存量资产要求房地产基金投资趋向主动管理，且投资标的开始出现多元业态。

根据不同投资阶段、不同LP回报率要求，设立不同主题基金匹配物业开发、开业前期、稳定运营的各个阶段。

开发基金投资拿地、建设期的项目；孵化/收入基金投资运营三年后（运营稳定）收益率达到一定水平的项目；持有基金/公募REITs投资于运营成熟、有稳定回报的项目。这样，基本覆盖了商业物业的整体价值周期。

设立管理平台公司进行全面统筹的基金管理，收取基金管理费作为回报。对于符合投资标准的项目，应视投资机会和自身资金情况，用自有资金进行投资。既是管理人，又是GP。

旗下需要有物业运营平台，负责商业物业的筹建、开业、运营，并向各个项目公司收取资产管理费。

这样，全面而多样化的盈利模式就建立起来了：

● 地产投资回报

● 基金管理费

● 项目资产管理费

基金和REITs的参与解决了持有型物业资金投入大、回收慢的难题，也是专业机构能够整体长期持有物业资产，持续提升资产价值，并最终获得增值回报的前提。

持有基金/REITs获得持续且递增的分红的方式主要包括内生增长、创新资产增值、高增值资产收购：

●内生增长主要是指租金按一定的方式逐年增长的协议，使资产组合能够持续生产稳健且递增的分红。

●创新资产增值是指持有基金/REITs对现有物业进行改造翻新，通过重新配置业态组合，扩大可租赁面积来实现提高原有物业的租金收入以及NPI。

●高增值资产收购指的是持有基金/REITs通过收购优质物业注入资产组合，实现资产组合的增值。

优秀的管理公司甚至可以IPO成为公众公司（如上海瑞威2018年11月于港交所IPO），拥有更好的商誉与品牌，更好把握不动产投资基金管理市场的增长机会，通过协同经营多元化组合资产，提升盈利能力。

运营平台是轻资产公司，不拥有投资性物业，收入来自于管理的各个项目公司支付的管理费，管理费计算标准按照年收入和NPI（息税前利润）的一定百分比支付，另外额外收取共享IT、共享财务、共享HR以及租赁佣金、开业资产规划费用等，每个项目公司支付给运营平台M的年总费用在几百万至上千万之间。运营平台公司成立的初衷，就是在物业达到一定数量时，将能够共享的职能、业务部门集中起来，达到效率最大、成本费用最低的规模效应。

“作者简介

杨斌，大举投资创始人，西罡资本创始人，历任新加坡主板上市公司DASIN RETAIL TRUST首席执行官，复星集团能源副总裁兼首席财务官。

海外工作生活数年，熟悉存量地产基金、REITs、不动产证券化商业地产、金融、传媒、能源等领域的产业并购及股权投资，在海内外领导多起IPO、并购和股权投资。尤其，曾领导国内商业地产通过红筹架构，成功于2017年在新加坡主板上市了商业地产信托基金，并担任首席执行官。目前，在上海专注存量地产更新改造基金、不动产证券化、资产管理，以及海外REITs 上市投行业务。