在资本市场进行投资，有人追求高收益，有人追求低风险，而几乎所有人都想选择的风险低收益高的产品，事实上几乎不可能存在。如果有人向你推荐一款高收益低风险的产品，很有可能收益率是经过粉饰且不稳定的，或者某些重要风险因素被故意忽略了。但如果仅追求相比大多数债券类产品收益高，又相比股权类产品风险低的折中类产品，市场上还是有产品可以实现的，本文介绍的公募REITs投资就是其中之一。

2022年全球金融市场动荡，据Choice数据显示，近一年来，除大宗商品基金外的其他赛道公募基金，即使是行业排名前25%的股票型基金，普遍亏损也达到10%以上；相反公募REITs由于当前的审核较为严格且底层资产质量较高，大部分项目今年都取得了正收益（计入分红），同时也导致新发行REITs产品受到各类机构的热烈追捧，普遍超额认购30倍以上。

虽然从规模上来说，我国当前的REITs总规模仅为美国的2%，并且无论是税收制度、行业覆盖面以及政策制度等都处于起步阶段，但随着行业扩容扩募，加速发展的趋势还是较为明显。在这个过程中，如何甄选出优质的REITs投资标的是广大投资者较为关心的话题，毕竟一些衡量股票的指标并不适用于REITs投资判断。本文就抛砖引玉，介绍一些较为常用的指标供普通投资者来更好地选择适合自己的REITs标的。

价格/运营收入（Price-to-FFO）

价格（Price）顾名思义，这里不赘述。

运营收入（Funds From Operations）是衡量一个REITs类产品非常重要的指标，这里需要着重解释下。对于FFO，简单地理解是项目运营产生的现金流，但一般机构都会对于FFO进行加工来更好反映资产运营状况。一般调整是以净利润为基础，加回折旧摊销以及卖出运营资产产生的损失（如有），但同时也要减掉利息以及卖掉资产产生的收益这类一次性行为，来对运营资产的“造血”能力有一个较为客观的评价。一般来说P/AFFO低于10的可以重点观察，高于20的需要谨慎，当然单一指标并不能反映全貌，还是需要结合其他指标， 比如杠杆率及分红比例等。

有息负债/税息折旧及摊销前利润（Debt-to-EBITDA）

有息负债（Debt）还是比较好理解的，这里就不解释了。

税息折旧及摊销前利润（EBITDA）这个指标相较于净利润能更好地反映REITs项目的实际收益潜力，因为REITs类项目普遍折旧摊销较大，造成净利润较低。

2个指标结合一起看，主要是衡量REITs项目的杠杆率，计算出大约需要多久项目可以依靠自身产生的收益偿还债务。一般这个指标低于5是比较健康的，高于8就属于杠杆较高了。其中需要进一步说明的是，如果数值是8，不代表8年就可以还清所有债务，因为REITs的运作模式一般是有一个强制利润分配比例（如70%），要每年分给基金投资人，余下的部分才能偿还债务以及留一部分购置新资产。

利润分配比例（Payout ratio）

一般REITs基金都有一个强制的每年利润分配比例，所以某些“铁公基”类上市公司赚了大把利润却既不分红也不回购的情况在REITs中一般不会发生。正常的REITs分红比例一般是70%-80%，计算方式是分红/运营收入（Dividend/FFO），一般年化收益率在3.5%-6.5%之间，但需要注意的是，如果分红/运营收入比率接近了90%-100%，有时候并不是一件好事，可能是资产收益能力下滑，后续大概率会减少分红。

当房东可能曾经是很多人的梦想，因为大部分房屋的租金收入不仅稳定，房屋价值有升值，且相对于购入成本，年化回报率也算较高。REITs其实从某种程度来说，就是让你有了以较灵活的代价成为一个房东的可能。虽然REITs基金相对于股票基金来说，分析的难度要小一些，不确定性也小一些，但信息的透明度也小了很多。本文列举的3个指标仅仅是分析一个REITs产品的基础，在REITs投资过程中，还有很多因素需要考量，作为一个新兴事物的投资人，还是需要更多的耐心和审慎的态度。