8月19日晚，珠海老牌房地产企业华发股份（600325.SH）发布2021年半年报。华发股份为南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企。公告显示，上半年，公司实现合同销售金额640.85亿元，同比增长45.42%；营业收入207.73亿元，同比减少9.15%；净利润 23.66 亿元，归属于母公司的净利润 16.87 亿元，分别较上年同期增长10.54% 及15.03%；毛利率29.58%，比去年同期增加5个百分点；净利率11.39%，比去年同期增加2个百分点。

报告未对营收下滑做出解释，具体来看，华发股份的主营业务——房地产开发与经营的三大业务大区收入都出现下滑。华东大区是收入最多区域，达70.88亿元，同比减少18%。排名第二的是其大本营珠海大区，收入52.80亿元，同比减少25%。北方大区收入20.99亿元，同比减少27%。华南大区收入实现增长，为37.13亿元，增长5%，北京区域实现收入14.34亿元。

报告期内，公司实现新开工面积273.69万平方米，竣工面积204.47万平方米。截至报告期末，公司进驻全国47个主要城市，在建面积1746.81万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米。

南方+ 周中雨 制图

截至报告期末，华发股份总资产3473.53亿元，归属于上市公司股东的净资产225.45亿元，分别较年初增长7.91%和7.42%。公司经营活动产生的现金流量净额201.5亿元，同比增加122.93%，尚未结算的预收楼款为642.61亿元，较年初增长23.54%。

虽然盈利能力提升，财务数据一片大好，但中报也暴露了华发股份一个问题——其少数股东权益为归属于母公司股东权益的两倍多，而少股股东所占的净利润却不足三成，是归母净利润的2/5左右，给人“明股实债”的嫌疑。

何为“明股实债”？这主要是指投资方以股权投资的名义进行债权投资，通过约定刚性兑付和固定收益条款，最终实现保本退出的一种融资模式。作为一种新的融资担保方式，“明股实债”兼具股权和债权属性，因其能有效降低财务杠杆、优化合并报表，在地产、私募等领域被使用。

东方财富数据显示，近两年华发股份少数股东权益持续走高，在2020年上半年已超过归母权益，为276.01亿元，占总权益的54.83%，如今甚至超过归母权益的两倍，达到473.5亿元，同比增长约72%，占比约68%。但其损益近年来却变动不大，少数股东权益与损益的变动并不匹配。

据国金证券统计，2020年TOP 50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%，华发股份的少数股东权益占比远远高于平均值。此外，将少数股东权益占比与其实际盈利占比（少数股东损益/净利润）进行比较也有助于判断房企是否含有隐性负债，华发股份的两者差额约40个百分点，存在明股实债的风险较高。

为了追求规模效应，华发股份近年一直奉行高负债的发展策略。其仅用了4年就成功实现了从年销售一百多亿元到一千多亿元的飞跃，但背后却是债台高筑。年初，南方+房产频道记者根据其发布的年报数据，折算其净负债率高达201.2%。根据东方财富数据，截至2021年6月，资产负债率80%左右。

南方产业智库点评

销售业绩大增，盈利能力也实现增长，但营收出现下滑。值得关注的是其归属少数股东权益同比增长超七成，如今占比60%以上，比归母权益的两倍还多，表明其降杠杆压力仍非常大。