23号文发布之后，房地产融资市场下行情况非常明显。银行方面，除了满足“432”要求的开发贷之外，城市更新的拆迁贷/更新贷、并购贷和经营性物业贷款的操作要求明显提高，其他绕道途径基本堵死，银行资金目前已基本淡出前融市场。

信托方面，23号文给“股权投资+股东

首先祝各位读者中秋假期快乐！目前连续分享38天后，阅读量破6000，同时流量平台居然开始有微小的流量打赏，也是一种乐趣。为感谢大家的支持和信任，特在此佳节，分享一些这么多年来的实战操作技巧：

1.设定自己的基本面指标要求，毕竟整个股市4000多只股票，对个人来讲，全部研究是不现实的，而长期规避风险的保障，就是不要把自身的资金置于基本面风险大的股票中。比如，市盈率30倍以下，动态市盈率50倍以下。毛利率20%（甚至30%）以上，净资产收益率5%以上，净利率10%以上，资产负债率50%以下（或更低），商誉占总资产不超过10%。另外，股市对个股的增长能力非常看重，资本市场按往往会更加敏感，所以阶段性必须检查该公司经营的一些具体指标：

比如销售收入是否在增长，甚至增长速度是加快还是趋缓，是否连续三年或更长时间的在连续上涨。

利润是否增长（尤其主营利润）是否几年连续增长甚至高速增长。

利润率增长情况也很关键，代表该公司或行业的盈利水平。

基本面的设定，是每个投资者逐步完善的过程，要在实践中逐步完善修正。

2.但基本面选好后，离盈利是远远不够的。还要注意行业和板块。要了解专研几个确定的板块。这里指的指出的是，始终要坚持选择主流板块，尤其关系基本工业、原材料、科技（新能源、光伏、半导体）、高端制造、医疗、大金融、消费民生相关的行业，每个行业的普通指标水准，同时政策支持关注的更佳。要避免被短期热点炒作的新事物所带动，可以关注，但切不可冲动买入，在买入短线热炒非主流板块之前，就要想清楚该板块是否有持续性？不然往往追高风险极大。

3. 除了长线投资者（或所谓的价值投资者）必须要关注趋势的变化。这就不得不说一下技术指标判断。许多散户投资者，往往选择的板块和股票并不差，但仍然难以获利，原因就在于对技术指标不了解，研究不充分，缺少基本的专业素养。同时在缺少理论和知识经验的情况下，心理没有持股信心，没有交易纪律，追涨杀跌成为常态。那么具体哪些中短期技术指标值得特别关注呢？因为比较多，一下子也不可能讲完，也不利于普通投资者理解，因此。今天先分享一部分，后续在周末和节假日再补充和进一步分析。a. 均线。5日均线、10日均线、20日均线、周线、月线、60日均线、季线、半年线、年线等。一般来说短线者要关注5日均线，中线投资者要关注周线、20日均线和月线，中长期要关注20日均线、月线和季线，甚至半年线和年线。一般来说20日均线称为生命线，20日拐头向上，一般认为是行情转多的信号，尤其突破20日均线，回踩确认站稳，基本上可以认为是确定性的买入点。短线技巧不足的投资者，建议以20均线为主要参考依据，走平向上可以介入，或者回踩确认上涨可以买入。总体简单来说，确定性的机会是5日、10日、20均线走成多头排列。当然这些是最基本的，后续我陆续补充相关知识。b. 量价关系。一般来说，稳定的上涨，除了均线走好以外，相应的量价要有配合，在趋势中，温和逐步放量上涨，则不需要担心，可以持股待涨。如果突然高位放大量，甚至超过前日2倍以上，而次日无法突破新高，下跌，要特别主要后续的下跌趋势，尤其以周K线和月K线更为明显确定。以周K线为依据进行操作，则可行性更佳。而温和稳步放量上涨，则可以继续持有，一旦乖离率偏大，则注意风险为主。一般来说周K线上影线超过实体30%以上，后续2～5大概率下跌，尤其量能放大到5周内最高，则基本段时间顶部确立。月线连续放量上涨后，如果本月收盘上影线超过实体30%以上，后续2～5个月也是下跌为主，尤其放量收阴线后，以卖出防风险为主。季线这歌特征也很明显。c. MACD指标的配合使用。一般来说，均线趋势多头排列，最好还要配合MACD指标，首先是MACD运行在零轴以上，同时开始金叉，是基本确定的上涨趋势，如果红柱子逐步温和放大，可以持续持有。不建议MACD在水下运行时介入。另外MACD在红柱子缩短后，指标没有运行到水下，就继续翻红，则可以继续持有。d. KDJ指标
   KDJ指标由K、D、J三条线组成，K是快线，D是慢线，J为方向敏感线，当K线向上穿过D线时，形成金叉，是买入信号，当K线向下穿过D线时，形成死叉，是卖出信号。 当K线和D线一般介于0-100之间，D线大于80时，说明买入股票较多，D线小于20时，说明卖出股票较多，当K线和D线处于高位或者低位时，然而股价出现了背离的情况，可能是变盘的信号。基本运用：K线：K线指的是快速确认线，在股票市场的盘面中通常是一条白色的线，它的取值范围在0-100之内，当K线由下转为向上运行的趋势时，视为买入的信号，而当数值运行到90以上时则为超买，意味着可能会转为跌势；当K线由上转为向下运行的趋势时，视为卖出的信号，而当数值运行到10以下时则为超卖，意味着可能会由跌转涨；D线：D线指的是慢速主干线，在股票市场的盘面中通常是一条黄色的线，它的取值范围也在0-100之内，当D线的数值大于80时为超买，意味着可能会转为跌势；而当D线的数值小于20时为超卖，意味着可能会转为涨势； J线：J线指的是方向敏感线，在股票市场的盘面中通常是一条紫色的线，它的取值范围则是低于0或者高于100，J线需要结合K线以及D线一起分析来决定买入或是卖出。KDJ三条线的配合k线、D线、J线，与三条曲线相比，J线的数值变化最快，也叫超级快线，或确认线，主要用来确认K线、D线的买卖信号作为辅助观察线。K线数值变化速度在三条曲线中中等，但略快于D线，所以K线又叫快线D线，在三条曲线中变化最慢，所以D线又叫慢线。KDJ指标的实际判断主要有两点：K线是快速确认线——数值值在90以上超买，10以下的价值超卖；D线是慢速主干线干线。80以上的数值超买，20以下的值超卖;J线是方向敏感线。当J值大于100，特别是连续3天以上，股价至少会形成短期头部，而当J值小于0，特别是连续3天以上，股价至少会形成短期底部。

筹码分布状况。

这个指标其实是特别重要的参考。一般来说，正常底部的形成，可以看到底部筹码的集中买入，而高位的筹码开始逃离，一旦大部分筹码集中在低位区域，再配合前面的指标，可以大胆买入，或者谨慎的人可以轻仓分步买入法。盈利概率较大。而且随着股价的上涨，还可以用来判断是否可以继续持有（底部筹码未松动套利离场），还是要抛出（底部建仓筹码开始减仓套利）。

时事政策方向

从这点来说，大部分投资者都能理解，比如前期大涨的新能源板块、半导体板块、碳中和板块，都是有政策舆论的引导，疫情开始后，虽然应该同情心同理心，但从资本市场来说，确实会对生物医药、医疗器械产生大量的需求，从而酝酿一波巨大的行情，直到涨幅太大（要用基本面和指标要配合判断，脱离太大，必然会有巨大风险）

今天暂时就分想这些基本知识，后续逐步完胜加深。祝各位朋友，越来越注重学习，提高技能，提高长期投资收益。

借款”、“股权投资+债权认购劣后”、“应收账款”、“特定资产收益权”等变相融资方式亮出红牌后，目前大部分产品都只能围绕着股权加对赌模式打转，不过也有部分信托公司因当地监管部门尚未出明确的规定，所以仍有部分机构操作较为灵活。

私募的备案难、托管难、募资难没有实质性的改善，近一年来信托和私募的频繁爆雷更是给私募行业蒙上了撩不开的阴影。

23号文极大地消减了公开市场的融资体量，目前的民间融资重新迎来了春天。以下笔者根据近期市场上通过民间融资方式解决的土地款融资业务做相关总结，以供开发商投拓和融资部门人士参考。

01

土地款融资主流产品

（民间融资方向）

目前市面上的土地款融资业务主要分两类。

第一类是土地保证金配资，融资主体一般需百强地产开发商，融资区域基本都限定在全国一二线城市（如广州、深圳、珠海、武汉、杭州、重庆、成都、西安、合肥、南京、苏州、东莞、佛山、惠州、佛山、厦门、福州等地），融资成本一般都为年化20%-25%不等，具体看项目情况和融资主体而定，配资比例一般在1:1或1:2。

第二类是土地出让金配资，融资主体一般需百强地产开发商、地方龙头房企，融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市，融资成本一般在年化16%-24%不等，配资比例一般为1:1或1:2，交易结构上大部分为明股实债（股权过户＋质押）或项目公司100%股权质押、集团和实控人（部分机构还要求法定代表人）承担无限连带责任担保。

02

土地款融资产品之

融资要素及业务操作要点

1.融资主体

 

 

融资主体一般为新设立的项目公司，或由其母公司作为融资主体取得融资款后在双方共管下用于保证金或土地款的缴付。

2.投资主体（母公司）

 

 

前文已提到，目前土地款融资的操作范畴基本限定于百强房企或地方龙头房企。从融资角度出发，相较于融资主体，投资主体的资质才是关键。

3.融资用途

 

 

因土地款融资的用款目的非常明确，因此在放款环节基本都会要求资金在监管情况下直接用于缴纳保证金或土地款。

4.融资金额

 

 

前文有提及杠杆比例的问题，目前市场上以保证金或土地款总金额按1:1或1:2进行配资的居多，不过项目方30%的自有资金投入基本被默认为门槛要求，与银行和信托资金的“432”要求的30%自有资金要求基本一致。

不过实操中如何确定已投资金的标准，不同机构也有不同要求，具体需看合作资金机构的要求。

5.融资期限

 

 

目前市场上针对拿地配资和前融的融资期限一般在12个月内居多，即设定为6+6个月，较为灵活的机构可以设定为3+3或3+6个月等不同期限，即允许融资主体在限定的短期内可以申请提前还款，以便降低前融的综合融资成本。

6.融资利率

 

 

如前文所述，保证金配资的利率基本在年化20%以上，其他土地款也至少在年化16%以上。按我们目前的项目操作经验，年化综合成本基本在16-19%之间的比例为主。

7.收益或利息计付方式

 

 

保证金的融资具有很强的短周期特征，属短拆和过桥业务的范畴，因此一般按天计息，按月付息的操作比较多。

如设定每月固定日期为付息日，不过个别机构也有按照年化利息按月进行折算利息的操作。土地款方面，一般按年计息，按月或季度付息的操作居多。

8.还款来源

 

 

这个问题是融资业务的关键，以保证金融资为例，一般来说，若地块未竞拍成功，则竞买保证金直接退回项目公司（一般是融资主体和资金方共同设立的主体），并无条件优先偿还融资款本息。

若地块竞拍成功，则还款来源主要为开发商（即上文提及的投资主体—母公司）自有资金及项目销售回款，以及金融机构融资款，而这个金融机构融资款则主要为后期的信托或银行资金进入后实现的贷款置换。

9.风控担保措施

 

 

以下笔者就土地款融资中常用的风控担保措施做如下说明：

（1）集团公司及其实际控制人、大股东对融资本息的偿付提供连带担保责任。

土地款融资的特点在于放款时融资主体尚未拿到土地证，因此集团和实控人的担保必不可少。

（2）股权让与担保，或部分股权让与担保、剩下部分做股权质押。

土地款的融资过程中，对项目公司的把控是关键，因此资金方一般都会要求持有全部或部分股权，剩余部分股权做质押。

实操中，很多融资主体对股权过户比例较为关注，更多希望低于50%的股权比例，这个在操作中也有沟通空间。

（3）人员派驻。

跟地产基金的投后管理类似，我们一般都会考虑向项目公司派驻董事，而且赋予该董事一票否决权。

（4）账户和资金监管

前文有提到，土地款的融资须特别注意专款专用的问题，因此资金方与融资主体共管保证金或土地款缴款账户是必备措施，共管措施包括但不限于账户印鉴增加资金方指定个人名章，网银复核Ukey交于资金方保管等。

 

（5）土地后置抵押

在成功竞拍土地或者按竞拍规定缴纳土地保证金后，项目公司取得土地使用权并具备抵押条件时，须追加项目公司土地抵押。

等到后期做融资置换时再行配合解除抵押。当然实操中，这点需要综合评估融资期限和拿到土地证的时间两者的匹配度和抵押空挡期的相应解决措施。

（6）土地使用权证保管及融资置换处理

 

 

以我们的业务操作经验为例，在土地款融资业务的操作过程中，我们一般会要求项目公司所属集团公司及其实际控制人夫妇出具承诺函，保证在取得土地使用权证后立即办理抵押及/或由指定机构保管土地权属证明等相关资料原件。

在确定融资置换的可行性之后，经资金机构审核同意，资金机构将土地证原件等交出用于抵押给金融机构进行融资或向银行申请开发贷等，但金融机构贷款需优先用于归还资金机构原提供的土地款融资本息。

另外在业务操作细节上，资金机构释放土地证原件之前需要共管金融机构放款账户，包括账户印鉴增加资金指定个人名章、共管复核Ukey等，因此融资主体需充分注意在这个过程中的操作细节，以便跟提前做好融资工作的安排。

10.放款与用款时间

 

 

因融资业务的沟通需要一定的周期，因此建议提前沟通融资合作事宜并确定放款时间。

目前基于金融机构在地产融资方面的政策限制，很多融资需求引流至民间融资机构，因此提前做融资沟通非常关键，以免因沟通周期拉长因此资金到位时间，从我们的经验，建议至少提前2-3个月开始一个地产项目的融资启动工作。

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