房地产投资信托（REITs- Real estate investment trust）简单的说就是投资在商业房地产的营运上，像是收百货公司租金或是大型建设的贷款利息做为投资的报酬。REITs是你在建构你的投资组合时的一个考虑项目。它让你的组合更多样化，可能带给你更高的总回报或降低总体风险。

投资REITs可以在资本增值的同时产生股息收入。这使他们成为股票，债券和现金的绝佳代替品。您可以单独投资一个REIT公司或通过交易基金或共同基金来投资多个公司。有许多类型的REIT可选择。在这里，我们看一些主要的REIT和他们的历史回报。

房地产投资信托的历史回报

房地产投资信托是历史上表现最佳的资产类别之一。富时NAREIT股票房地产投资信托指数（FTSE NAREIT Equity REIT Index）是大多数投资者用来衡量美国房地产市场表现的指数，从1990年到2010年，该指数的平均年回报率为9.9％，仅次于中型股的10.3％。相比之下，固定收益资产 例如 政府公债（fixed income）的年回报率为7％，期货（commodities）每年仅为4.5％。在20年中，有两年房地产是8个资产类别中表现最差的。另一方面，固定收益债券（fixed income）在同一个20年期间有六年表现最差。

最近，2013年3月至2016年3月期间房地产投资信托基金的三年平均值与20年期间的平均值一致，在此期间达到10.76％。从历史上看，如果是以保值为目的，房地产投资比固定收益做得更好，但固定收益则是专为保质为目的产品。所以精心的投资组合应都要考虑两者。

零售业房地产投资信托 Retail REITs

大约24％的REIT投资来自购物中心（shopping mall)或大型的独立商店（department store)。它是美国单一最大投资之一。无论您去哪个购物中心，它都可能归REIT所有。在考虑对零售业房地产进行投资时，首先需要考察零售业本身。目前财务状况是否良好，未来前景如何？

重要的是要记住零售房地产投资信托基金是从向租户收取的租金中赚钱。如果零售商因销售不佳而遇到现金流问题，他们可能会延迟甚至拖欠租金，最终被迫破产。要找到一个新租户来租一个大的商场绝非易事。因此，您必须投资在拥有最赚钱租户的房地产投资信托基金上。这些包括世界级的大杂货店或家居用品店。

一旦您结束了行业评估，您的重点应该转向REIT本身。像任何投资一样，重要的是REIT要有良好的利润，强劲的资产和尽可能少的债务，特别是短期的债务。

在经济不景气的情况下，拥有大量现金头寸的零售房地产投资信托基金将有机会以低价购买优质房地产。运营良好的REITS 将会扩大。

但是零售业房地产投资信托存在一个长期问题，越来越多人在线购物而不再去商场。拥有这些空店面的REIT业主正不断创新，以填补他们的空间，所以它们正面临压力。

住宅房地产投资信托 Residential REITs

这些就是拥有和经营出租公寓楼或是制造房屋建商的房地产投资信托基金。在寻求投资这种类型的房地产投资信托时，人们应该在进入之前考虑几个因素。例如，最好的公寓市场往往是在房价很高，市民无法负担得起的地方，例如纽约和洛杉矶这样的地方。单身房的高成本迫使更多的人租房，这推高了房东每个月可以收取的价格。因此，最大的住宅房地产投资信托基金倾向于在大型城市中心。

每个市场都是不一样的，一般来说，投资者应该寻找人口和就业会增长的城市。当一个城市的人口净流入时，表示就业机会随处可见而经济正在增长。空房率下降加上租金上涨表明需求正在增加。只要特定市场的公寓供应量仍然很低而且需求持续上升时，住宅房地产投资信托基金就应该做得很好。与所有公司一样，那些拥有最强资产和最多资本的公司通常会做得最好。

医疗保健REIT Healthcare REITs

随着美国人年龄的增长和医疗保健成本的持续攀升，医疗保健REIT将成为一个值得关注的有趣投资。医疗信托基金投资于医院，医疗中心，护理设施和养老院的房地产。这个房地产的成功与医疗保健系统有直接相关。这些设施的大多数运营商依靠入住费，医疗保险和医疗补助报销以及私人支付来获利。只要医疗保健的资金增加，医疗保健REIT也会是如此。

您应该在医疗保健房地产投资信托基金中寻找的东西包括多元化的客户群以及对多种不同房产类型的投资。单一重点发展的公司在某种程度上是好的，但是风险也会扩大。

一般而言，医疗保健服务需求的增加（应该随着人口老龄化而发生）对医疗保健房地产有利。因此，除了客户和房地产类型多样化之外，还要寻找那些医疗保健经验丰富，资产雄厚且能以低成本资本来获利的公司

办公室REIT Office REITs

办公室房地产投资信托基金投资于办公大楼。他们从通常签订长期租约的租户那里获得租金收入。

任何有兴趣投资房地产投资信托基金的人都会想到四个问题

1.经济状况如何，失业率有多高？

2.空房率多高？

3.房地产投资信托基金还在哪些领域进行经济投资？

4.它有多少资金用于收购？

你要尝试寻找投资于目前经济活动高的房地产投资信托。例如，在华盛顿特区拥有一堆普通建筑会比在底特律拥有优质办公大楼更好。

抵押房地产投资信托基金 Mortgage REITs

大约10％的房地产投资信托基金是投资在抵押贷款，而不是房地产本身。最着名但不一定最大的投资是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这些政府赞助的企业在二级市场上购买抵押贷款。

Mortgage REITs是投资抵押贷款而不是股权，但这并不意味着它没有风险。利率上升将导致抵押贷款房地产投资信托账面价值下降，导致股价走低。

此外，Mortgage REITs通过担保和无担保债务获得相当数量的资本。

如果利率上升，未来的融资将更加昂贵，从而降低贷款组合的价值。

所以在利率上升的低利率环境下，大多数抵押房地产投资信托基金是以每股净资产价值的折扣进行交易。诀窍是找到合适的人选。

评估任何房地产投资信托基金的关键

我已经谈到了几个类型的房地产投资信托基金以及在投资时需要注意的事项。但是，在评估任何房地产投资信托基金时，要记住一些事项。它们包括以下内容：

1.房地产投资信托提供高股息收益和适度的长期资本增值。所以要去找寻找历史上在提供两者方面做得很好的公司。

2 与传统房地产不同，许多房地产投资信托在证券交易所上市交易。您可以获得多样化的REIT，而不会被长期锁定。流动性很重要。

3.房地业的折旧并不像人们说的那样影响房地产价值。因此，不要使用支付比率payout ratio （股息投资者经常使用的方法）来评估房地产投资信托基金，而是要从运营资金（FFO）来查看。FFO就是用净收入减去特定年份中任何财产的销售和折旧。

简单地将每股股息除以每股的FFO。数字越高越好。

4.找强有力的管理公司。寻找已经存在一段时间或至少拥有一批经验丰富的管理团队的REIT公司。

5.质量很重要。只投资具有优质房产和租户的房地产投资信托基金。

6.考虑购买投资房地产投资信托的共同基金或ETF，因为基金有专业人士在研究和购买不同的REIT。

结论

早在1960年，联邦政府就有可以让投资者购买大型的商业房地产项目。然而，仅在过去十年，个人投资者才开始接受REITs。许多的原因让人开使投资REIT，包括低利率，让投资者不去考虑债券，而去进行有股息的投资，加上可以在交易所交易和共同基金的出现，让大家开始注意它，一直到2007 - 08年房地产崩盘。

许多的美国人还是希望拥有房地产和其他有形资产。与2008年的其他投资一样，房地产投资信托基金也大受打击。但尽管如此，它仍然是任何多元化投资组合中的最佳守门员