一、投资性房地产核算分为成本模式核算和公允价值核算，在核算方式转换中只可以成本转公允（差额计入留存），金额会很大，为了不影响利润表，直接入了留存收益科目。但不可逆转（公允转成本），也是为了防止调节利润。此处经常有学员和非转投混淆，成转公前提已经是投资性房地产了，只是核算模式之间的转换。非转投，这个“非”指那些固定资产（自用），开发产品（卖房）之类的科目,大前提不一样。

二、成本模式下转换：原核算模式下科目余额转平，手拉手转科目，投资性房地产带上帽子：投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销，投资性房地产减值准备，固定资产减值准备、无形资产减值准备，如下图：

三、公允模式下转换：两两组合四种情况，只有非转投，贷方差额，就是转换后的金额很大，为了防止对利润表产生很大的影响，先进入其他综合收益科目（专用蓄水池），待后期处置有现金流了再放水到利润表。其他三种情况转换不会产生很大的差异，日常核算都要减值测试，故用公允价值变动损益科目，对利润表影响不大。

四、投资性房地产处置：因不是企业的主营业务，均用其他业务收入和其他业务成本科目，处置时原账面成本相关的科目全部转平，公允价值核算模式注意结转两个小尾巴，公允价值变动损益（利润表的项目）和其他综合收益科目（所有者权益的科目），这两个科目都把成本科目金额增加了，现在处置有现金流，都要还原项目真实的毛利，冲减其他业务成本。

五、自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理自己持有使用的房地产，其中，“房”作为固定资产，“地”作为无形资产； 无法区分才将其统一作为固定资产核算，如购买的是二手房（易错点）

六、作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。例如，房地产开发企业开发的商品房、房地产企业持有准备增值后出售的商品房等，资产负债表计入“开发产品”明细项目，“开发产品”科目是《房地产开发企业会计制度》中的专用科目。

七、作为投资性房地产：

如果是用于经营租赁的自用房产，赚取租金或资本增值的土地使用权，应当确认为投资性房地产。如果生产性企业只是将一栋厂房内的一小块区域进行出租，则不属于投资性房地产。

八、投资性房地产公允价值核算：

市场的公允价值每月都在变化，但是核算企业并不是每月将公允价值变动进行记账（即做会计分录），对外报出的财务报表体现公允价值变动金额，一般是体现在12月份。另外上市公司季度报表也对外报送，也会体现公允价值变动金额。但是如果题目没有强调是上市公司，默认是年末12月份体现公允价值变动金额，即账面价值也是公允价值。

九、转换日期的确定：

（1）投资性房地产转为自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日。

（3）自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期（一般会有董事会决议，就用那天的决议时间）

（4）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，由投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。