前几天，我国第七次人口普查数据公布了，吃瓜群众普遍关心的是对楼市的影响，一些专家也从老龄化和少子化方面作了分析和预测。我则想在城镇化率方面做些分析。

著名专家任泽平说过，楼市长期看人口，中期看土地、短期看金融；我理解，人口不止看规模，还要看结构。从这次人口普查的数据看，未来十年，人口结构变化会对楼市带来大变化，这种结构不仅是年龄上的，还是城乡分布上的。

2020年，我国的城镇化率是63.89%。而前几次普查结果分别为：1982年，20.9%；1990年，26.4%；2000年，36.2%；2010年，49.7%。照这个预计，2030年，我国的城镇化率应该在75%~80%之间，但是我分析，届时的城镇化率大概会比这个预计值高出5%，这是老龄人口导致的。普查数据表明。我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%），这两亿左右的老年人中，大部分应该为农村人口，估计在六、七成左右，未来十年，等他们老去后，会直接提高人口普查的城镇化率。

85%的城镇化率背景下楼市会迎来什么变化呢？过去的普遍暴涨肯定不会了，城市会出现分化：一些城市会消亡、一些城市会收缩、一些城市会出现新城、老城的更新替代，还有一些城市会继续扩大。起决定作用的还是资源：就业、教育、医疗、生活，等等。所以说，城市的执政者们应该未雨绸缪，早做打算，将资源进行到底才能保住和发展起自己的城市。