基准利率是参考利率，市场利率是市场依据资金供需形成的利率

10月8日之前个人房贷以央行贷款基准利率为基准，10月8日之后个人房贷以LPR（贷款基础利率或贷款市场报价利率）为基准。但不管采用这两者的哪一个为基准，它都是参考利率，并不会直接影响市场利率。

市场利率是由资金市场上供求关系决定的利率，或者说是由市场形成的价格体系。而在我国房市，市场利率受政策影响较大，因为采取的房控措施是“因城施策”——可以简单的理解为，10月8日以前具体贷款利率=央行贷款基准利率+城市要求的上浮比例+个人信用上股比例；10月8日以后具体贷款利率=LPR（二套房再加60基点）+城市要求的基点+个人信用的基点。

例如8月份全国首套房平均贷款利率为5.47%，采用央行贷款基准利率，则是在5年期贷款基准利率的基础上上浮5.47%/4.9%-1=11.63%。

如果市场资金供需没有改变，那么市场利率水平也就不会改变。假设仍然为5.47%，那么10月8日以后采用LPR为基准计算——只不过是换一种说法，是在5年期LPR的基础上加62基点（5.47%-4.85%=0.62%），具体贷款利率并不会因基准利率的改变而改变。

一个物体是否运动，它必须以另外一个物体作为参考系，但参考系并不能决定观察物是否运动，或速度是多少，它们只是一个参照关系，并不存在因果关系。其中基准利率就如参考系，采用哪一个都一样，而市场利率则是观察物，参考系并不会影响观察物。

举个好理解的例子：你身高4500px,甲身高4000px,那么你比甲高180/160-1=12.5%；乙身高3950px，那么你比乙高550px。两个参考系不管采用哪个参考系为准，都不会改变你的身高。

10月8日以后买房会吃亏吗？

其实不是10月8日以后会不会吃亏的问题，而是你当下买房通常情况下，到签约合同都要到10月8日以后，因为房贷存在较为漫长的审批流程。也就是说不用纠结会不会吃亏的问题，当下通常是无法改变结果的，即使不愿以LPR为基准，结果还是以LPR为基准，主观无法改变客观。

从上面的概念基本可以理清，采用以什么为基准利率并不会改变市场利率，基准利率只是参考系。而市场利率是由资金供给所决定的，它以什么为参考表述自己，并不会影响到它本身，就像你的身高与甲乙两人相比，不管与谁对比都不会影响到你的身高。

因此，具体贷款利率可以忽略LPR，不要纠结10月8日以前还是10月8日以后。这也不是吃不吃亏的问题，市场利率下行它就下行，上行就上行，跟股票的涨跌一样，由供需构成，而不是由以什么为参考系构成价格。

什么情况下会受LPR影响？

一、全额买房，如果房价没有因LPR发生本质上涨或下跌，那么全额买房是不受LPR影响的，也就不用理会。

二、不管是央行贷款基准利率为基准，还是以LPR为基准,都不会影响到公积金贷款。因此，公积金贷款，不管基准利率怎么变都不受影响。

三、改用LPR为基准针对的是个人住房商业贷款，而LPR是由市场（目前18家商业银行）报价形成，相较于央行贷款基准存在更大的波动性，即通常表现为先行于央行贷款基准利率——采用LPR会先享受低利率或遭受高利率。

比如央行9月份的降准，那么未来一段时间LPR大概率会出现下行（9月20日一年期LPR下降了0.05%，五年期不变），可为央行降息铺路——市场利率表现为下行，央行基准利率会跟随下行。

如果采用LPR，那么便可以先享受贷款低利率，还贷相对会更少。如果市场利率上行，同理，对采用LPR是不利的。

因此，采用两种利率存在微小差异，但谈不上哪个更好，毕竟未来市场利率怎么样是不可确定的。但是更建议选择采用LPR，因为随着社会财富的增长，而没有发生根本性的工业革命，钱会找不到出路，即市场利率会下行，对采用LPR的贷款者有利。