受疫情影响，商品房买卖合同的履行出现很多问题。购房人延迟支付房款是否可以免除违约责任？出卖人以疫情影响为由延期交房怎么办？……为此，法治君对房屋买卖合同履行中常见的法律问题进行梳理解答，供大家参考。
Q
因疫情影响，购房人延迟支付房款是否可以免除违约责任？
疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行，原则上购房人不能因疫情防控措施而免除迟延支付房款的违约责任。但如果购房人确有证据证明疫情防控措施对其支付房款构成实质障碍的，可以主张免责，比如因患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离且不具备支付条件导致确实无法按约付款的情形。需要注意的是，疫情影响发生前购房人已经存在迟延支付情况的，一般难以不可抗力为由主张免责。此外，购房人以不可抗力主张免责时，还应注意履行通知、及时减损以及提供证明的义务。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
Q
出卖人以疫情影响为由延期交房，是否可以免除违约责任？
出卖人能否对延期交房主张免责，需要看疫情是否构成了影响以及影响的程度。
因疫情无法办理交房手续，出卖人可以就延期交房主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束，出卖人应该及时办理交房手续。因疫情不能交房的，应当及时通知对方，以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是，若交房义务的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前，根据法律规定，出卖人迟延履行后发生不可抗力的，不免除出卖人的违约责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百九十条。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。
Q
因疫情影响无法按时办理房屋产权过户手续，房屋出卖人是否可以免除违约责任？
无法按时办理房屋产权过户手续的原因有很多，能否免责需要结合与受疫情影响之间的因果关系加以判断。出卖人因疫情无法办公或者患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离而行动受限等情形导致在合同约定期限内无法办理房屋产权过户手续的，房屋出卖人可以依法主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束，出卖人应该及时办理产权过户手续。因疫情不能过户的，应当及时通知对方，以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是，若办理房屋产权过户手续的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前，根据法律规定，出卖人迟延履行后发生不可抗力的，不免除出卖人的违约责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百九十条。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。
Q
购房人能否以疫情为由要求解除房屋买卖合同？
购房人购买房屋的目的是为了居住或其他使用，疫情一般不会直接导致房屋灭失或在法律政策层面上不可被交易，并未造成其合同目的落空。在房屋买卖合同的目的仍可实现的情况下，购房人仅以疫情为由主张解除合同，难以达到解除效果。如果购房人确能证明继续履行合同将造成利益严重失衡的，购房人可以与房屋出卖人依据公平原则进行协商。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百八十条。
第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十三条第（一）款：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。
Q
签订《认购协议》且支付定金，没签买卖合同，能否解除协议并向对方主张定金责任？
双方签订的约定将来一定期限内订立正式《商品房买卖合同》的房屋《认购协议》为预约合同。虽然新冠肺炎疫情在法律性质上属于不可抗力事件，但是通常不会直接导致当事人无法签订《商品房买卖合同》，在新冠肺炎疫情或疫情防控措施仅导致一方或双方无法按期签订《商品房买卖合同》的情况下，双方应另行约定签约时间。因为疫情影响，守约方无权直接依此向违约方主张定金责任。若守约方无合理理由拒绝另行约定签约时间而直接单方解除《认购协议》的，应承担相应定金责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百九十条。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
Q
双方已签订《房屋买卖合同》，买受人可否主张受疫情影响而要求减少房屋价款？
购房需求作为生活根本需求，长远来看并不会因新冠肺炎疫情直接影响而受到抑制，疫情发生以来，全国房地产市场价格也并未出现明显下跌。因此，一般来说，买受人主张因新冠肺炎疫情影响需减少房屋价款缺乏合理依据。但若新冠肺炎疫情的发生确实使目标房屋出现了价值严重减损的情况，继续以原定价格交易对买受人明显不公平，买受人可通过援引情势变更主张减少房屋价款。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
来源：综合自深圳微法务、上海律
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