今年3月25日，中国建设银行董事长田国立在“中国发展高层论坛 2023 年年会”上表示：

 

现在靠买房赚钱很难了，买一套房再炒出去赚钱的时代已经过去了。买房逐渐回归了原本的属性，也就是享受包括住房在内的各种不动产的使用权，将会成为越来越成为买房的主要的目的。

 

他指出，对于中国住房市场而言，突出的问题是如何满足3亿新市民的住房需求，包括新毕业的大学生、新就业形态的劳动者等不同群体的租房需求。

他认为，一方面，住房消费升级可以成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。过去20年，中国房地产业有力地支撑了全球规模最大、速度最快的城镇化进程。

 

另一方面，消费升级呼唤大租赁时代的来临，产业发展将更加专业化和集约化。在之前的住房总量不足阶段，资产增值效应明显，人的理性选择是卯足了劲买房，不太在意房子的品质属性，但在消费升级阶段，消费的目的就是获得各种服务。

 

消费升级的过程其实就是租赁发展的过程，包括通勤教育、养老、旅游、办公等，所有都与房地产有关的非刚性需求都更适合通过租赁的方式解决。

 

本文整理摘编自中国建设银行董事长田国立的新书《大众金融》。“大众金融”代表了通过实践获得的一种金融模式。这些实践证明：数字化革命让金融能为大多数人服务，而服务大多数人才能让金融回归本源，成为推动社会进步的力量。

 

 

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房子、美国梦与金融危机

 

“中产阶级” 这个词是美国首创的, 代表了一个由白色木栅栏、 现代化厨房和草坪所构建的美国梦。

 

20 世纪 30 年代, 美国大萧条时期的至暗时刻, 每天有很多家庭失去住房。为了应对这种危局, 富兰克林· 罗斯福创建了住房融资系统。

 

1934 年, 美国联邦住房管理局成立, 专为房屋贷款提供保险。1938 年, 美国联邦国民抵押贷款协会 (房利美) 大量购买了美国政府承保的抵押贷款, 为借贷行业注入了更多资本。

 

 

这一住房融资体系让美国家庭在二三十年间用每月负担得起的还款, 就能享受坐拥房产的荣耀。

 

1940 年, 美国有 1500 万个家庭拥有自己的住房, 到了 1960 年这个数字飙升到 3300 万。

 

由于越南战争期间, 美国政府面临赤字, 1968 年林登· 约翰逊将房利美拆分, 以清除账面债务。新的房利美与其同类机构美国联邦住房贷款抵押公司 (房地美) 成为半公半私的公司, 可以购买不经过美国政府承保的抵押贷款。

 

投资者相信公司不会失信，因而愿意购买这些债券。投资者购买债券的现金为抵押贷款融资提供了更多的资金，这样就能为更多的人提供贷款买房。

 

1980 年, 抵押贷款市场上的热钱有 1. 5 万亿美元, 远高于股票市场的资金存量。华尔街投行认为这是世界上最大的市场, 他们需要一些创造力, 以及政府监管的放松。

 

所罗门兄弟公司的债券交易员创造了一种新的产品——抵押担保债券。他们是为了给抵押贷款提供更多资金, 能让更多美国人居者有其屋,过上更好的生活。

 

但是他们的成功并没有带来期待的结果，而且新一代华尔街投行找到了打破监管的办法, 发明了随意组合分割的抵押贷款产品。这些原本高风险的金融工具, 摇身一变, 成为高评级的优质资产, 被不知情的投资者大量购买。

 

由于金融产品的推动, 大量资金涌进房地产行业。不仅在美国, 全球房地产业一枝独秀, 抵押信贷持续繁荣。发达经济体的银行业务发生重大变化。

 

50 年间, 美国房价缓慢增长。但是随着金融化的过度, 到了2002—2007 年几乎呈线性增长, 这一期间房价上涨了 90%。

 

房产价格上涨, 促进了经济发展,从而又进一步提高了房地产行业的利润率。

 

但是由于没有监管机构警告, 直到 2007 年借款人无力偿还贷款的情形大规模出现, 投资机构感到紧张，抵押贷款证券被抛售，一些放贷机构率先申请破产保护, 引起市场对其他次贷持有机构破产的忧虑, 风险开始快速传染并出现大型金融机构破产。

 

因房价上升而繁荣发展的整个系统, 在房价下跌时崩溃了。担保和其他信用衍生工具的失败就像多米诺骨牌一样传导到华尔街的投资体系, 导致灾难性的金融危机。

 

次贷危机不仅造成了金融机构破产, 同时还有大量的房屋持有人失去了贷款购买的房屋。2008 年开始的经济 “大萧条” 到了2010 年, 依然有 2 500 万美国人处于失业和半失业状态。

 

2

房地产真是一个好的金融产品吗?

 

其实不只是西方发达国家由于房地产过度金融化造成危机。

 

我国房地产的快速发展实际上发生在亚洲金融危机之后。我国政府面对房价的上升, 始终保持着警醒。

 

从 2005 年 3 月 《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 开始, 伴随着住房改革和房地产业成为国民经济的支柱产业,长达 10 多年的历次 “调控” 一直在进行着。

 

政府使用了一切可用的手段, 综合运用土地、 金融、 税收、限购等各种手段，这一场政府与市场的博弈, 没有成功与失败，只是经验积累和迭代向前。

 

我国房地产的高速发展造成了其金融属性极强的特点。

 

 

必须看到在 20 多年的住房商品化过程中，房地产行业的迅猛发展，为我国经济发展发挥了重大推动作用，为工业现代化和城镇化奠定了基础。

所以控制房价的博弈，其实是整个社会在理性判断和现实为难之举之间的摇摆, 一面是关注社会长期均衡发展，一面是不得不顾及当下息息相关的利益结构问题。

 

客观地说, “房地产金融化” 并不是一个负面词汇，没有房地产的金融化就没有房地产的高速发展, 而没有房地产的高速发展, 也就没有中国经济高速发展的奇迹。

 

很多人投资房地产考虑的是低风险, 不像股票、黄金、期货，即使赔了还有使用功能保留。可是房地产真是一个好的金融产品吗?

 

对比黄金、 股票、 期货来说, 房地产作为金融产品最大的问题是流动性低, 从这个意义上来说, 也是风险最高, 而且一旦出现风险, 其伤害是社会性和致命性的。

 

房价继续上涨, 大部分有刚需的老百姓承受不了, 房地产市场崩塌, 整个经济和社会更承受不起。但是如何解决这个进退两难、 困扰多年的问题呢?

 

政策制定者、 学者、 房地产从业者和普通大众都在思考。问题又回到改革之初的目标, 解决住房问题,也就是回到房屋的使用功能上——— “房子是用来住的”!

 

如果把住房租赁的市场培育起来, 对解决中国的住房问题是不是一个有效的方法呢? 答案是肯定的。

解铃还须系铃人, 房地产金融问题要用金融的手段来解决。我国的空置房数量庞大, 分布广泛, 既有机关单位的老旧房屋, 也有个人购买的新住宅。

 

作为金融服务机构, 建设银行首先注意到了一些单位所属的空置房。数量大, 问题复杂, 个人和房屋中介公司难以撬动, 而这是金融机构提供服务的机会。

 

需求在, 市场就在。庞大的住房需求就是潜在的巨大市场,只有从满足需求角度来开发空置房租赁市场, 才有可能成功。