3月31日消息，自然资源部和中国银保监会在新闻通气会上表示，印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。《通知》提出要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

看到金融从业的朋友在朋友圈纷纷转发这个通知，但实际什么是带押过户、带押过户解决了什么实际问题和遇到的障碍，笔者以下进行详细阐述。

在解释概念前，我们看下全国率先开展“带押过户”济南市的先行先试数据，自2022年8月实施“带押过户”以来，截至今年3月中旬，已办理业务2900多笔，而8月至今年3月中旬近8个月时间，全济南二手房交易超过3万套，可以看来选择带押过户的实际交易不足10%。根据济南时报4月4日报导，虽然交易占比不足整体10%，但“带押过户”的优势还是非常明显的，以济南近8个月的运营数据看来，交易时长从平均15天减少到2天，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，大大节省了交易时间和资金成本。

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什么是”带押过户“

带押过户是指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金可以直接完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款（这里需要重点提示的是目前“带押过户”主要是住房贷款业务领域，其他消费和经营贷贷款涉及到的抵押过户暂不支持）。传统的二手房交易往往需要先结清卖家的贷款，然后再让买家办理房贷，而带押过户就可以有效节省时间和精力，更快完成过户，对于市场流通有一定的加快作用。通过图一和图二比较就可了解带押过户与传统流程的区别：

图一：传统交易流程

图二：带押过户交易流程

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“带押过户”怎么操作？

按照目前各地的实践来看，大致分为两类，一类是交易方直接参与交易模式、另外一类是由第三方公证处等参与资金监管交易模式：

交易方直接参与交易模式：第一步，买卖双方及抵押权人（银行）签订抵押人变更三方或四方（不同抵押权人）协议。第二步，三方或四方携带不动产权证、身份证明材料、企业委托材料等到不动产登记中心签订买卖合同，共同申请办理不动产转移登记及抵押变更登记等。通过组合登记，实现了不动产转移时抵押人同时变更为新权利人，实现不动产带抵押转移。

第三方公证处等参与资金监管交易模式：第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

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“带押过户”给客户交易带来的好处

带押过户保障了交易款项安全、缩短了交易周期、节约了过桥资金成本，同时在一定程度上活跃了市场的流通。

1、保障交易款项安全：带押过户模式可以保障交易款项的安全，防止交易双方出现违约或其他问题而导致款项损失。

2、缩短交易周期：带押过户新政，有望大幅缩短交易时间，甚至可以缩短一半，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。

3、节省过桥资金成本：过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。

4、活跃市场流通：带押过户可以刺激二手房市场的需求和供给，因为它降低了买卖双方的交易门槛和心理压力，增加了他们的可选择性和信心。尤其是对于那些想要换房或者投资的人来说，带押过户可以让他们更快更便捷地完成交易，从而加速“连环单”的节奏，促进房屋流转和良性循环。

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“带押过户”落地中遇到的实际障碍

首先是否能够带抵押过户，完全取决于银行意愿：《民法典》落地已经一年多，带抵押过户的实际落地比例并不高，因为这对银行的吸引力不足，特别是非同一银行的带押过户，对于需要提前还款的银行来说是存量优质资产的流失（目前提前房贷提前还款已经需要平均等待3月以上，除非客户持续投诉不然银行不会主动加速受理）。而对于放贷银行来说，这又是潜在的风险。所以对于非同一银行之间交易，通常还是有一定比例需要客户先结清贷款的。

其次普遍不被出售方接受：“带抵押过户”意味着必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱；那置换的怎么办？所以除非卖方纯粹以变现为目的，否则是不会接受这种交易方式的。

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“带押过户”的其他影响

带押过户对二手房市场垫资业务影响较大，对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户政策是一个极大利好政策。公证处或银行可以替卖家归还贷款用于解除原有抵押 ，节省一大笔过桥资金的成本，极大的压缩了这个市场的需求，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能来的一定风险。