张先生：我手里有30万闲钱，打算买一套房子，将来租也好，卖也好，都能多一份收益。可是我媳妇说，买房还得还利息，不如手里留点钱，等过几年，孩子大学毕业，到结婚的年龄了，我们也能拿出钱给孩子买婚房。可我朋友劝我，说房子是“硬通货”，稳赚不赔，如果将来通货膨胀了，房子可比现金值钱。我感觉他俩说的都挺有道理，所以现在有点纠结，不知道怎么办好。

​张先生想买一套投资性房产，但是他的妻子和朋友，对这件事，有不同的看法。

其实，张先生纠结的点，是现阶段应该买房还是存钱？而且，他不是刚需，是想买一套投资性房产。至于买房还是存钱，这个咱们不能瞎说，得有数据支撑，我们先来算一笔账。

现金虽好 贬值很苦恼

如果张先生把这30万都存起来，将来等孩子毕业，给孩子买房用，那么根据中国工商银行的人民币存款利率，五年期的定期存款，整存整取的利率最高，为2.75%，那么五年下来，张先生可以得到41250元。

这么看，收益好像不错，毕竟5年就可以得到4万左右的利息。那如果用这笔钱付了首付，买了房子，再把房子租出去，又会有多少收益呢？

我们以商业贷款，等额本息还款法，还款周期30年来计算。100万的房子，30万的首付，贷款70万，那么每月需要还款金额大概在3000多元。

以哈尔滨的市场情况，每月租2千元应该不成问题，这样以租养贷的话，相当于张先生每月需要额外负担1000多元的月供，压力不算大。

这么看，似乎存钱和买房，都有一定道理。存钱的话，短期内没有经济压力，存在银行，还可以获得一些利息。买房的话，回款周期就比较长了，但是100万买的房子，不管到任何时候，它的价值，都很可观。

而且，现金的购买力，不是固定不变的。如果，未来一旦发生通货膨胀，你手里的钱可就要贬值了。可在通货膨胀面前，通常情况下，房子的价值会高于现金的价值。

可以以抵抗通货膨胀为目的购买投资性房产

所以，相比于现金，我个人倒是认为，房产姑且可以算作是“硬通货”。至少，现阶段房价趋稳，虽然不能大涨，但是也不会大跌，100万的房子放在那里，将来卖了，回本应该不成问题。

对于投资性房产，我的观点一直都是，如果你只是想通过购买房产，来抵御通货膨胀，更看重房产的保值性，至于能否增值，不那么在意，那么认真选择之后，可以购买。但如果你是希望通过购买房产，来实现财富的大幅增值，那么奉劝您，按现阶段的形势看，这个想法恐怕很难实现。

现在，国家调控的目的就是想抑制房价过快上涨，所以，未来，房价大涨是不可能的，像北上广深等大城市，属于人口持续涌入性城市，有充沛的购房需求和租住需求，房价还有一定的上升的空间。

不过，对于全国大部分城市，未来的房价趋势，应该是以稳为主，同时伴随着微涨微跌，所以，想要购买投资性房产，要放平心态，认真考虑以后，再做决定。

已获益为目的投资性购房时代已经过去

其实到现在，还是有些人依然抱有侥幸心理，他们认为，我这又不是炒房，只是家庭的第二套房产，是投资性购房而已，有什么风险呢？

有的，问题的关键点就在于，现在的房子太多了，而人口红利正在减少，以后二手房的接盘者会越来越少。

根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%左右是房产；住房拥有率高达96%，家庭负债参与率为56.5%，其中家庭负债主要以房贷为主，占比75.9%。

除去一线城市，住房资源紧张以外，大部分的三四线城市，都出现了住房过剩的现象。单看这96%的住房拥有率，就知道大部分人都不缺房子住。再说了，这么多房子，总需要市场消化吧，且不说，市面上还有在建的新房，光是二手房，就需要足够多的消费需求去接盘，可是现在，房价趋于平稳，房子已经炒不起来了，聪明的炒房客早就已经退出了市场，现在的情况是，人口老龄化明显，新生儿逐年减少，而人口又是支撑房产上升的重要因素，如今，连这一优势也没有了，房子不仅炒不起来，连“刮油水”的机会，也渐渐少了。

（2017年全年新出生人口1723万，同比减少63万；2018年全年新出生人口1523万，同比减少200万；2019年全年新出生人口更是跌破了1500万，为1465万，同比减少58万。）

为什么这么说呢？因为以后符合市场需求的房产，必定是科技社区，智慧社区，人们对于“家”的要求只会越来越高，比如，高绿化率，高档社区，多居室，大开间等等，而这些标准，是你手上持有的二手房，所无法满足的。

显然，如今买房已经不是合适的投资标的了。曾经，我们眼见一栋栋高楼拔地而起，许多人赶在涨价前，买了房子，尝到了甜头。而现在，房价趋稳，LPR虽然连续4个月未降，但总体来说，比照去年也跌了不少，现在的利率并不算高。这是属于刚需的利好时代，却不是炒房客和投资者的天下了，财富的斗转星移，不会因个人意志而改变，这是一个真正属于刚需和改善的年代，房地产正在逐渐回归居住属性。

“硬通货”并非房产

最后呢，我还想纠正一下张先生的朋友，他认为，房子是“硬通货”，是稳赚不赔的买卖。其实，这个说法并不准确。

“硬通货”是什么呢？准确的说，硬通货是"软通货"的对称，又称硬币，它包括，金属货币，如黄金、白银，以及在国际金融市场上汇率比较坚挺的货币，所以说，房子并不属于硬通货的范畴，最多可以算是，现阶段相对保险的投资方式而已，因为它具有保值的属性，而中国拥有庞大的人口基数，购房体量较大，所以在未来的十几年内，房子仍然是许多家庭的重要资产。

真正的“稳定通货”，应该是“理性敏感的思维嗅觉”以及“灵活变通的头脑”。只有这样，才会在下一次财富变迁时，抓住机遇，占得头筹。

至于张先生目前面临的困惑，我的个人建议是，可以多走走多看看，第四季度是不错的购房时机，可以在认真考察之后，选择一处优质的房产，为财产增添一份保障，但是到底是买房还是留现金，张先生还是要根据家里的实际情况，和家人商量之后，再做决定，而且在这里我还要建议大家，可以为投资做打算，但是也别忘了，手里要留一定的存款，以备不时之需。