房地产行业赚钱的势头，大家都是见过的，2016年更是发生过“上市公司年度亏损，买了两块地扭亏为盈”的故事。但是随着监管的趋严、经济的下行，房企的“裤腰带”越拉越紧，日子也越来越难过。

2019年5月17日银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号，也即23号文），受23号文的影响，从5月底至今，房地产信托募集规模急速下降。在6月份，至少两家信托公司收到了监管部门要求暂停全部涉房项目报备的“通知”。

什么是房地产信托？

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

与商业银行发放房地产贷款相比，信托公司可以为融资方提供定制化、个性化的融资方案：

1、在融资利率、期限、用途等方面，根据融资方需求进行适应性设计；

2、根据融资方给定的资源条件，设计个性化的担保和保障措施；

3、根据融资目的进行相应特别的安排。

接下来，我们给大家介绍一下房地产信托产品的形态。

房地产信托——贷款

贷款类房地产信托产品：其本质是一些无法通过常规渠道在银行取得相对较低贷款利率的房地产企业，获得贷款的一种变通方式，就是发行一款房地产信托。

从上图案例可以看出，这家房地产公司需要6000万元的贷款，但找不到愿意提供正常贷款利率的银行。于是，就有某个金融从业人员，比如银行的信贷部门或者信托公司的销售员，给这家房地产公司出了个主意：“你们可以发行一款房地产信托产品。”于是这个贷款类房地产信托计划就诞生了。当然，发行贷款类房地产信托计划的综合利率成本，比直接从银行贷款要高许多。

大家简单看一下这个案例中所涉及到的要素，就可以理解这一类贷款类房地产信托计划的本质。

房地产信托——股权投资

股权投资类房地产信托成立的目的跟前一个案例是一样的，也是一家房地产公司想要取得开发项目资金或者日常运营资金。只不过前者属于债权，后者属于股权投资。但是股权投资类房地产信托在具体产品中，并不是按照实际股权分配红利的，会在合同中提前约定好年利率及期限，到期后赎回，所以其本质上来说仍然是一种贷款的形式。

23号文对2019年的融资市场造成了深远的影响，7月以来，房地产信托业务受限，通道业务持续压降， 23号文对信托机构涉房业务（尤其是金融业务）的打击让各市场相关方风声鹤唳。虽然11月份房地产信托募集资金386.45亿元，环比小幅回升14.32%，但与去年同期相比，房地产类信托仍然接近“腰斩”。