基本案情

2004年2月15日，李XX、刘XX（以下称原告）与华X公司（以下称被告）签订《购房合同书》（由购房意向书更改过来），约定：原告购买被告位于衡阳市珠晖区光明街11-1号商业用房，面积暂定为66.5平方米，最终以房地局测绘队测量面积为准，办理产权并计价。若因特殊情况使原告意向所购房屋被取消，则被告退还全部购房款，并按照银行同期存款利率支付利息给原告。该房屋计价为3360元／平方米，原告在签订《购房意向书》后已将购房款计223440元一次性付清给被告。该房拟定在2005年3月底交付。同时，被告向原告出具并标识该房所在楼栋的设计图纸。另查明，案涉房屋位于光明街改造工程11号楼，该项目由被告承建。

2003年4月，被告取得该楼栋的建设用地规划许可证；2004年4月，被告取得该地块国土使用证；2004年10月，被告取得该楼栋的建设工程规划许可证。但由于拆迁未能如期完成，该工程没有按时施工。2006年，衡阳市对城市规划进行了调整，该建设项目的11号楼正好压在新的规划红线上，因此被告根据新的城区规划设计相应的对建设规划图进行了调整，案涉房屋所在位置由于相邻公路拓宽而没有再建。2011年4月29日，被告取得该楼栋的建筑工程施工许可证。衡阳市珠晖区光明街11号楼于2011年开始动工，2013年6月竣工完成，迄今未能取得预售许可证或者销售许可证。原告在签订购房合同书时，对该房屋尚未取得预售许可证等情况知情。在该房屋建设过程中，原告多次到被告处咨询工程进度，对规划变更和房屋建设进度知情，且与被告口头协议变更交付房屋的位置，但具体置换的房屋位置双方未能达成一致意见。

在本案审理过程中，原告申请对衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面的市场单价及市场租赁单价进行评估，该院经湖南省衡阳市中级人民法院依法委托了湖南德立房地产土地评估有限公司进行评估，湖南德立房地产土地评估有限公司于2016年8月17日做出湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告，认定2016年8月4日起一年内衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面最可能实现的市场单价为16994元／平方米，市场租赁单价为51元／平方米。

原告向一审法院起诉请求：1.判令被告交付案涉商业用房；2.判令被告按照评估报告向原告支付房产价格1130101元、门面租金430720．5元。

裁判结果

珠晖区人民法院（2015）珠民一初字第593号民事判决：被告在本判决生效之日起十五日内赔偿原告购房损失1130101元，租金损失120000元。

衡阳市中级人民法院（2018）湘04民终724号二审判决：撤销原判，判令被告在本判决生效之日起十五日内赔偿原告购房损失1130101元。

裁判要点：

本案的争议焦点为：1.案涉《购房合同书》的性质和效力问题；2.原告的实际损失问题。

对于争议焦点一，一审法院和二审法院均认为，案涉《购房合同书》属于商品房买卖合同，且合法有效。认购合同属于预约合同，它是为将来当事人建立本约合同而签订的，它的目的是双方当事人将来能建立本约合同，它指向的是能否签订本约合同而形成的权利义务关系，因此它并不发生房屋买卖合同的实体性权利义务。商品房买卖合同属于本约合同，是约定双方实质性权利义务的合同。

在本案中，被告公司签订的《购房意向书》中对于案涉房屋的位置、面积、价款、交房时间等均作出了明确约定，以上约定已涉及到关于房屋买卖的实体性权利，虽然在合同中使用了“暂定”、“拟定”等文字，但其目的并不是为了日后当事人进行砌商建立新的合同，而是预防房屋在建设过程中可能出现误差。同时，原告也按照该合同全部履行了支付房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的认购协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应该认定为房屋买卖合同。双方签订的案涉合同是原被告双方的真实意思表示，被告对此不持异议。到原告起诉前，被告已经具备了商品房销售的条件，因此双方签订的案涉合同应认定为有效合同。

对于争议焦点二，一审法院认为，关于案涉房屋的现行价值，湖南德立房地产土地评估有限公司依法对上述项目进行了评估，被告虽不同意该份评估报告，但其不愿意申请重新评估或提交新的评估报告以判断房屋现行价值，故案涉房屋的现行价格按评估价格，为1130101元（66.5平方米×16994元／平方米）。被告未能向原告交付房屋，故应按照评估价格支付原告的购房款1130101元。关于房屋租金损失，案涉房屋于2013年6月竣工，原告对此情况知情并接受，因此该房屋的租金损失应从房屋竣工交付时起算，另考虑到上述评估报告针对的是2016年的房屋租赁价格及市场价格变化情况，且被告无法交付房屋系城市规划变更造成，并非恶意欺诈，原告在签订房屋预售合同时明知被告没有取得预售许可证的事实仍与被告签订房屋买卖合同，未尽到合理注意义务等因素，该院酌定被告赔偿原告的租金损失120000元。

二审法院认为，案涉房屋虽因政府规划变更等因素在建成后的位置、面积等发生变化，但并不必然导致案涉房屋不能交付，案涉合同不能继续履行非因原告的过错造成，由此造成原告的实际损失，被告应承担相应的赔偿责任。综合考虑到原告的实际损失，兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，原审采信湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告的市场单价作为认定原告实际损失的依据，已充分保护了双方当事人的合法权益。原审在此基础上再酌定被告赔偿租金损失120000元，明显超出了原告的实际损失，本院予以纠正。被告主张，原审房地产评估报告的市场单价过高，明显与市场价格不符，其提交的证据不能达到证明目的，且经一、二审法院释明后被告又不同意申请重新评估，应承担举证不能的法律后果。

相关法律及法条

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条

评判分析：

依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

违约金与赔偿实际损失二者本无因果(必然)关系，均是违约责任承担的方式之一。为了体现公平主义原则，以平衡违约金与赔偿实际损失二者所代表的法益冲突，二者在数额上应有一个适宜的平衡点。

笔者认为，违约金主张金额与实际损失间的关系应当根据合同中违约责任的具体内容结合《民法典》及其相应司法解释的规定情况具体分析，以体现意思自治原则、诚实信用原则以及公平主义原则

当合同约定的违约责任仅限违约金时，①若有实际损失发生的，则依据《民法典》第五百八十五条的规定以增减违约金数额，防止违约金主张金额过分脱离实际损失，以平衡违约金所代表的意思自治原则与实际损失所代表的公平主义原则两种法益间的冲突;②若无实际损失发生的，则违约金数额应以合同约定的数额为准。因为此时不存在约定的违约金不能弥补侵权法理下的实际损失而有违公平主义原则，故应严格遵守意思自治原则和诚实信用原则。

当合同违约责任约定承担违约金并赔偿实际损失时，①若违约行为造成实际损失，则依据《民法典》第五百八十五条的规定，首先计算实际损失的数额，再按照约定承担违约金责任，违约金的数额以实际损失的0.3倍为限。此种做法既尊重了当事人约定的违约责任内容，充分地体现了意思自治原则、诚实信用原则，同时又适当的约束了违约金数额兼顾了公平主义原则。②若违约行为没有造成实际损失，则不存在有实际损失所代表的公平原则引起的法益冲突，违约金主张的金额应以合同约定的数额为准（约定的数额一般低于履行标的价值的30%以下），以体现意思自治原则、诚实信用原则。