前两天，深圳楼市迎来“冰点”：6月，二手房过户2575套，跌破3000套。

很多人说，这时候买房，那就是妥妥的接盘侠。

接盘一词最早起源于股市交易，意为买进庄家出货的股票。

人人都不想做接盘侠，可人人又都是接盘侠——只要你（想）买房。

这是房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士的观点。

01

买房人都是接盘侠

所有买房人都是接盘侠，无论是买新房还是二手房。

为什么这么说？

买新房，接开发商的盘。

买二手房，接换房客、投资客、炒房客的盘。

所以，买房人都是接盘侠，区别只在于接谁的盘。

很多人选择买新房，愿意接开发商的盘，因为觉得新房看起来安全。

然而事实未必如此，新房也有风险。

俗话说，买的永远没有卖的精。新房最大的风险在于营销风险。

目前国内的商品房绝大部分是期房预售，期房预售制度最早起源于上世纪的香港，由霍英东首创，被称为“楼花”，意为“开花还未结果的房子”。

这一销售模式，能让开发商在缺乏资金、楼盘还没建好的情况下挣取巨额利润，因而快速风靡香港房地产行业。

这就导致购房者经常面临一个局面：所见未必即所得。说简单点，就是买家秀和卖家秀的区别。

很多时候，开盘的楼盘卖的不是房子，而是概念。

开发商会通过邀请中介推盘、广告公司策划、明星代言等手段，把楼盘包装得高大上，甚至十全十美。

等购房者被各种宏大的概念、精美的样板间、富有想象力的销售话术吸引，一头扎进开发商编好的美好幻想当中，掏钱买单。

然而，等收房时，购房者才会意识到“想象与现实的鸿沟”，几乎是一道天堑。

买房时，开发商宣传的各种利好，例如地铁、商场、学校等，都成了没影儿的事。

部分心理预期被拉高的买家，花高价买了房，以期保值增值，到头来却发现，反倒亏损不少。（这里不具体举例，想知道的朋友可以自行搜索有关案例。）

这时，开发商早已回款完毕，去建设下一个楼盘，剩下一群买了新房的接盘侠买家在风中凌乱。

所以，新房不见得没陷阱。

那就没有避坑的方法了吗？有！

王波博士提出一个解决措施：看周边新房价格和二手房价格之间的关系。

当新房价格低于二手房价格时，这里面泡沫不重。

当新房价格比二手房价格贵，尤其是贵过20%，甚至30%的时候，就要警惕了。

02

做好接盘侠，才能买好房

二手房买家更不用说，始终都是接卖家的盘。

由于市场的复杂性，可能一不小心就踩坑了。

换房客、投资客、炒房客三大群体中，最危险的是接到炒房客的盘，这往往是最容易掉坑的盘，因为炒房客是最会包装概念的。

最理想的状态是接到换房客的盘。这类人等着资金换房，盈利目的没有后两者那么重。

说句实话，大部分人可能看不上换房客的房子。一套老房子，一套次新房，大部分人都会倾向后者。一般来说，炒房客手上的次新盘较多，买次新房，掉坑概率更大。

谁都不希望自己变成接盘侠站岗，只要稍微关注房地产的朋友，就会对自己有个精准的定位：我是标准的接盘侠。

先把自己立于不败之地，做好接盘侠，才能买好房子。否则，可能真的沦为投资客、炒房客的接盘侠。

找准自我定位，才能保持清晰的头脑，正确分析市场：我是要长期接盘？还是中期站岗？或者仅仅是短期持有？不同的答案对应不同的选择，但千万别往“杀猪盘”多的片区走。

这里有一个悖论，不是说高价盘不能接。相反的是，往往一些高价盘增长更快，因为大部分买高价盘的都是有钱人，有钱人聚集的地方，房价涨得更快。

所以，高价位可以买，但买的前提是，你要辨别它是真高价，还是假高价。

最后，每个人都希望自己不当接盘侠，不当韭菜，但事实永远是，只要你出手，你就是接盘侠。