从现在开始，你可能要习惯一个数值区间：

 

2-3

 

这个指的是去化周期。

 

去化周期，通俗点说就是“剩下的这些房子，只够买X个月”。

 

从3月开始到现在，重庆的新房去化周期从5跌到4，从4跌到3，从3跌到2左右，一直到现在。

 

目前，重庆主城区的商品住宅去化周期大概为2.7个月。与2020年上半年的6.3个月相比起来，去化周期缩短了一半多。

 

（图源 锐理数据）

哪怕今年上半年量价齐涨，都拦不住去化周期疯狂下跌。

 

尤其是高层市场。

 

但是，由于容积率、高度等逐步地降低，高层业态数量逐渐减少，不论自住购房者还是投资者，似乎是“被逼着”去买了洋房。

 

自住考虑自己的需求，投资考虑大众以及外地人的需求。

 

绝大多数人都要求周围的商业足够繁华，交通足够方便，医疗资源优质，以及各方面的配套都要成熟。

 

如果说，放眼全重庆，挑一个城市资源最密集、商业最繁华、现有轨道交通最集中，在此基础之上还有美好未来的地方，我倒是想到一个非常合适的地段。

 

这一站，解放碑。

 

02

这一站，解放碑

 

如果说，核心区是环线里。那么核心的中心地段，就是渝中、江北、南岸。

（图源 重庆市规划和自然资源局）

而解放碑，则是重庆的极核。

 

它的地段属性足够强大。

 

地段，其实就是综合配套和城市资源结合起来的概括表述。

 

一个解放碑商圈，占地1.61平方公里左右，容纳了20多家大型购物中心、商场，6家五星级酒店，十几个网红旅游景点，数个三甲级医院。

 

高度密集的综合配套，让解放碑的居民享受到了超高密度的人均资源。

 

这样的解放碑商圈，还承载着另外一个功能——商务，也就是解放碑CBD。

（解放碑夜景）

解放碑CBD也是国家级中央商务区、自贸试验区、中新示范项目（WFC）。常驻这里的世界500强企业有80多家，驻渝领事馆12家，有18栋亿元税收楼宇……

 

也是这样具有商业和商务双重属性的解放碑，成为了重庆经济增长的强大引擎，吸引了新加坡、马来西亚等国际资金在这里沉淀，在重庆城市高速发展中进行复利。

 

这样的解放碑，还不够。

 

它拥有了无法复制的、稀缺的城市景观、城市江景，也有自然山景。重庆引以为傲的两江四岸，其中最为繁华、最为吸引人的一段，被解放碑-朝天门一带占去了。

（解放碑夜景）

正是因为如此密集的公共资源和城市资源，解放碑需要非常硬核的轨道交通。这也就呈现出了解放碑现在的轨交状态——

 

1号线、2号线、6号线在此聚集。未来，还有18号线延伸至此。

 

1.61平方公里的区域，是重庆的龙头商圈+国家级CBD+稀缺景观资源+4条轨道交通的聚集地。

 

解放碑满足于此么？

 

不。

 

这个老大哥，正在全面升级。

 

03

老大哥，重回年轻！

 

解放碑曾经也“老态龙钟”过。

 

如果不跟上时代的发展，未来得及进行商业迭代更新，不对自己做大手术，解放碑仍然摆脱不了那个破破旧旧的印象。

 

现在的解放碑，小什字改造已经完毕，较场口改造正在进行。最为亮眼，也最让人期待的，是解放碑-朝天门，全长约1.7公里的步行大道！

（图源 重庆发布）

解放碑-民族路-小什字-新华街-朝天门，串联解放碑、罗汉寺、打铜街、朝天门广场等28个文化景点！

 

平日车行道，节假日就变为步道，这很像千厮门大桥的平地版本。

 

或者说，可以把这条1.7公里的步行大道看做是解放碑的交通升级。而交通升级，不止于此。

 

解放碑环道，这是最近以及未来几年，这个板块最重要的交通改革。

 

现在，解放碑环道部分已经投入使用。地下环道一期连接解放碑商圈9个地下停车库，未来将连接26个车库、7个出入口、2.1万个车位！

（图源 解放碑地下环道官微）

（图源 解放碑地下环道官微）

并且，整个地下环道，5G信号+北斗精准导航系统最近已上线，在解放碑开车，哪怕是之前信号薄弱的地下，现在也不会无信号找不到路！

 

这林林总总的一切，将呈现出什么效果？

 

解放碑商圈，将迎来“人车分流”时代！

 

那么，未来不久的解放碑，又会是什么样子？

 

重庆的龙头商圈+国家级CBD+稀缺景观资源+4条轨道交通+1.7公里解放碑至朝天门的步行大道+庞大地下环道！

 

这是龙头商圈的进一步升级。

 

也正是如此，解放碑的价值，或将再上一个台阶！

 

而解放碑原来的价值，早就在房产上得到了体现。

 

04

渝中涨幅，全市第一！

 

今年我整理了一份房价地图。

 

在整理的过程中，我发现渝中区仍然是颜色最深的，也就是房价最高的地方。然而，早在2018年，渝中区的建面均单价就已经破了2万。

（自制）

这几年仍然是≥2并不代表它没涨。颜色没有更深，只是因为它均价没破3万而已。

 

在5月初的时候，渝中区的涨幅也排到了全重庆第一，月环比上涨了5.9%！

（图源 冰山指数）

渝中新房价格高，并且持续走高，原因仍在于常年供地挂零。没有新盘入市，已有的价格相对亲民一些的新房去化速度很快。

 

正因如此，新房的数量在持续下降，实在是太稀缺了。

 

并且，渝中的新房，以解放碑板块里的为代表，更多的是倾向于“豪宅”属性。

 

一旦房子沾了豪宅的边儿，它就注定便宜不了。这就显得整个渝中，或者说解放碑板块，对刚需非常不友好。

 

这种情况，在短时间内不会得到缓解。

 

在短期内，解放碑供地的可能性很小。就算是有了拆迁土储，它未必会修建住宅。

 

商业、商务、金融、公共服务的区域定位决定了解放碑不需要过多的住宅楼。并且，解放碑的拆迁成本是可预料的高。

 

高拆迁成本+持续上涨的建安成本、人工+地段高溢价，若是真的再有住宅，估计价格会高得突破你我认知。

 

所以，按照常规操作来看，我已经隐约窥见了未来的状态：

 

零新房，少次新。

 

结语

 

住在渝中的，不一定是有钱人。

 

但是现在来渝中买房的，一定是有钱人。

 

解放碑的地段属性，就决定了这里的新房或次新常住居民是城市的塔尖人群，是城市的精英。

 

这群人的消费观念和居住理念，确实和绝大部分人不太一样。

 

你可以在重庆任意一个新区、你认为的有升值潜力的板块去布局自己的房产。

 

但是，有一套在解放碑这种城市极核、有高密度商业资源、城市公共资源和轨道交通的房子，是你必须要去考虑的事情。

 

你买的是解放碑的过去，是解放碑的现在，还有解放碑的未来。