研究上海房地产市场波动对宏观经济重要指标的影响，对制定科学的宏观调控政策，实现房地产业和宏观经济的协调稳定发展具有重要意义。

研究结果表明:二手房销售价格增长为居民带来的财富效应大于一手房销售价格增长所带来的财富效应;一手房销售价格增长率对社会消费品零售总额增长率主要产生短期作用;二手房销售价格的变动对于社会消费品零售总额的变动具有短期不稳定性;房地产开发住宅投资额对经济增长有长期促进作用。

上海自1998年住房商品化市场化改革之后，经济快速发展，城镇化进程加快推进、居民收入水平的稳定提高以及城市住房制度改革的不断深化，房地产市场迅速发展，并对其他关联产业的发展也发挥了巨大的带动作用。伴随着房地产市场的日趋成熟，市场结构也发生了显著变化。

2013年开始，二手房成交面积超过一手房，标志着上海已步入以存量房交易为主的存量房时代。在当前我国经济进入高质量增长阶段、上海进入存量房时代的背景下，研究房地产市场波动对经济增长、消费等宏观经济指标的影响，有助于深入了解上海房地产市场波动对宏观经济的影响，对制定科学的宏观调控政策、完善房地产市场健康发展的长效机制、保持上海房地产市场总体稳定、实现房地产业和宏观经济的协调稳定发展具有现实意义。

2018年末，上海外来常住人口为976.21万人，占全市常住人口的40%，结合国家卫计委流动人口动态监测数据显示2017年上海流动人口租房比重为70%的状况，以及户籍常住人口中也有很多人在拥有自住房的同时因各种原因而另外租房的实际情况，可以估计上海需要租房的人口规模较大。

对需要租房的居民而言，由于二手房是住房租赁市场最主要的房屋来源，故二手房价格的上涨意味着租房成本增加，租房者很可能被迫减少消费支出，但对于拥有可供出租的二手房的居民而言，二手房价格的上涨意味着收入的增加，最终会促使他们加大边际消费倾向。

另外，对于需要购买一手房的居民而言，一手房价格的上涨会增加他们的购房成本，同样，二手房价格的上涨也会增加意愿购买二手房的居民的购房成本，购房成本的增加可能导致购房者通过减少当期消费来增加储蓄的方式提升自己的购房能力。

那么，在存在大量需要租住二手房的居民的情况下，一手房、二手房房价的波动对上海的社会总消费究竟会带来什么影响?厘清这一问题对于更好地把握上海房地产市场对宏观经济的影响是必要和有意义的。

此次研究主要从一手房、二手房销售价格的波动对社会总消费的影响、房地产投资波动对经济增长的影响等方面实证分析了上海房地产市场波动与宏观经济发展之间的关系，得到以下结论:

第一，上海一手房销售价格增长给居民消费带来财富效应。脉冲响应函数表明，一手房销售价格增长率对社会消费品零售总额增长率主要产生短期作用。

第二，二手房销售价格增长与一手房销售价格增长一样，也会对社会消费品零售总额的上涨起到加速推动的作用，但二手房销售价格增长给居民带来的财富效应大于一手房销售价格的增长。脉冲响应函数表明，二手房销售价格的变动对于社会消费品零售总额变动的影响具有短期不稳定性。

第三，房地产开发住宅投资额对经济增长有长期促进作用，GDP的变动也会正向带动房地产开发住宅投资额的变化，但具有短期不稳定性。

对策建议

上述研究结论表明，上海房地产市场的波动会对上海社会消费品零售总额、GDP等宏观经济指标带来影响。为保持上海宏观经济的稳定、规避宏观经济运行中的风险，必须高度重视房地产业的平稳健康发展。

第一，注重房地产业和其他相关行业的协调发展，稳定居民住房预期，减少影响消费的不确定因素。一方面，要降低市场主体的投机性购房预期，在防止消费资金被高房价吸纳的同时，减少对经济的冲击;另一方面，要根据需求加大保障性住房建设，提高保障性住房的精准供给率，解决中低收入户籍居民的住房困难以及外来人口的阶段性住房困难，通过住房供应结构调整来稳定房地产市场价格，避免出现房价的非理性上涨。

第二，进一步规范二手房市场发展，保持二手房市场适度的流通率，稳定二手房销售价格，避免价格大起大落。考虑到上海存在大量拟通过房屋置换来满足自身改善性需求的现实，为实现房地产市场健康平稳发展，应保持二手房市场适度的流通率，释放二手房交易需求。针对二手房交易存在的交易周期过长的问题，可在符合国家政策要求的前提下，合理简化二手房市场交易手续，有效防止交易程序繁杂造成的资金浪费，并进一步优化交易流程，提升整个交易的便捷性。

第三，适度稳定提高住宅投资的增长，把房地产市场调控与总需求调控结合起来，保持住宅市场投资在支撑当前国民经济的前提下实现适度合理的增长。为此，相关市级部门要确保居住用地供应规模，适度有序加大居住用地供应力度，优化供应结构，提高土地集约利用效率，同时还要确保住房供应总量平稳，多渠道保障住房供应，使住房供应结构合理有序。

部分资料来源：张黎莉，李钱斐，房地产市场波动对宏观经济重要指标的影响:以上海为例，上海房地. 2020年12期