前言：

虽然新冠肺炎疫情还在持续，但我们的工作和生活还得继续。今天，2月12日，很多公司复工了，老周也不在纠缠疫情、聊聊物业管理中的其他话题......

 

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正文：

昨天老周和老友聊天，老友说他在家上班（比老周幸福）、还在调整所负责的物业小区2020年度预算。老周奇怪怎么过完年了还在调预算，老友说年度预算从去年9、10月份开始、已经做了N多版，临近放假时公司又要求将小区物业预算的利润率调高到40%，而且这是物业主营业务的利润率，不包括多种经营收入......

碰到离谱的话题，老周就开始和老友胡聊起来，建议老友必要的人工不能省、其他支出能省就省、停车场收入经可能的做大，先把预算应付过去再说。至于执行，到了年中公司大多数项目都运行不下去，跟着大家集体申请调预算。总之，40%利润率肯定是老板的硬性要求、物业公司老大硬撑执行，具体能不能落地和实际执行大家心里都知道......另外，老友所在公司，是上市的物业公司，对利润率的要求也是硬性指标，没有办法。

下面，老周就聊聊物业管理主营收入40%利润率这个话题，聊聊物业年度预算的零零碎碎。

 

一、物业的主营业务收入

物业主营收入：按《物业管理企业财务管理规定》，主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

通常，行业内将物业服务费收入、停车场收入（销售车位的物业管理费、非销售车位的停车费）及物业大修的管理费用等收入列入“主营业务收入”；至于多种经营收入、房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入等都算作“其他业务收入”。

备注，以上属于非财务专业的简单介绍，可能不太准确和全面；另外停车场的月租停车费、临停收入算主营业务收入还是其他业务收入，各家公司的处理方法也各有不同。

 

二、物业主营业务利润率40%可能吗？

从事物业管理的朋友应当知道，物业主营业务利润率高的项目主要是商业项目（写字楼、购物中心）的物业管理，特别是甲级、超甲级写字楼项目的主营业务收入的利润率比较高（购物中心商铺的物业管理费一般除了用于物业支出外，还要承担整个购物中心商业管理的成本，包括人工、运营及推广费用，所以购物中心物业服务费收入很难单独计算）。当然，甲级、超甲级写字楼一般是甲方自持、组建商管团队管理，负责具体管理工作的物业公司利润率一般也不是太高。

至于住宅类物业项目（住宅小区、公寓等），由于政府指导价的限制，物业服务费本身标准也不高，主营业务的利润率都不高的。但有一种情况例外，就是地产开发公司下属的物业公司，为了地产公司品牌、地产开发和房产销售的目的，地产公司会给物业公司一定的财务补贴，这类项目的利润率较高，但目前这种情况也非常少了。

所以，对于老友说的小区物业预算的利润要到达40%，肯定是无法实现（老友管理的是住宅小区）！老友自己修改预算、凑数都很难。

 

三、物业公司为什么能提出利润率40%的要求

物业公司要求主营业务利润率40%，说明老友管理的住宅小区是采取的包干制管理模式。

按《物业服务收费管理办法》的规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。按法律法规及行业惯例，包干制管理模式下，业主缴纳的物业服务费属于物业公司收入，而物业服务费的使用（支出）属于企业商业秘密，不需要公示和公开，物业公司提供的物业服务质量只要达到合同约定的标准即可，是“结果监管”的物业管理模式。

相对于酬金制管理模式，包干制较为简单，物业公司如果有能力，可以配置能干高效的项目经理、综合素质较高的各级管理人员，精简机构、控制管理成本，确保花最少的钱达成物业合同所约定的质量标准，实现利润最大化；但同时，包干制还有一个比较大的问题，物业公司追求短期效益、忽略对公共设施设备的日常维保投入，尽可能使用业主维修资金实施工程设备维修的情况，对业主而言、隐患非常大！

这也就是，老友的公司可以下达主营业务利润率40%的基础；但在酬金制管理模式下，业主缴纳的物业服务费属于全体业主所有（物业服务费的结余或者不足均由业主享有或者承担），不属于物业公司的收入，物业公司只能按合同约定提取管理酬金，不可能出现40%利润率的情况。

平心而论，对于没有地产公司财务补贴、执行政府指导价的普通住宅小区，如果主营业务的利润率超过20%，就说明物业公司存在短期行为，长期以往将损害全体业主的利益！

 

四、如何规避

如何规避出现物业主营业务收入40%利润率的情况发生，维护全体业主的利益，老周认为应当学习《深圳经济特区物业管理条例》（2019年新版条例）的做法，全面推行物业服务费酬金制模式。

深如：深圳物业管理新条例中设立了“业主共有资金管理”制度，这个制度规定如下：

• A、业主的物业管理费、共有物业收益都属于业主共有，存入“业主共有资金共管账户或业主共有资金账户”；
• B、物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业；
• C、业主共有资金基本账户或者共管账户信息应当通过物业管理信息平台向全体业主实时公开，共有资金可以受到全体业主的监督；
• D、业主委员会拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法，拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准，业主大会决定（物业公司负责实施）。

按以上规定，物业服务费就是“业主交给自已，不是交给管理公司”，物业公司只按合同约定收取管理酬金、按业主大会决定的服务内容、服务标准、年度预算等实施物业管理工作，不存在“多收费、少干活”、侵害全体业主利益的情况！

 

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结语：

朋友们如对酬金制、包干制及深圳物业管理新条例的内容感兴趣，可以看看老周以往的文章，如：

• 老周聊物业—8.聊聊物业服务费的酬金制和包干制；
• 老周聊物业—39：解读，深圳物业管理新条例的变化和亮点（上）；
• 老周聊物业—40：解读，深圳物业管理新条例的变化和亮点（下）；