瑞资科技CEO刘坚受云创股邀请，于12月20日作为第10期云创股议事厅分享嘉宾，给专注于海外投资的机构和投资者们分享#美国房地产信托投资基金投资攻略#，以下是分享实录 。

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各位云创股议事厅的朋友大家晚上好，今天非常高兴在这里给大家分享#美国房地产信托投资基金投资攻略#

我们开始今天晚上的分享，今天分享的内容有四个部分：

第一，投资房地产跟买房是不是一个概念呢，可能在大部分传统的中国人都认为投资房地产就是买房，实际上不全是这样的；

第二，我要介绍一下房地产投资信托基金（REITs）的概念；

第三，我给大家介绍一下怎样去投美国的REITs；

第四，我要结合目前国内REITs的发展情况做一下分享。

第一部分

买房当然是投资房地产最直接的一种方式，过去的十几年的时间，中国城镇化进程和居民收入的增长，给买房的居民带来了非常丰厚的回报，特别是在一线城市，动辄几倍、甚至十倍以上的投资回报。但其实，直接购买房产并不是投资房地产的唯一方式，还有其他的方式。

这页我们以美国为例介绍一下投资房地产的几种方式。上面提到的一种方式就是直接购买房产（Real Estate），除此之外购买房地产公司发行的债券（Bond），拿固定的利息收益是一种方式，另外在股市购买房地产公司公开发行的股票（Stock）也是一种方式。最后一种，就是今天晚上我们聚焦的一种投资方式，就是投资房地产信托投资基金（REITs），包括公开市场和私募的两种形式的REITs。

第二部分

REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金，是一种在美国、欧洲、澳洲以及日本非常成熟的投资品种。不动产的基金管理公司把众多的有租金收入的房地产资产打包，实现资产证券化后，切割成很小的份额，像股票一样一股一股的，降低了投资门槛，这种金融产品即称之为REITs。它是以有出租收入的不动产为主要基础资产，在欧美国家公开市场都有这种品种，即公募REITs。

REITs这个产品，跟刚才介绍债券的固定利息相比，REITs的基础资产是有租金收益的，且租金会每年上涨，涨幅可以跑赢通货膨胀，所以REITs的分红收益是涨的。另外，由于REITs像股票一样具有流动性，可以在二级市场以投资单元为单位进行买卖，相比国内动辄几百万的购买房产的资金量，美国只需要几百美金购买十几股就可以参与投资房地产了。

REITs除了租金分红以外，因为房地产长期而言是一种稀缺资源，所以还会产生增值。REITs的收益就包括两个方面：分红收益和资本收益。

这一页根据投资对象不同归纳了REITs几种主要类型：权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和抵押权型（Mortgage REITs）

先说一下抵押型REITs，有一点像国内房地产信贷资产资产证券化的产品，是偏“债”的；另外一种权益型REITs，是偏“股”的一种产品。

从REITs发展历史看，美国国会于1960年通过《房地产投资信托法案》，实现租金分红税收减免，REITs才正式诞生的。所以REITs的发展一定是要依靠税收政策优惠的。底层基础资产租金收益的分红是免税的，这也成为养老金、保险公司、共同基金这种机构投资人非常喜欢的投资类别。

相比于其他投资方式，REITs有什么优势

分红比例高，美国要求净租金收益的90%要通过分红分给投资人的。

抗通货膨胀，刚已经介绍了，租金是每年都会涨的

流动性好，可以像股票一样在市场进行交易

风险分散，我们可以用较少的资金购买REITs产品，有时REITs产品也可能包含不同国家不同类型的商业不动产

这一页很直观的展现出2016年，根据美国的房地产信托投资协会的统计数据，公募REITs全球规模接近2万亿美元。美国快接近1万亿美元，依次是欧盟、澳洲和亚洲的日本、新加坡、中国香港。特别提一下印度，印度推出REITs相关税收立法是很有效率的，相比日本推出REITs花了近十年的时间，印度只用了几年时间就有公募的REITs发行。

第三部分

刚给大家大概介绍了一下REITs在全球市场的规模，接下来给大家分享如何玩转美国REITs

最早的REITs出现在美国，经过从1960年到现在几十年的发展，从刚开始几亿美元的规模到现在近万亿美元的规模，发展速度是很快的。美国REITs得到迅猛发展是在20世纪90年代初美国商业地产泡沫破裂之后，房地产价格大幅降低，美国REITs借机收购了很多低价的具有租金分红的资产，从而得到迅猛的发展。当然市场的繁荣也离不开众多的参与者，越来越多的投资者参与REITs投资也是其迅猛发展的原因。顺便提一下，根据2015年统计有超过7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品，另外很多机构投资人都把REITs作为一种重要的资产配置类别，有超过300个共同基金投资于REITs。

从另外一个角度看，美国REITs的市值规模要比传统美国房地产上市公司大得多。2015年美国公募REITs9千亿美金左右，而同时期所有（共34个）美国上市开发商总市值为530亿美金，比较有代表性的REITs西蒙地产2015年初就有600多亿美金市值，是美国最大房地产开发商之一的LENNAR公司的89亿总市值的7倍。

这一页，根据美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下12大类型：办公类、工业类、零售类、酒店类、公寓类、林地类、医疗保健类、自用仓储类、基础设施类、数据中心类、多样类和特殊类。

除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等，都可以将资产打包做成REITs上市。还有意想不到的如信号塔，居然也可以打包成REITs上市。甚至连监狱，都有美国人在琢磨要不要做成REITs.原理也很简单，在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府获取稳定租金，也是一种稳健的投资。

怎样来购买美国REITs呢

1、直接在美国购买REITs产品

可以在纽交所、纳斯达克还有规模稍小一点的American Exchange都可以购买公募的REITs。还有通过购买共同基金间接投资于REITs， 此外投资公募非上市REITs和私募REITs也可以实现投资REITs的目的。

2、国内购买QDII基金

另外间接投资美国REITs也可以选择国内QDII基金，比如广发美国房地产基金，还有鹏华美国房地产基金和嘉实全球房地产基金，不需要走出国门就可以实现投资REITs的目的，而不用在国外的券商那里开户购买。

选择REITs要从几个维度来看：

管理团队，是不是专业有丰富经验的Fund Manager团队；

资产负债，资产包是不是有好的资产负债，如果杠杆做的太高，出现经济危机会造成流动性风险；

内部成长，和基金管理公司的资产管理能力相关；

估值，如果市场炒作过度，估值太高，也会提高其风险。

西蒙地产（NYSE : SPG），看一下5年股价走势从最初100多美元到2016年出现最高的价格220多美金，是比较稳健的增长。除此之外还有因持有REITs而获得的季度分红，所以收益是相当可观的。

西蒙地产1993 年12 月在纽交所上市，是当年全美规模最大的IPO，共筹集资金约8.4亿美元。截至2011年底，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、达到2450万平米的可租赁面积。这些零售物业主要包括5种形态：地区性购物广场（Regional Malls）、奥特莱斯名品店（Premium Outlet Centers）、社区生活中心（Community/Lifestyle Centers）、大都会区购物中心（Mills）和其他国际性物业（International Properties）。

2015年西蒙地产零售销售总额约为620亿美元，市值达到630多亿美元，在美国没有哪家竞争对手可以匹敌。

下一个案例是一家叫HCP的公司，主要经营物业类型是医疗护理相关的物业，市值达到了200多亿美金。有这么高的市值，这家公司只有150几个人，以多元化投资和低成本融资，在过去的十几年获得了非常健康的增长。

第四部分

接下来结合国内介绍一下中国REITs发展情况，从税收的角度来看，中国是没有真正的REITs的。真正REITs推出是要有税收减免相关法律出台的，能分红的这部分收益要被税收吃掉一大块，这也就大大降低了投资人的投资收益。还有国内专业管理REITs的机构缺乏，这也是制约因素之一。

政府对REITs产业发展的态度还是支持的，2014年证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》明确提出要研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

过去几年中国房地产信托收益非常高，两年前能达到年化10%还多，这几年由于流动性过剩问题，收益逐渐降下来。这也为REITs和类REITs提供了发展空间，近几年世界范围来看大部分REITs的的收益是在5-7%这个收益水准的。

近期我参加了中国REITs联盟的年会，与美国房地产信托投资协会主席进行了交流，他认为中国利率下行对中国REITs推出也提供了比较好的环境。中国尽管没有真正REITs，还是有一些类REITs产品的尝试，例如鹏华前海万科REITs2015年发行规模是30亿人民币，最小认购数额是10万元人民币，二级市场最小买入单位为1万份。本质上它还是一个公募基金，除了投资不动产这种基础资产外，还投资于股票，这也算是中国的特色。国内还有以苏宁11家门店为基础资产的类REITs。

另外，在中国运营的商业物业也有在新加坡上市的REITs。凯德商用中国信托，运营凯德MALL等11个大型购物中心；还有北京华联5个商场打包在新加坡上市；2016年，运通网城房地产信托在新加坡上市，IPO募资超过2亿美金，投资物业主要是位于杭州的物流服务和电子商务。截止到今年9月底，凯德商业中国信托年化收益是6.9%，华联信托是8.1%，数据还是不错的。

这是戴德梁行2014年统计的一个数字，北上广深一线城市的写字楼的一个面积达2400-2500万平米，在这2000多万平米的商业写字楼只是商业不动产中的一类资产，其中资产证券化做了不到3%。所以未来做资产证券化这种需求，在国内是有非常大的成长空间的，北上广深至少是1万亿以上的规模，再加上其他的地方就更大了。

如果按照另外一个统计的维度来看，未来中国REITs的规模能有多大呢？美国上市的REITs占美国储蓄总量的17%这个比例来说，中国未来的REITs落地以后，它的规模至少是在数万亿人民币，也就是未来五年十年这样的规模。

 

今天分享的主要内容，投资美国房地产信托投资基金的攻略就到这里，接下来介绍一下我们公司-瑞资科技。目前国内的REITs实践项目并没有充分体现出REITs流动性高、投资门槛低这种对大众投资者友好的优势，结合中国大众投资者越来越多的全球资产配置需求，瑞资科技为推动中国REITs的发展做了这样的尝试。

我们打造建立在实名制区块链上的REITs资产交易所，不同于传统交易所（比如中国的上海证券交易所和深圳证券交易所），由统一的机构（中国证券登记结算公司）来进行计账和结算，而是运用分布式账本技术，以去中心化的方式极大地提高金融机构的效率并降低运行和管理成本；分布式账本意味着透明，未来的资产交易所上的所有产品的业绩都是完全透明无法作假的，这将为投资者的投资决策提供最真实的数据参考；此外，基于区块链的高流动性特点，交易可以在全球任何一个数字资产交易所进行，这将形成一个全球化的统一市场。

瑞资科技，将在不远的未来为国内投资人打造一条快速进行全球化资产配置的通道，提供更多投资美国等发达国家优质REITs资产的机会，同时也将为中国REITs行业的发展做出贡献。

在资产层面，瑞资已经开始在向外拓展好的资产，这一页是我们正在操作的一个资产。我找到当时在美国老东家世邦魏理仕（是全球最大的一家资产管理公司，规模超过了900多亿美金）的一个同事，他创立的一家公司红桥资本，与其紧密合作的GFO公司，在加州管理超过6亿美金资产，其中很大一部分是学生公寓这类物业。去年我们的合作伙伴红桥资本，帮助一个拥有多家美国上市公司的实际控制人做了一笔投资，以4千多万美金价格收购了南加大的学生公寓，不到一年时间这个资产评估价值已经接近8千万美金，获得了丰厚的投资收益。

现在瑞资与红桥资本合作，计划收购的这个资产是UCR（加州大学河滨分校，University of California, Riverside）的学生公寓项目，UCR在全球排名112位 ，全美公立大学排名12位，是加州大学十所分校中发展最快的，以其人性化、多元化、和世界级研究而著称，每年3万多人申请，全美最受欢迎大学之一。这个项目投资收益高于10%，3-4年退出可以拿到1.6倍收益。

此外，我们还在接触其他UC系列学校的项目，租金收益、学生增长及当地经济都是有非常好的前景，未来也会登录我们的交易所，像这种有稳定租金收益和分红的优质物业会作为瑞资交易所的主要交易品种。

那么今晚的分享就到这里，接下来将对朋友们的提问进行解答。

@卢思惠

目前形势下，从资产配置的角度来看，哪类投资者适合房地产信托基金，现在是这种类型产品投资的好时期？如果对比在美国买房呢？

投资REITs是没有办法选择最好的投资时间，从中长期考虑，随时投资都可以，因为REITs是能够提供稳定分红的产品。相比直接买房，REITs是可以随时在市场买卖变现，要远优于持有房产的。此外，持有美国房产是要请专业的人来打理的，小问题还是蛮多的，所以我不是很建议直接在美国买房。

@豆瓣可爱多

美国房地产投资基金的风险点在哪里，是买海外地产好还是地产基金好？

这个问题跟上一个问题比较类似，我还是建议投资房地产信托投资基金（REITs）比较好，由于REITs有专业的基金管理公司管理资产，可以最大限度的控制投资风险，实现安全合理的投资收益。

@陈湛青

在美国投资房地产，投后管理跟在中国相比有什么不同？要注意哪些风险点

如果从专业投资公司的角度来看，中国投资房地产大部分都是以债的形式来投的，通常需要办理实物抵押，投资后获得固定收益的方式来投资，投后管理并没有美国那么复杂。只要看交易主体和基础资产，而不用过于关注资产的运营情况，美国的资产管理公司的专业度是非常高的，所以如果有这样的公司进行资产管理或基金管理，风险可以极大的降低。

@刘昱昊

之前有看到过REITs更多是作为相对低风险，低回报的高流动性产品而在资产配置中占有相当比重，那么从长期来看，REITs的回报率与PERE相比有没有优势，优势体现在哪里？

刚刚已经介绍了REITs的优势，高流动性、投资门槛低，这样才可以进行分散投资，一定的投资规模可以购买多种REITs以达到分担风险的目的。私募的房地产投资基金，投资门槛高且退出期比较长，流动性没有那么好。另外相比REITs，PERE也没有税收层面的减免优势。

@汪贵川

国内房地产投资基金目前发展怎么样？区块链技术可能给地产基金带来那些变革?难点在哪里?

刚才已经介绍了，国内是需要逐步立法以推出REITs的，目前这个阶段，还没有得到充分发展。在中国房地产投资基金也就是几千亿人民币规模，并不大。原因主要是投资门槛很高，合格投资人是要求100万投资金额以上；此外流动性也比较差，也造成了投资退出的不便。所以区块链技术，也正是给这类流动性差的产品提供了解决方案，搭建快速便捷的退出通道。

@沈力洪

以刘坚先生的经验看，美国的REITS产品设计能否应用到目前的中国市场？如果可以，哪些类型的产品适合设计为REITS产品；如果不可行，认为存在哪些障碍，可否通过技术手段进行规避或创新。

作为REITs的底层资产，通常是要有稳定租金收益和稳定现金流的商业物业。美国对于REITs的税收减免政策对中国REITs发展有很好的借鉴作用。我觉得有一个突破口，对中国社保基金也就是老百姓退休的钱投资REITs做税收减免安排，以避免出现少数商业主体得到税收减免带来的不公平。如果结合区块链技术，可以增加产品流动性，信息更透明，让投资人有更多的选择也是中国REITs很好的发展方向。

@Regina

在美国REITs 的投资规模一般有多大，退出期限一般多长？

公募REITs几百美元就可以投资，可随时在二级市场卖出，变现能力很强，投资周期就可以非常短。但如果从投资角度来看，我建议长期持有REITs作为重要的资产配置手段。刚说的是公募的REITs，如果是私募的REITs的退出期就会比较长，通常要3-5年这样的投资周期。

由于时间有限，以上就是我对大家的问题进行的比较浅的解释，更深入的解答是需要结合更多精准数据分析来进行的，也希望我的回答给大家一定的借鉴作用，非常感谢大家参与今晚的分享活动，祝大家晚安，谢谢！！