1、什么是法拍房？

法拍房是指当债务人无力偿还到期债务，债权人通过法律途径取得生效法律文书，债权人没有按时履行法律文书确定的义务，债权人申请法院通过强制执行程序拍卖债务人名下的房产以偿还债务，通过法院拍卖的房子。

2、可以在哪里买到法拍房？

目前法院一般通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置债务人的房产。例如，阿里拍卖、京东拍卖等平台，各地法院在此发布法拍房的处置信息。

3、购买法拍房与购买普通二手房有何区别？

1）购房资格有区别。对于法拍房而言，一般对竞买人的资格不设限，当然部分地区可能仍然要求具有买房资格，如北京、上海、广州、深证等地；对于普通二手房而言，可能会对买房人的资格设定限制。

2）房屋价格有区别。法拍房的起拍价一般为市场价的70%，只要不低于起拍价，竞买人都可以较低的价格竞买成功。因此，法拍房的价格一般较普通二手房要更低。

3）购房流程有区别。普通二手房的交易流程参照各地不动产过户的流程。而法拍房的过户流程，一般按照竞买人缴纳保证金、参与法拍房竞买、竞买成功后支付剩下尾款，之后法院会向竞买成功的竞买人出具相关的裁定书、成交确认书和协助执行通知书，买受人在拿到上述证明后便可以到不动产登记机构办理过户手续，过户后由法院负责腾房交付。

4）购房渠道有区别。法拍房的房源一般只能在法院指定的平台获取，如阿里拍卖、京东拍卖等。而普通二手房的房源，渠道就比较多。当然也存在不同中介发布同一房源，或者已售出的二手房被重复发布的情形。

5）付款要求有区别。购买普通二手房，可以一次性付款，也可以银行按揭贷款，也可以通过借款的方式分期付款。对于法拍房而言，要求竞买人一次性全款支付。逾期支付尾款的，竞买人缴纳的保证金将被法院没收。

6）入住时间有区别。购买普通二手房，买房人的入住时间可以与卖房人沟通，入住时间可以确定。而购买法拍房，鉴于部分房屋尚未腾空，因此，如果被执行人抵触腾房或者采取其他措施对抗买受人入住的，此时需要法院协助腾房，可能会影响竞买人的入住时间。

4、如何确定法拍房的起拍价？

起拍价由法院参照第三方出具的评估报告的评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70%。

5、参与竞买法拍房的人数有限制吗？

不限制竞买人数量。哪怕只有一人参与竞拍，只要出价不低于起拍价的，拍卖即可成交。

6、购买法拍房前要缴纳保证金吗？

需要。保证金数额由人民法院在起拍价的5%至20%范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。

7、申请执行人能参与竞买法拍房吗？

可以。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

8、竞买法拍房的竞价时间多久？

不少于24小时。竞价程序结束前5分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延5分钟。

9、竞买成功的买受人，何时取得法拍房的所有权？

法拍房的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。竞买人可以拿法院出具的成交确认书、执行裁定书等证明文件去不动产登记部门办理过户登记。

10、没有竞买成功，保证金能退还吗？

需要退还。没有竞买成功的竞买人所交纳的保证金应当在竞价程序结束后24小时内退还或者解冻。拍卖未成交的，竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后24小时内退还或者解冻。

11、竞买成功的买受人可以悔拍吗？

不可以。否则，其所交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

12、首次拍卖未成功，如何确定再次拍卖的起拍价？

再次拍卖的起拍价可以降价，但降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

13、竞买法拍房，如何确定税费承担主体？

因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件事实情况确定税费承担的相关主体、数额。

来自张家港法院在阿里拍卖中所作说明截图

14、购买法拍房可能存在哪些风险？

1）法拍房是否存在租赁问题。如果法拍房存在租赁的，又因为买卖不破租赁原理，导致竞买人在获得房屋之后，仍然难以入住房屋。

2）法拍房存在其他债务风险。如果法拍房的原所有权人欠债较多，在外有很多的债权人，那么不排除将来有其他债权人上门滋扰的可能。

3）交易成本过高的风险。法拍房的税费一般来说是由竞买人和被执行人各自承担，竞买人不需要承担被执行人的税费。但是，实践中法院在拍卖公告可能会写明所有的税费全部由竞买人承担。而法拍房的税费除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，一旦原产权人或者使用人拖欠了物业费、水电费、燃气费等费用，均由竞买人承担，如果这些费用拖欠多年，那么还将负担一笔违约金。

4）落户困难的风险。如果法拍房的原产权人拒不迁出户口的，将导致竞买人难以顺利落户。

5）竞买人因存在购房资格限制而无法顺利过户的风险。鉴于部分地区存在购房限购的问题，所以竞买人在参与竞买前，应当到该不动产所在地的不动产登记机构去咨询，询问自己是否属于被限购的对象。

综上所述，法拍房是被执行人拒不履行法院判决，而被法院强制拍卖以偿还债务的房子，并非普通二手房交易时的你情我愿。所以，法拍房也存在一些风险，需要竞买人在竞买时充分考虑。