

3、自然风光影响建筑结构、朝向、户型

涉及临水、临山等方面因素的考虑。

4、气候气温影响建筑布局、装修

气候温暖、寒冷影响是否适宜人居住。

 

微观环境

涵盖消费者、竞争者、供应商、营销中介、公众以及企业等直接影响企业生存和发展的因素。

一、消费者

1、个体直接消费群体

即刚需人群，为了居住而消费，更关注房屋的实用性、实惠等因素。

2、产业市场投资群体

为了获取利润而购买，更关注房屋的增值能力。

3、其他特殊市场

中间商、政府等非盈利市场以及国际市场为特殊市场。

 

二、竞争者

包括现有竞争者和潜在竞争者。分析点包括竞争企业数量、规模、能力、资金、技术、土地储备等。通常反映销售房产企业竞争实力的三个因素分别是销售增长率、市场份额、产品获利能力。

三、供应商

1、土地所有者为直接影响因素

所有者的信誉、态度、喜好等各方面因素都成为拿地的第一需要解决的问题，且同一土地上的所有权人越多，通常开发的难度越大。

2、建筑承包商的实力影响产品质量

承包商的技术实力、经济实力、管理经验的效率高低都对项目的开发及市场推广有着重要影响。

3、金融机构影响贷款问题

4、建筑材料及设备供应商影响产品建设

5、专业顾问影响产品品质

如规划师、建筑师、估价师、经济师、工程师等，提供技术和信息服务，对产品品质产生相应的影响。

6、投资者接解决资金来源

7、物业管理公司影响产品售后服务

 

四、营销中介

1、中间商往往使得产品更具效率地推出市场

中间商承担着调研、促销、沟通、谈判、实体分配、财务及风险分担等功能。分为经销商、代理商等，前者拥有产品所有权，后者仅仅为代理。

2、营销服务机构

指市场调研公司、广告公司、各种广告媒介以及营销咨询等专业公司。

五、公众

指对房地产企业实现经营目标有实际或者潜在影响力的群体。

1、金融公众影响企业取得资金

如银行、投资公司、证券公司、股东等。

2、媒介公众影响社会舆论

如报纸、杂志、电台、电视台等传播媒介。

3、政府公众主导市场

4、其他

社团公众（消费者组织、环境保护组织等）、社区公众（附近的居民和社区团体）、内部公众（企业内部管理人员及一般员工）

六、企业

1、企业资源和能力影响满足市场需求的能力

2、企业文化对目标的开展具有导向作用