万联证券股份有限公司潘云娇近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《点评报告：顺势而为，长期向好》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为14.56元。

保利发展(600048)

报告关键要素:

公司顺应行业发展趋势，聚焦“中心城市+城市群”，保持稳健的财务水平，坚持不动产投资开发的高质量发展，并积极发展不动产产业链业务，巩固各板块龙头地位，在行业企稳修复期，公司有望实现进一步突破。

事件:3 月 31 日，公司披露了 2022 年年度报告，公司实现营业总收入2811.08 亿元，同比下降 1.37%；公司实现净利润 270.11 亿元，同比下降27.37%；归母净利润 183.47 亿元，同比下降 33.01%。

点评：

收入端保持稳健，利润端受行业因素影响承压：公司建立多维度竣工、交付风险防范机制，2022 年公司竣工面积 3974.9 万平，基本完成年初计划目标（达到年初目标值的 94%）。但受前期低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率以及投资收益下降，导致净利润明显下降，其中毛利率同比下降 4.79pct 至 22.01%，投资收益下降 32.36%至 42.01 亿元。

公司销售表现持续优于大市，市场份额稳中有升：公司聚焦核心城市，区域深耕效果显现，2022 年公司实现销售签约面积 2747.95 万平方米，同比下降 17.55%，实现销售签约金额 4573.01 亿元，同比下降 14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79 个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7 年提升。

2023 年地售比有望实现稳中有升：2022 年公司新拓展项目总地价为 1613亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积 1054 万平方米，公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38 城拓展金额占比 98%，持续提升。2022 年新增拿地金额/销售金额为 35.6%，较 2021 年下降 2.4pct，投资态度维持审慎积极。截至期末公司可售容积率面积 2.14 亿平方米，土地储备充足。

公司财务结构健康，融资成本持续下降：2022 年末，公司“三道红线”维持绿档，有息负债规模为 3813 亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，综合融资成本约 3.92%，较去年末下降 54 个基点。

盈利预测与投资建议：我们调整 23/24 年归母净利润至 208/242 亿元，维持“买入”评级。

风险因素：房地产行业政策超预期收紧、销售超预期下滑、结算收入不及预期等

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国泰君安郝亚雯研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.3%，其预测2023年度归属净利润为盈利183.03亿，根据现价换算的预测PE为9.56。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有24家机构给出评级，买入评级21家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为21.6。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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