近年来，有一些小区过年给业主发红包福利的新闻火了。一般业主都是向物业公司来交物业费，那么怎么还能领到福利呢？

这要从我国法律对于业主权利的保留来说起了。

一、业主福利的资金来源有哪些？

以杭州太阳国际小区为例，他们的业主福利资金主要来源以下几方面：

1.小区外围停车位将近200个，他们这么管：小区的车子，一天24小时不管进出多少次，就是4元一天；外来车辆收费5元/小时。一整年收入39万。

2.属于全体业主的营业性用房，700多平方米的商铺全部由业委会自管，年租金35万。

3.电梯广告收入一年15万。

4.除了其他收入，还有笔收入是来自物业费，“太阳国际的物业实行了酬金制。业委会也要给物业开工资，每个月给物业支付2.3万元，一年不超过30万。所以物业费中除去日常开支，多出47万。”

二、业主福利的法律保障有哪些

@象牙山律师总结《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，认为可以归业主享有的公共收入，一共有以下几方面：

1.地上车位停车费

地上车位的法律性质为小区业主共有。所以，其停车占地收费应该归小区业主共有。而物业对停车所提供的服务管理可以纳入物业费也可以另行约定，归物业所有。

 

2.房屋租金

按照物权法和物业管理条例的规定，物业用房产权属于全体业主共有，业主大会可以约定将其部分作为营业性用房，获取出租收入。

3.租赁合作收入

利用小区电梯等公共空间所做的广告，快递箱、饮水机、自动售卖机等占用小区公共空间设施的租赁或合作费用，其法律性质为业主共有。

 

4.物业费结余

对于实行业主物业管理自治的小区，全体业主可以约定采用比较灵活的物业管理方式。比如实行了酬金制，直接进行劳务发包等方式，进行小区的物业管理。对于业主物业管理自治的小区，在法律性质上来看业主大会及其成立的业委会是是物业管理的主体，而物业公司或其它专业服务公司是其聘请服务单位。业主大会或业委会对于收取的物业费在支付小区物业正常开销后，对于其结余部分，可以按照约定，采取滚动留存、支付小区维修改造费用、返还业主等方式进行支配。

 

三、想要享有业主福利的前提

1、召开业主大会成立业委会

业主大会是小区自治的权力机构，只有召开了业主大会，业主对于小区事务才有决策权。由于中国大多数业主没有基层民主的素质培养，而且按照物业管理条例等相关法律规定还有一些地方法规的限制，召开业主大会、成立业委会，还面临着一系列的审批、备案和监管，流程繁琐，造成大部分小区无法建立。这是很多物业公司反客为主，挟制业主的根本原因。

 

2、业委会主任和成员具备相应素质

很多新闻中小区业委会主任和委员，都是在社会上已经比较成功的人士，或者具备法律、经济等知识的专业人士，其出于热心而担任业委会职务。因为其具备相应素质，所以在小区经营和对物业服务企业管理上有思路、有手段、有办法，才使得小区物业管理有条，并且实现额外收入。

但是，还有很多业委会人员，客观来说是由街道、居委会等出于稳定因素而推荐或指定的，有的小区还是一些善于鼓动但并无相应素质人员担任的。他们的发挥作用很有限，有时候只有破坏性作用而不发挥建设性作用，对于小区物业改善反而造成障碍。甚至有的业委会成员中饱私囊，利用身份创造个人利益的情况。

 

3、街道社区的支持

伴随着城市化加快，人们权利意识的觉醒，业主大会成为了我国最具备基础，最广泛参与的基层自治手段。但是，按照相关法律要求，业主大会还必须要小区所在地街道社区的参与备案下才可以成立。而且各个地方出于种种想法，在制定本地区物业管理细则的时候，倾向于对于业主自治进行限制，而将街道社区服务业主的参与备案权利，扩张为审批管理监督的权力。导致很多小区在成立业主大会和业委会时，困难重重。一些业主大会和业委会成立后，又实质上成了街道社区的派出机构，而没有实现业主自治的法律目的。

 

按照法律规定“业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，这是业主大会的第一作用，其它的维稳、配合等义务只是附加的。街道和社区的正确理解法律上对于业主大会的定义和定位，正确积极支持才能使得业主自治目标的实现。

 

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