上半年商品房销售面积为8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售金额为9.29万亿元，同比增长38.9%；似乎，那个曾经歌照唱舞照跳的好日子又回来了。

 

但事后证明，那只不过是最后的疯狂。

 

1—12月，商品房销售面积17.94亿平方米，同比仅增长1.9%；商品房销售额18.19万亿元，仅增长4.8%；由此可见下半年形势之严峻。

 

形势的急转，不仅把房企打了个措手不及，如TOP50房企中完成年初目标的屈指可数，更是有不少房企人仰马翻、兵败如山。

 

01

 

当下的房地产行业困局是一场流动性危机，即下半年随着流动性的大幅收紧，引发“囚徒困境”，市场参与各方（开发商、银行、债权人、供应商、内部员工、购房者、地方政府）之间不再信任，乃至拆台。

 

房企“三道红线”、银行“两道红线”虽让行业感受到了扑面而来压力，但上半年房企还能通过一些会计手段，如增加少数权益、明股实债、增加应付款，以应对三道红线，维持表面上的从容镇定。

 

这种操作在房企2021年半年报中，很是普遍。

 

但下半年，行业流动性急剧恶化，陷入流动性陷阱。

 

克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。

 

若细分来看，行业的资金流动性变差正是从下半年开始的。

 

如下图可见，第三、第四季度房企融资总量较于第一、第二季度，出现了断崖式下滑。其中，第四季度融资总量，环比下降42.7%，同比下滑55%。

 

随之，一些禁不住拍打的船体开始“漏水”，暴雷潮开始此起彼伏。

 

比如银行惜贷/抽贷。

 

7月，广发银行申请冻结恒大1.32亿资产，而相关贷款于2022年3月才到期。这也让恒大的流动性问题开始浮出水面。

 

比如美元债暴雷。

 

10月初，花样年的美元债暴雷，有分析可能的直接原因就是，借新还旧的操作突然玩不转了。

 

值得一提的是，美元债市场是当下房企很重要的一个融资池，而花样年的贸然违约开了一个很坏的头，恶化了整个行业在境外资本市场的融资环境。

 

北京当代置业则是美元票据到期后，延期操作失败，进而引发实质性债务违约。

比如商票暴雷。

 

面对资金压力，2021年房企还有一个不约而同的操作是，通过增加应付款，把压力转移给合作伙伴和供应商。

 

这种操作没问题，但要是过了头，那就很容易出事了。

 

2021年，因商票暴雷的房企更是排起了长队。

 

据商票易整理的地产商票暴雷名单有，泰禾、苏宁、华夏幸福、蓝光、恒大、宝能、花样年、新力、荣盛、阳光城、隆基泰和、当代、实地，协信、鑫苑、建业、阳光100、绿地、中南、祥生、奥园、佳兆业等。

 

再比如理财暴雷。

 

最典型的就是恒大和佳兆业，事后来看，理财暴雷是压垮恒大的那根稻草，也让佳兆业危机彻底公开化。

 

本来房企融资现金流吃紧后，可以通过销售回款贡献的经营性现金流来缓解，但现实中的博弈，让这条路也基本面被堵死。

 

地方政府出于保民生、防烂尾的考量，对项目销售回款严防死守，使得房企账上空有大量现金，却无法调度，加剧资金压力；

 

如世茂许世坛就曾直言，之前有些明明压1亿就可以交楼，但现在非要压3亿。

 

合作项目出于风险防范，合作方也是严卡房企对资金的抽调。蓝光就在这上面栽了跟头。

 

购房者则是天性厌恶风险，一方面市场观望情绪越来越浓厚，另一方面对高风险及出现暴雷的房企，更是避之不及，销售的断崖式下滑，又进一步恶化房企的销售回款。

 

如恒大理财全面暴雷后，销售就几乎停滞，多个月份单月录得0销售。权益口径较于2020年大降37%。

 

佳兆业亦如此。

 

9月合约销售金额，同比下降64.6%；10月合约销售额，同比下跌30.49%；11月合约销售额环比下降87.7%，同比下降92%。

 

最后，大家在流动性陷阱中越陷越深，房企回天乏术，只能躺平。而那些尚未暴雷的，也多是如履薄冰。

 

02

 

要想打破囚徒困境、走出流动性陷阱，就需为行业注入流动性，进而重塑市场信用。

 

不过，鉴于上一次去库存救市的教训，这一次的流动性注入和信用重塑会竭力避免从一个极端（严重不足）走向另一个极端（过度膨胀）。

 

整体原则会是“托底而不救市”，且措施更具针对性，也就是定向排雷！

 

比如针对需求侧。

 

之前一些地方为了尽快给市场降温，出台了一些误杀改善型需求的措施。

 

年底以来，高层屡屡表态要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

 

所以，2022年一些地方的调控政策会得到适度的修正，合理的改善型需求会被释放。

 

房贷方面也会有所倾斜，如利率优惠、贷款额度增长、放款时间缩短等等。

 

但肯定不会让市场沸腾！

 

供给侧的流动性紧箍咒，也会有所松动，但更多是定向性的。

 

这几天，有两个消息很值得玩味。

 

消息一：据中国证券报、人民网等媒体报道，各大银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

 

这无疑又重新打开房企的水龙头，但注意，能喝到水的就只有大型优质房企。

 

消息二：据财联社报道，广东省政府召集多家房企开会，为部分房企项目收并购“牵线搭桥”。

 

据知情人士透露，会上一些出险房企介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

 

虽然后来一些传闻中的房企，否认上述消息，但相信大家都懂得。

 

而两则消息，也并非巧合那么简单，它给市场提供了一个破局的选择，即把信用更多的赋予优质且易受官方管控的房企，然后再由它们推动行业整合、优胜略汰。

 

这样即拖住了风险底限，又最大程度地兼顾了市场原则，让那些冒险主义者付出其应有的代价。

 

虽然在可行性上，仍有很多细节有待探讨，但政策的整体思路是值得肯定的。

 

值得一提的是，1月12日，四大央企地产之一的招商蛇口已完成30亿元并购票据注册，成为今年第一家发行并购票据的房企。

 

可见，上面不仅是这么想的，还已高效地行动起来，正所谓兵贵神速！

 

03

 

现在有两点是值得肯定的：

 

一是行业政策拐点已经出现，若当下流动性困局无明显好转，接下来不排除更大力度政策出台；

二是政策释放出的利好，不是所有房企都能雨露均沾，房企要认清现实，并充分把握好。

 

“质地”不同的房企需要把握不同的机会。

 

1、对于杠杆率低，且背靠大树的央企和国企而言，若还坚信房地产是中国经济的压舱石，并坚信国家队是房地产行业的压舱石，就不应浪费这次捡漏做大做强的机会。

 

2、对于已陷入流动性困境的房企而言，尤其是对老板而言，要学万达老王，莫学乐视老贾，及时抓住机会，割肉求生、断臂求存，若优柔寡断、狐疑不决，该断臂时不断臂，最后可能就是断头。

 

小结：

 

总之，2022年房地产行业的日子仍旧不好过，但至少会比2021年下半年好过。

 

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