近期，多地存量房业主扎堆涌进银行申请提前偿还房贷，引起社会广泛关注。

之所以出现这种现象，与最近两年国内房贷利率持续走低有关。比如拿2020年高峰时期6.3%的旧利率，与目前一些地方正在执行的3.8%的新利率比较，同样是30年期100万的房贷，如按等额本息法还款，利息将由1228302元，降低到677445元，少还了550857元。

这样的利息差，在一些中小城市够买一套房子了。这几年受疫情影响，大家赚钱都不容易，为了降低买房成本，扎堆提前还贷的现象的出现，完全在意料之中。

而仅仅过了两年时间，政策就出现如此大的变化，原因是前几年国内执行严格的楼市调控政策，调高房贷利率是其中手段之一；而现在房地产市场低迷，投资需求退出和刚需数量减少，各地只有采取降利率、降首付等办法，吸引为数不多的购房者买房。

现在问题来了，面对不断下调的房贷利率，已经买了房子的人该怎么办？特别是在利率6个点左右买了房子的人，如何让自己不做冤大头，不再高位站岗呢？有什么好办法没有？我们认为，办法还是有的，但不适用于所有的已购房者，每个人需要结合各自的情况，区别性对待。

第一种办法：将商业贷款转换为公积金贷款。如果个人已经按照规定的最低月数缴存了住房公积金，或名下无尚未结清的住房公积金贷款，且符合公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》，可以按照各地推出的商转公政策，将商业贷款转化为公积金贷款。

不过，因各地商转公的政策不同，门槛和条件各异，当事人需要去银行咨询相关的政策。且公积金的审批额度普遍会有一个上限设置，夫妻俩的公积金贷款总量可能也就在25~50万之间，那么对于在中小城市购房的人来说或许会有帮助，但是对于大城市动辄数百万的房款就显得微不足道了，不足部分仍需要使用商业贷款。

但是总体来说，小城市的购房者一旦转换后执行3.25%或3.1%的低利率，也会少还不少利息，仍然是求之不得的好事。

第二种办法：提前全额还款。具备全款买房条件的已购房者，过去之所以贷款买房，要么因为房价处于上行期，想获得增值方面的收益；要么有经商头脑，用腾出来的资金做生意赚更多的钱。 如果现在有钱把剩余的房贷还了，就不用承担过高的还贷压力。

但前提是，缴纳的违约金数额不大，且购房时间较短。因为很多银行对于提前还款的时间和金额都有限制，提前还款要按照剩余贷款总量的百分比缴纳数额不等的违约金，且还款的时间如果太长，前5年还的大头又都是银行利息，除非你有无债一身轻的想法，否则现在还清感觉没有太大意义。

第三种办法：信用贷部分还款。信用贷通常只对工作收入稳定、信用优良、处于体制或国企央企内的干群发放，鼓励员工用于车辆等大宗商品消费。目前大部分银行信用贷的额度上限为30万，也有少数银行的上限额度放宽为50——100万。

信用贷的使用期限为一年，手续简单，无抵押，低利率（通常在4个点左右）。虽然其额度对于减轻全部房贷压力可能力度略显薄弱，但是只要利息能省一部分，对于房贷利率5个点以上的人来说，还是具有很大吸引力的。

缺陷是使用起来存在一定风险，银行会根据你的流水寻踪觅迹，一旦查实你用于买房置业，追回贷款并降低信用级别，那就得不偿失了。且一年到期你需要一次性结清全额贷款后，才能进入下一个循环周期，对于融资能力差的人来说是个很大挑战。且政策原则上禁止信用贷流入房地产，各人只能根据具体情况，谨慎使用或不使用。

第四种办法：卖房~换房调低利率。就是把之前高利率贷款的房子卖掉，然后购买低利率贷款的房子。不过，办法看似简单，实际操作起来并不容易。

首先，二手房交易过程会中会产生一定的税费，再次买房时又会产生新的税费，且不是满五唯一或满二唯一的房子还要增加税费，如果节省的利息不能覆盖相关的费用，利率又是在不断调整的，在对利率走势没有准确预判的情况下，感觉没必要折腾；

其次，如今各地的二手房市场普遍低迷，一些城市二手房去化周期达到三年之久，成交周期延长不易卖，和卖了以后增加租房支出不说，真要是为了省点利息匆匆忙忙地将房子低价卖了也得不偿失。

再者，这番操作还需要大量的资金做支撑，因为凡在银行有贷款的房子，只有先还清贷款后才允许转让，但是绝大多数人买房都是因为缺钱才加的杠杆，那么还需要考虑过桥资金的筹措能力，以及操作中所产生的费用成本。因为解除抵押所使用的过桥资金，是要按天计算利息的，费用高不仅不划算，一旦交易过程中哪个环节又出了岔子，还将蒙受更大的损失。

第五种办法：确认买房合同中的利率方式。购房者可以翻看一下当初与银行签订的买房合同， 如果买房时合同约定执行的是浮动利率，即房贷利率由LPR＋固定基点形成，虽然今年享受不到利率下调的利好，但是等到明年初的时候，购房者是可以享受优惠后的房贷利率的。但是对于合同上写的是固定利率，则购房者只能继续执行原定的利率标准，没有转换余地了。

此外，还可以根据合同约定，协商调低房贷利率。比如一些早期购房者，在与银行签订房贷合同时，约定数年后可以参照市场利率标准，双方协商出一个新的房贷利率。那么符合此条件的贷款者，还可以与银行工作人员协商，确定一个新的利率。不过，由于银行和贷款者的利益诉求相反，协商时肯定存在一定的难度，想要达到自己完全满意的利率，几乎是不可能的。

房价利率下调至3.8，过去在6个点左右高位买房的人怎么办？当然不能继续为高利率站岗，解决的办法是有的，比如商转公、提前全额还款、信用贷部分还款、卖房后再买房、来年享受低利率等，相信总有一种办法会让你减压，但这些办法却各有利弊，无法照搬套用，只能结合自身情况谨慎选择，同时还要考虑楼市金融政策的约束，违规冒进的事情不去做。