据网上消息，某主流媒体从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

这则消息早在2021年11月就甚嚣尘上——11月10日据财联社报道称，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。央行最近在各方面征求意见，包括企业、银行、住建部门等。此时应是这项政策正式落地，但从媒体报道的内容来看，落地时政策范围进行了缩减，只是针对出险企业项目的承债式收购，并不包括地产行业内的企业兼并及正常项目并购。

根据2021年12月20日中国央行主管《金融时报》报道，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

通知仅涉及出险和困难的大型房地产企业优质项目的兼并收购，不涉及地产行业内的企业兼并及正常项目并购，适用的范围小于“承债式收购“，“承债式收购”既包括对出险和困难的大型房地产企业优质项目的并购，也包括对出险和困难的大型房地产企业本身的兼并收购。

这样看来，本次“承债式收购不纳入三道红线”政策的实施倒更应该是对2021年12月央行、银保监会出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》相关内容的落地。

监管实施这项政策的目的是解除拟并购房企的融资规模限制，以有效化解项目烂尾风险为原则，力保决策层目前情况下的首要政治目标“保交楼”的实现，保障广大购房者的合法权益，稳定社会与市场秩序。

虽然豁免了纳入“三道红线”，但此类房企并购贷款风控方面仍要坚守法律法规与政策的底线，金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性，并且依然需要履行数据报送义务：

一、监管要求

该类贷款须遵守房地产开发贷款的监管要求，及并购贷款的风险控制和贷后管理，金融机构要严格对资金用途进行监控。

房地产开发贷款的监管要求是指满足“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求。2018年1月24日上海银监局颁布了《关于规范开展并购贷款业务的通知》，其中有“并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分二十五以上”，“对’四证不全’房地产项目不得发放任何形式的贷款”的要求。可见，“四三二”条件是房地产类合规融资资质的基本要素，不论开发贷还是并购贷都应满足。

此外，该类贷款性质上属于并购贷款也应遵守并购贷款的相关规定。根据《商业银行并购贷款风险管理指引（银监发〔2015〕5号）》的规定：

• 商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%。
• 商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%。
• 并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。
• 并购贷款期限一般不超过七年。
• 商业银行应加强对贷款资金的提款和支付管理，做好资金流向监控，防范关联企业借助虚假并购交易套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

另根据银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号）》规定：并购贷款资金不得挪用于房地产开发。

通过归纳监管机构近年来的相关处罚案例，上述并购贷款主要是违规挪用投向未足额缴付土地出让金项目，或变相置换土地出让金等。

二、信息报送制度

在信息报送方面，根据通知的要求，银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

2021年修订后的S67 《房地产融资风险监测统计表》已将房地产并购贷款纳入监测表范围，这样来看对于该类并购贷款，银行业金融机构除上报S67统计表外，还需要对重点房地产企业项目并购贷款另外提供数据，按月报告央行和银保监会。

而鉴于该类贷款不纳入三道红线，2020年9月16日下发的“三道红线”监测表-《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》中的“房地产并购贷款”中应剔除该部分贷款数据。

还是那句话，包括放松房企并购贷款执行力度等近期一系列地产行业调控边际放松，其本质仅仅是对于前期政策执行过于严厉作出的短期应急性纠偏，并不影响“房住不炒”的大方向，也不会对三道红线、集中度管理等一系列调控政策进行实质修改。

对于财务稳健的房企，客观上仍提供了收购好项目、兼并同业进行扩张的好机遇，外部融资支持，能够提升入场接盘的效率，同时也能够扩大盘活资产的规模与范围，将有力的推动行业的出清速度，化解行业危机。

经过这一轮调控、爆雷、救助的过程，未来的地产行业，信用水平将会逐步代替资产规模，成为行业核心竞争力所在，未来的地产行业将走上良性循环的正轨，回归房地产实体经济的本质，成为保障全体国民居住权、生存权的支柱产业。