业态组合一般都是购物中心的商业规划中的很重要的方式，如果购物中心的业态组合方式经过科学合理的设计，那么就能够让整个购物中心的商业价值大大提升。但是如果在做购物中心设计的时候，业态组合不能够合理的设计好，不符合城市商业发展的现状，那么就将会导致购物中心的运营不良，不能够产生收益，最终甚至会导致整个购物中心产生亏损。那么究竟什么是合理的购物中心业态组合，购物中心的业态组合需要考虑哪些因素？今天我们一起来详细了解一下吧。

 

　　购物中心的商业业态一般说的是购物中心为了能够更好的满足消费者的需求而形成的经营模式或者是经营形态。商业业态的分类主要是根据经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等多方面来决定的。

　　01、购物中心业态组合定位需考虑的因素

　　1、引进足够规模的新业态。

　　购物中心需要多引进一些符合当地实际需求的新型业态，这样就能够对原先的业态形成一种冲击，从而打破陈旧的商业格局。并且引进的新型业态还需要有比较大的规模，让其他的业态至少在3-5年是难以超越的，这样引进的新业态就能够形成规模上的强势地位，从而帮助购物中心聚集人气。

　　2、设置主流业态和核心店。

　　购物中心在做业态布局的时候一定要合理的设置主流业态以及主力店。这样就能够保证购物中心开业之后对周边商业形成竞争态势。购物中心自身拥有很强的销售力，能够更好的吸引消费者，集聚商气。而之所以在购物中心内需要引进更多的业态，就是为了能够让各个业态之间形成互补，从而降低整个购物中心的经营成本，提高整体购物中心的利润，降低风险。

 

　　3、错位经营百货店与综合超市。

　　在购物中心内非常适合引进百货公司或者是大型超市，并且可以将其作为主流业态，需要注意的是这两者存在一定的竞争关系，因此在引进的时候需要做错位经营。

　　4、首层与二层采用步行街业态。

　　购物中心的首层以及二层建议采用步行街业态，这样非常方便购物中心的日后管理。如果购物中心有引进百货公司或者是大型超市，也需要将项目化整为零进行销售，这样能够保证资金的快速回笼。

　　5、预防百货公司或者超市产生的租售矛盾。

　　在购物中心引进百货公司或者大型超市，能够帮助购物中心快速地形成商气，以此来促进整个购物中心的运营。但是不管是百货公司还是大型超市，对于租金的要求都比较低，因此也比较容易形成“租售”矛盾。

　　6、分层布置百货业态。

　　现代百货公司定位主要是时尚，消费群体大多是女性，因此可以承受更高些的租金。但是对于百货公司的业态必须要从首层开始配置，公摊面积最少40%。这一点跟大型超市有点类似，也会影响很多投资者对于这类商铺的投资欲望。购物中心引进百货公司或者是大型超市业态就需要注意这点。

　　02、最适宜的楼层及面积范围

　　1、单体商业项目适宜建设的规模。

　　一般情况下

　　目前我国大多数的地级市，打造一个单体商业项目，一般项目面积大概在2-3万平米，层数大概在3-4层。

　　特殊情况下

　　有时候在项目开发时候，碰到用地面积、建筑密度等规划条件限制导致项目开发面积比较小，或者是城市的人口基数比较大，而且商圈繁荣，这种情况单个商业项目建设5层也是适合的。不过总的面积应当控制在4万平米以内。

 

　　2、单体商业项目宜建设的商业面积。

　　单个商业项目，人们对商场面积的心理最大承受能力是1.7万平米，而生理最大承受能力是2.3万平米，而一旦超过这个面积就容易让人产生疲劳度，反而影响商业空间的运营。

　　国外商业项目

　　通过调查我们发现，在国外大部分的百货店面积大都是在7000-8000平米，而在日本，一旦百货店超过6000平米，那么就要受到“大店法”的规制。

　　03、购物中心的三大业态组合方式

　　购物中心根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：

　　1、购物中心的层数为4层：首层面积建议为4000㎡~5000㎡，总建面积在1.6万㎡~2万㎡

　　组合（1）

 

　　3F、4F临街部分进行分割销售

　　将临街的3F、4F设计为通透立面，采用大面积透明落地玻璃，再搭配明亮的灯光，使之成为餐饮、咖啡、茶室等需要高情调及视觉要求的商业场所，并分分割销售。

　　为什么要对3F，4F进行分割销售，是因为整个项目的总建筑面积较小，可供销售的面积最大也只有2万平方米，为了提高整个购物中心的营收，必须尽量提高分割销售商铺的比例。

　　组合优缺点分析

　　这个组合也是有缺点的，那就是缺乏核心商店。但是因为内置的步行街将流行的时尚和服饰专卖集中起来经营，提供了舒适明快的购物环境，有明显的“扎堆”效应，更受到经营者和消费者的欢迎。

　　与此同时，这种组合适用于划小店面积，这样就更方便控制总价，也有利于推广销售。

　　从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。

　　虽然目前地级市内置步行街的业态很少，但相信这很快会成为未来的流行趋势。

　　组合（2）

 

　　这种组合的目的是通过大型超市积累人气，并以此来提高整个项目的质量。大型超市应该是这个组合的核心卖点。

　　但是整个项目必须从2F开始引流并且将人流输送到3F，否则，直接把大型超市设在3F就会有较大的运营风险。

　　组合（3）

 

　　就第二和第三组合而言，因为内置步行街可以出售的商店数量太少，所以必须明确：

　　大型超市和百货商店的面积必须分割出售

　　第一层面积一般不少于4000㎡；

　　和组合(1)相似，把3F、4F的临街部分包装设计成景观类型的餐饮店来出售。

　　上面提到的三种组合就是针对工程总面积不大的特点而设计的。对总建筑面积过小的项目，如不能借助现有商业地产形成猗角，为了避免项目开业后出现经营风险，建议开发商谨慎开发。

　　2、层数大概是3~4层，第一层面积为6000~10,000㎡。

　　组合（4）

 

　　这个组合可提供方便分割销售，三层以下的商铺面积近2万平方米，且第一层面积较大，这样更有利于推盘销售。大型的超市当然应该是核心商店。

　　组合（5）

 

　　也可以根据周边商业地产的竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食品洗化超市的概念，并与3F一起开设超市。

　　3、层数大概是三层：第一层面积超过10,000㎡，总建筑面积超过30,000㎡。

　　当第一层面积超过10,000㎡，层数3层，总建筑面积超过30,000㎡时，由于第一层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择空间，建议采取组合方式：

 

　　04、业态组合需注意的事项

　　各种组合应在1F设立1~2家方便快餐、冷饮店，以改善功能，但饮食比例不宜过大，主要是冷食。

　　根据当地业态现状、竞争强度和对项目招商和销售前景的预测，综合分析确定各种业态和业种的比例。

　　选择观景休闲餐饮，要考虑项目现场周边环境是否具有景观价值，楼层是否视野良好。

　　除顶层规划专业大卖场外，其他行业的一些专业店应根据实际需要在2~4层之间配置。

　　如果项目现场原有的百货商店业态较弱，如果仍处于传统百货商店向现代百货商店的过渡阶段，如果整个项目的建筑面积不大，不超过2万平米，那么整个项目也可以定位为百货商店业态，然后进行分割销售。

　　如果项目定位为购物中心，百货或大型超市仅可作为该项目的主力店群，且其面积比例不得超过80%。