一、酒店估值原理

谈到酒店资产的保值增值，首先我们来看一看酒店的估值原理和估值方法。

目前市场上对酒店有以下几种估值方法：

（一）比较法（市场价值）

在实际的酒店资产交易市场中，排除非常规因素的影响而取得的售价。这个数据对酒店估值而言是一个重要的参考基础。

（二）成本法（重置价值）

是指酒店需要重新建造、购买设施、消耗品所需的费用。这种算法主要应用于火灾保险金额的计算，而对于确定企业价值用处不大。

（三）净资产法

净资产价值包含了最重要的企业生产要素，决定了企业生产商品和提供服务的能力。酒店的净资产价值主要根据账面价值和毛经营面积或容积以及可使用土地面积进行计算。

净资产价值计算法的适用范围仅限于酒店地产的价值评估。净资产价值最多只能作为辅助手段来大概地评估交易形势。

（四）收益法

是指酒店每年预期的资本收益。对酒店的价值而言，具有决定性意义的是拥有能够实现持续盈利的资源。酒店的价值评估基础因此建立在未来几年可以预期的收益和随之产生的账面收入或现金流之上。

收益法是酒店资产评估当中最受到评估机构以及专业人士广泛使用及认可度最高的估值方式。

 

二、酒店资产保值增值的工作重点

酒店资产保值增值的工作重点，应放在如何利用有限的投资、有限的酒店设施创造出最大的现金流。就是在既定条件下，如何提高酒店投资效率和经营效率，在市场定位、设施规划、经营管理方面入手，制订计划去合理地增加收入、控制成本，从而提升运营现金流，最终达到投资回报率最大化、酒店价值最大化的目标。

三、酒店资产保值增值工作重点-酒店市场定位

（一）根据酒店市场竞争状况及对未来发展趋势的预判、酒店地块现有条件、业主方的开发战略、酒店管理公司的要求等方面找到最适合本酒店的定位，包括：客源市场、档次、功能设施的设置及资源分配等。

（二）酒店坪效最大化-设施规划和设计

注重酒店单位面积的盈利能力和投资回报，通过合理的设计，充分利用酒店每一寸的面积，达到增加收入和利润的结果。

努力实践可持续发展理念，包括节能、环保科技等。

 

四、酒店资产保值增值工作重点-资本预算和投资融资安排

制定一个合理的酒店资本预算和投融资架构和安排。

五、酒店资产保值增值工作重点-选好酒店资产管理人——酒店经营权和所有权分立

（一）选好开发阶段的酒店资产管理人

选择一个有经验的酒店项目开发经理和酒店管理公司前期技术部门、相关设计公司/顾问公司/建设单位共同工作。

（二）选好酒店管理公司/品牌

选择与项目定位最合适的酒店品牌/管理公司，酒店品牌的定位与概念是否与项目整体规划理念相符是选择酒店管理公司考虑的首要因素。

（三）选好酒店业主代表

酒店管理方与业主方的利益不完全是一致的，需要一个有经验的业主代表协助并监督酒店的管理运营，并协调酒店管理方与业主方之间的利益关系。

（四）酒店管理合同谈判

酒店管理合同在酒店资产保值增值中起到十分重要的作用，如何在合同条款中改善和平衡业主与酒店管理公司之间的权利义务天平是十分必要的。

 

六、酒店资产保值增值工作重点-充分利用酒店品牌带来的资产溢价

包括酒店自身的经营口碑形成的商誉溢价，同时还包括酒店管理方的品牌给酒店带来的溢出价值。