从2018年下半年开始，市场供求关系逐渐缓和，进入第四季度开始，市场供应量大增，选择变多、去化率降低、成交量增长，市场步入“横盘期”！

简单来说一下，什么是“横盘期”？横盘又称盘整，是指楼市在一段时间内波动幅度小，无明显的上涨或下降趋势，房价呈现盘整，该阶段的行情震幅小，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。

为什么说“最迷惑”？因为时常云遮雾罩，各种说法都有，有的鼓掌称赞，市场一片大好，房价稳步上涨；也有人焦虑满满，市场需求不足，是否自己站岗；更夸张的直接喊出，西安一手房价猛跌30%，二手房已经下跌20%！

以2019年8月1-25日，主城连续开盘24次去化情况为例，可以参考《八月“两升两降”：供应7975套房源，去化率降至75.8%！》。所谓“两升”，登记量变大（主城区&长安，22031个登记，平均人房比2.44:1）、成交量变大（共计开盘24次，总计6257套房源，总去化4746套）；所谓“两降”，供给量变小（推出7975套房源，环比上一个月，下降超过三成）、去化率变低（7月份，平均去化率为75.85%；8月份，平均去化率为88.18%）。

如果只看“两升”，按照线性思维，很容易直接预判市场急需上行，房源供不应求；如果只看“两降”，按照线性思维，很容易预判市场疲软，上扬乏力。其实，都属于片面之辞，市场已经进入“横盘期”，略有变动，无关走势。

作为一个普通购房者，我们该如何看待“横盘”，建议从以下三个角度更理性地去观察：

其一，供给量仍不足，例如，2019年上半年住宅用地成交面积5449亩，成交建面979㎡，看似不少，其实主城区土地成交只有2587亩，同比下降一半。2019年上半年住宅供应量458万㎡，环比下滑42%；成交量581万㎡，环比下滑14%，需求量略有萎缩，但供给量萎缩更大，导致长期供不应求。

其二，市场高度分裂，例如，电视塔华润置地·悦府2万+项目，每次都出现千人摇；港务区西港·碧水湾9千+项目，竟然出现流摇；沣西新城紫薇万科大都会精装高层1.1万/㎡，多次摇号+日光盘；西咸文教园招商·雍景湾1.8万+小高层，也是如火如荼。因此，凡是割裂看市场，只能得出片面结论。

其三，利差驱动市场，例如，万科翡翠国际精装高层报价1.35万/㎡，与周边二手房倒挂0.4-0.6万/㎡；大华锦绣前城毛坯洋房报价1.15万/㎡，与航天洋房价格差0.2-0.35/㎡；清凉山居毛坯高层1.1万/㎡，与电视塔-凤栖原新房价格相差0.2万/㎡左右。价格差非常清晰，因此，市场接受度较高。

可以从两个文件上找到矛盾的关键点，一个是《陕西省自然资源厅关于受理建设用地报建的函》，陕西省在4-7月份全省暂无新批用地指标，导致土地转让金不足，新房用地紧张；另一个是《关于进一步做好住房城市建设领域稳投资相关工作的通知》，要求加快建设项目审批，稳定地产市场。

仔细去看，一个为了执行国家“清库存”要求，暂停了四个月土地供应，导致供给量不足；另一个执行市场“稳需求”要求，要求加快项目审批，满足供给不足。

越是在横盘状态之下，如果房企现金流吃紧，可能会释放优惠，刚需的机会点越多，紧抓房企促销政策，如果价格合适，就不要绕行！