资产价格波动形成机制是研究资产价格波动的重要组成部分。

主要从微观经济主体视角即噪声交易、过度自信、羊群效应。

宏观经济环境视角即金融自由化、杠杆、流动性过剩研究房地产市场价格波动的形成机制。

 

一、基于微观经济主体视角的房地产市场价格波动形成机制

从微观经济主体行为的角度入手，我们能够发现噪声交易、过度自信、羊群效应等非理性因素都有可能直接或间接的导致房地产市场价格波动的产生。

 

噪声交易中投资者着重关注噪音而造成价格扭曲，导致波动的产生。

投资者过度自信会产生知识错觉，因而对所持有信息精确度认可过高，并大量买入估价过高的房产，造成了市场价格波动。

在羊群行为中，投资者盲目从众而忽视自己拥有的信息，过度追涨杀跌，导致波动的产生以及经济的衰退。

（一）噪声交易

在有效市场的假说中，与价值无关但可能影响价格的信息就是噪声。

Kyle首次提出噪音交易者这个概念，在此基础上Black又对噪音交易者重新定义，即为那些因不能获取内部资讯而不理智地以事实为依据进行买卖的投资人。

在有噪声的情况下，为获得最大收益投资者往往忽视基本面信息，只关注与价值无关但可能会影响价格并使其不合理的“噪音”。

 

这种行为会造成价格扭曲，导致价格波动的产生和扩大。

噪音的产生有很多原因，最重要的原因是交易双方的信息不对称和金融市场的不稳定。

在不同理论中，学者对噪声交易导致的波动是否会长期存在持不同观点。

在有效市场假说中，当噪音持续存在时，价格会逐步向内在价值靠拢，噪声会逐渐消失，波动也就不再存在。

支持该假说的学者Famaetal.指出，噪音交易员的期望回报为负值，不会持续很久，因此其所带来的波动不会持续太久。

 

而噪音交易理论的观点则是，噪音会因长期的非对称和金融市场的不稳定而出现长期偏离基础价值的现象，并由此出现长期的价格变动。

（二）过度自信

过度自信是指人们会产生知识幻觉从而过高的估计自己所获得信息的准确性。

在房产交易中，投资者会过分估计自己得到消息的精确度，过分相信自己的判断是正确的，而其他人的决定则是不合理的。

中国房地产市场中有两类市场参与者分别为价格接受者和内部人士。

价格接受者为交易市场中的中小散户投资者，内部人士为信息获取能力较强的机构投资者。

如果大量投资者获得较少信息并对这些信息给出不同的解释，投资者就会过度高估这些信息。

 

在某一房产中进行大规模的投资，使当地的房价迅速上升，房价会与其真实的价值相去甚远。

价格波动由此产生，此时市场效率会因为过度自信而有所下降。

但是当只有内部投资者拥有信息时，内部投资者会过度自信自己所拥有的信息，大量购买某项房地产。

但是同时他们过多的交易也会把他们所有的私人信息暴露出来。

从而会使其他没有内部信息的投资者迅速增加该项房地产的投资，房价就会很快回到它真正的价值。

（三）羊群效应

羊群效应是指在不确定的信息背景下，由于受到其它投资人的干扰，

而对他人的行为进行了模拟，过度相信公众舆论而不认同自身拥有信息的行为。

如果羊群效应超过某一限度，就会出现价格波动以及金融危机的出现。

 

在资产价格上升的市场中(比如牛市)，盲目的追涨造成价格严重高于资产内在价值，就会导致波动的出现；

在资产价格下降的市场中(比如熊市)，盲目的杀跌导致资产价格严重低于资产内在价值，就会造成经济衰退。

投资者的这种羊群行为造成房地产价格大幅波动，金融市场稳定性也因此有所下降。

信息的不完全性是羊群效应发生的基础，因此当市场中存在充分信息时，羊群效应就会失效。

羊群效应的失效会使过度上涨或过度下跌的房地产价格向基础价值趋近。

羊群效应的这种不稳定性和脆弱性也直接导致了房地产市场不稳定和脆弱的资产价格。

 

二、基于宏观经济环境视角的房地产市场价格波动形成机制

金融自由化、杠杆、流动性过剩等宏观经济环境因素都会直接或间接的促进房地产市场价格波动的形成。

 

在金融自由化背景下信贷大幅扩张、监管能力不足以及国外资本大量流入助长了波动的形成及膨胀。

过度的杠杆与房地产价格呈正向促进关系，金融杠杆会促使房地产价格波动的产生，对实体经济产生冲击；

流动性过剩使得过量资金追逐有限的资产，导致房地产价格暴涨，最终导致价格波动的产生。

（一）金融自由化

金融自由化也叫作金融深化，市场完全地发挥调节作用，国家不再对利率和汇率进行干预。

货币和外汇的变化可以真实地反映市场的供需情况，从而对通胀进行有效的调控。

金融自由化一方面是对国内金融管制的放松，另一方面是对跨国资本管制的放松。

 

当金融自由化在国内实行后，大量私人机构进入放贷市场竞争就会异常激烈，金融机构就会扩大放贷规模，放贷标准大幅下跌、

而现行监管措施无法有效监管，最终就会导致波动的形成。

在放松金融机构业务范围的监管后，银行会将储户资金投入到房地产行业中去、

尤其是信贷扩张后，大量资金投入到房市中去助长了波动的形成及膨胀。

当本国利率上升时，将会有大批的外资涌入，从而在国内进行套利投机，最终导致房地产价格的剧烈波动。

（二）杠杆

适度的杠杆有利于促进经济增长。

但过度的杠杆常常会成为房地产价格波动产生的诱因，引起系统性风险的发生，从而对实体经济产生冲击。

 

杠杆借贷和投机需求的高速增长会导致投资者繁荣和房地产市场价格波动的产生，房地产经济在杠杆乘数效应下会进入繁荣—萧条的循环。

金融杠杆对房价波动具有正向作用。

在房地产市场中的金融杠杆越高，在房产中的投资就会越多，就会导致房屋的价格在短时间内快速上涨。

并且当房地产的投资回报超过了融资杠杆的成本时，就会有更多的人通过杠杆融资来购买房产。

进而导致房价再一次上涨，从而导致房地产价格波动的产生。

 

当波动破灭之后，房地产经济最终就会走向萧条。

（三）流动性过剩

流动性是反映资产变现能力的指标，在流动性过剩时，大量的资本流入了房产。

房地产投资过热，导致房地产价格迅速上升，上游资产的快速上升必然引起下游消费品的上升。

从而引起物价的快速上涨，导致通货膨胀，最终引起经济过热以及价格波动的出现。

导致流动性过剩的原因是多方面的，具体来说有以下三点：

国际收支失衡、国际资本大量流入以及金融市场全球化。

我国一直以来都是贸易双顺差，经常项目以及资本项目顺差，出口商持有大量外汇就会和中央银行进行兑换，央行就会兑换出大量本国货币，释放大量流动性。

 

近年来，在宽松的货币政策下，我国的外汇管理政策也逐渐放松，上述措施造成了大量的国际资金涌入国内股票和房产，造成了流动性过剩，促使资产价格波动形成。

在金融市场全球化的背景下，金融不断创新，金融市场效率不断提升。

一方面，货币的流动速度大大加快。

另一方面，各类信贷工具也促使了信贷的扩展，从而使可交易的货币数量快速增长。

尤其是在次贷危机以及新冠疫情以后，为了应付流动资金短缺和促进经济发展，各个国家都采取了宽松的货币制度。

大规模增发货币，释放的流动性造成了全球性的流动性过剩，助长了波动的形成及膨胀。