软着陆”是相对于“硬着陆”方式而言的。通常有两种含义，一种是物理意义上的着陆，特指航天器经专门减速装置减速后，以一定的速度安全着陆的着陆方式。另一种则是引申意义的着陆。特指在金融等领域采取安全措施，以达到金融领域安全稳定的目的。

中国房地产经过40年的快速增长，现在已经到了天花板，快速推进的城镇化和广大民众住房条件的改善，成就了中国房地产的黄金时代。然而，时过境迁，现在各项指标都显示出房地产的发展已到了拐点，下一步将会进入一个平稳发展的新阶段，重点是要实现“软着陆”，避免房地产出现快速降温。

目前，中国的人均居住面积已经从1980年的5平方米增长到现在的50平方米，实际上，我国城市人均居住面积在2000年时，就已经达到了50平方米这一标准。而从世界范围看，如今发达国家的人均居住面积也就是人均50平方米。

随着房地产的快速发展，房价的不断暴涨，房地产商的资产负债率也节节攀升，达到了90%，风险越来越大，正常情况下，房地产商的资产负债率应该保持在50%左右，才是健康的。然而，近些年来我国一些头部房企，如恒大、华夏幸福等资产负债率都达到了86.24%和82.7%，已经出现了严重的债务危机。

 

2022年，中国经济的一项重要任务就是要实现房地产的软着陆。那么如何才能实现这一目标呢？笔者认为，可以从以下几个方面着手：

一、中国房地产的发展方向，必须要转到以满足民众的基本住房需求为主的正确轨道上来

近些年来，随着房价的不断上涨，老百姓买房的难度也越来越大。现在中国房地产迫切需要解决的是，那些没有房子、亟需住房需求的刚需人群，以及那些一家老小都挤在狭小房子里，需要改善居住环境的困难家庭。

在当前的购房环境下，即使掏空这些家庭所有的6个钱包，也难以凑齐首付。笔者认为，解决这部分民众的购房需求，才是房地产未来发展和改革的重中之重。

事实上，尽管改革开放40年来，我国房地产的发展取得了巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。但是，不可否认的是，目前我国的房地产仍未能完全满足广大人民群众“住有所居”的需求。

当前我国房地产的现状是，一边是住房过剩，一边是刚需民众买不起房的尴尬境地。为了解决房地产发展过热的问题，国家反复强调“房住不炒”，实施多轮调控，并祭出了“三道红线”。

 

当前，立足于中国国情，要满足14亿人口大国民众“住有所居”的需求，应采取以下措施：

1、必须大力发展住房保障体系，将建立房地产长效机制作为改革重点，加快建立公租房、保障性住房和共有产权房三位一体的住房保障体系，而保障性住房就是为了解决低收入群体的住房问题。

2、对于商品房的调控，国家早已定调，那就是房住不炒是基本底线，在此基础上，稳地价、稳房价、稳预期。

3、适时推出房产税。因为只有出台房地产税，才能从根本上使我国的地方财政从土地财政转为房地产税，使得政府彻底摆脱对土地出让金的过度依赖。

二、化解部分房地产企业所造成的局部风险，守住不发生系统性金融风险的底线

2020年下半年以来，房企进入信用债偿还高峰期，行业信用事件频发，债务违约事件频发。对于这些风险企业，应该采取深化改革、多管齐下的措施来化解风险：1、需要采取市场化、法治化的方式，让其自己承担、内部消化，按照市场化的方式来处理。

 

因为整个资本市场的运营规则就是“愿赌服输”，所以不能把其破产的责任推给银行、金融部门和上下游企业中去，必须要让直接利益相关者首先承担风险责任。

2、要鼓励那些经营状况不错，实力雄厚的房地产商，去收购、兼并、重组那些出问题房地产商的项目和土地。

3、央企和国有房企可以采取参股入股的方式，进入到一些优质房企中，通过收购兼并，成为战略投资者。

4、地方政府可以通过回购方式，增加土地储备。各地政府可以拿出部分资金，对过去批租给那些债务爆雷房企的土地，根据市场行情，打折回购，作为城市未来发展的土地储备。

5、政府可以回购当前一些房企滞销的库存房屋，将其中的中低端住房作为保障性住房，高端的作为人才房向市场出售，这样既消化了房企的库存，又解决了民众的住房需求，可以达到双赢的目的。

 

未来在房地产税即将出台，中国房地产已经进入存量时代的大背景下，房地产资源、资金会进一步向头部房企、行业龙头聚集，除少数资金实力雄厚的头部房企外，绝大多数中小房企只有尽快实施转型，才能走出困境。

三、借鉴德国模式，走出中国特色房地产之路

从目前世界现有的5种房地产模式来看，德国的房地产政策是最成功的。近几年来国家提出的“公平优先”、“高质量发展下的共同富裕”，都与德国发展模式有着诸多相同之处。

德国房地产模式的具体特征表现为，大多数人在住房、教育、医疗等方面无后顾之忧。而这一突出特点，使得德国成为全球唯一没有被地产金融所裹挟的主要发达经济体。

德国住房体制最明显的特征是：租房为主、购房为辅。截止2020年底，德国房屋自有率仅为43%，这意味着有60%的人都在租房住。这样带来的好处是，一是从根本上杜绝了炒房的机会；二是弱化了房地产与金融体系的联系。

 

不过，虽然德国模式不错，但是由于中国国情与德国相差差距巨大，要完全照搬是不可能的。

所以我们只能参考借鉴德国房地产模式中，一些有益的、富有成效的政策，以及一些解决问题的方式。结合中国国情，在中国房地产的改革过程中，不断去进行实践和探索，反复试错，最终寻找出一条符合中国国情、具有中国特色的房地产发展之路。

结语

随着房地产进入稳定发展的调整阶段，2022年，我国的住房需求仍会出现复苏性的增长，但过去那种高增长时代已经一去不复返了。今年的经济增长目标确定为5.5%左右，房地产作为国民经济的支柱性产业，其对经济发展的支撑作用仍显得十分重要。

过去我国房地产发展主要以市场为主、以商品房为主，房价涨跌由市场供求关系决定。

而未来，中国房地产的改革将会朝着“政府与市场并行、租售并举”的方向发展，改变过去那种以商品房为主的传统格局，形成以商品房、公租房、保障性住房和租赁房同时并举的发展新格局！