一、背景：易行长表态

近日，央行行长易纲在香港“国际金融领袖投资峰会”上作出发言：房地产行业关联很多上下游行业，区域特征明显且差异很大，而当下我国房地产销售和贷款投放已有边际改善，随着后续城镇化进程的持续推进，相信我国房地产市场将会“软着陆（soft landing）”。

二、什么是“软着陆”

Soft landing一词与硬着陆相对应，源于航空领域，是指航天器在着陆时，为保护其不受损坏而采用的各种技术和方法。

在经济领域中，软着陆是指国民经济经过一段时间的运行后，平稳地回到其应有的空间。软着陆可以避免硬着陆导致的经济大起大落，以及由此产生的经济要素均衡关系破坏，还可以避免“急刹车”导致的经济紧缩和经济增长率的下滑。

三、对房地产行业的后续看法

个人认为：房地产作为中国居民的首选资产配置品种的时代已经落寞，具体逻辑主要有以下几点。

（一）政策维度：房地产行业的属性明显变化。

在高层反复提及“房住不炒“的前提下，过去十多年房地产行业的金融属性即将发生变化。自2000年来，我国较为宽松的货币环境和城镇化进程，让房地产的投机属性暴增，房子已然成为中国居民部门最重要的账面财富，而且这一账面财富伴随着巨大的债务，这为后续的去杠杆化进程埋下了伏笔。

2018年前后，我国推出了系列“去杠杆化”政策，其中最显著的为《资管新规》和清理“影子银行”。这打断了房地产企业通过信托公司或SPV机构向银行获得委托贷款从而加杠杆进行无序扩张的进程，也解决了资金在金融机构体系内空转而未服务实体经济的问题。在“去杠杆化”政策启动后，恒大集团率先暴雷，房地产行业野蛮扩张的进程也因此得到放缓。

2022年前后，政府系列政策也持续出台，诸如共有产权房政策、保障房政策。个人认为房地产行业终将回归到“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，部分核心地段房子可能仍有一定空间，但大部分都将回归其真实价值。

（二）人口维度：新增人口出生率明显下滑。

回顾历史，在2001年加入WTO世贸组织后十余年，是我国外贸的黄金十年。彼时，我国凭借人口红利的劳动力优势，在欧美市场横扫本地商品，取得了压倒性的竞争优势。

但2008年，金融危机的爆发，外贸需求大幅萎缩。为了对冲出口萎缩对经济的影响，我国出台了广为人知的“四万亿计划”。2008年，我国仅有5个城市有地铁；在“四万亿计划”后，我国拥有地铁的城市超过了20个。也正是在那一段人口红利和宽松货币环境下，房地产迅速金融化，成为众人周知的投资工具。

但好景不长，近年来，新生人口数量出现明显下滑。根据国家卫健委在《求是》杂志刊登文章指出：我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段，这是中国60年来首次人口危机。从图可见，自2016年来，新增人口数出现断崖式下降，2021年已接近临界值。

（三）土地维度：城镇化进程中后期，市区核心地段土地供应下降

根据住建部数据：2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%。2000年-2021年，我国城镇化进程得到显著发展，城镇化率接近翻番。这一比例数值，与欧美国家80%的差距已经明显缩小。

此外，对于我国经济发展水平较高的一、二线城市来说，其城镇化水平大多已经超过80%，部分城市甚至接近并超过90%，达到欧美日发达国家的城镇化水平。

城镇化后期，核心城市集群地段的土地将成为稀有产品，供应会逐渐减小。考虑到土地拍卖受政府限价的影响，因此土地对房地产市场未来的影响有限。

（四）金融维度：金融政策不再支持地产行业无序扩张

任泽平老师的著名论述：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从短期因素看：金融政策不再支持地产行业无序扩张。

一方面，监管机构开始严查房地产公司的资金监管账户，严防出现资金监管账户被挪用于拍地扩张的情况；

另一方面，自2020年起，监管机构出台了房地产行业融资“三道红线”，从银行融资的渠道进行限制以约束房地产行业的野蛮发展。2020年8月，中国人民银行、住建部召开房企座谈会，明确重点房地产企业资金监管和融资管理规则，即“三道红线”，它对应着3重指标约束。

分别是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%和房企的现金短债比不得小于1。

综上，笔者认为，房地产作为中国居民的首选资产配置品种的时代已经落寞，终将回到“房住不炒”的属性。

亲爱的读者朋友们，你们怎么看呢？你们认为房地产市场后续还会涨吗？欢迎在下方留下你的看法。