、REITS的收益及特性

REITS同时兼具不动产属性和金融属性，目前已经是全球大类资产配置的重要选择。归纳来讲其具有五点优势。　

流动性强：REITS股权能够向股票一样上市交易及转让，流动性强。同时其将大宗不动产拆成了较小的投资份额，降低了投资门槛。

相关性低：REITs 与债券和股票相关性较低（近 25 年 FTSE 全球 REITs 与标普 500 的相关系数为 0.57，与巴克莱综合债券指数相关系数 0.29）。并且其投资于真实可见的资产。

透明度高：REITS管理人的利益与股东一致，并且有严格的信息披露要求。

分红稳定：REITS可以获得两部分收益，一个是来自物业经营性现金流的稳定分红收益。一个是物业升值产生的资本利得。故REITS具有高收益低风险的特性。

市场表现优异：在1972年至2017年44年间，FTSE NAREITS ALL REITS指数获得了惊人的10.47%复合年化收益率，大幅超过标准普尔的7.18%。 并且在05至17年间，除了大的结构性牛市，其收益率均跑赢沪深300指数。

从1994年至2014年NAREITS各板块指数表现来看，仓储行业一枝独秀，其余稳定增长；除了系统性金融风险外（07-08年），回报极为稳定；

13个行业板块中7个23年年化复合收益率超两位数， 回报率最高的为新兴的数据中心，仓储行业，以及基建行业 。

02、中国的REITS发展现状

法律法规

《公司法》未明确REITS法律主体地位，其余如《信托法》,《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均未对REITS的权利及义务做明确规定。

税收政策

税法未对REITS作“税收中性”规定， 导致重复征税

租售比

国内物业租售比普遍畸高， 物业经营收入提供的REITS分红极少

投资门槛

只对机构投资者开放

因为诸多法律法规和现实情况的限制，国内未有公开发行的标准化REITS产品。但是已有按照REITS的逻辑在银行间和交易所发行的类REITS产品（外媒成为quasi-reits），并且增速显著，已经成为不动产行业的重要融资渠道。

然而由于目前类REITS产品的结构限制， 其利率水平相对较低，流动性较差，并且普通投资者参与的渠道有限。 其作为融资渠道的意义大于资本市场资产配置的意义。对于不动产行业精细化和差异化的运营推动也较为有限。

02、如何在国内投资REITS产品

因为国内目前没有标准化的REITS产品可供投资，所以投资者如果想要将REITS作为资产配置的一部分，一方面，可以等待国内REITS 相关政策的推出，及法律法规的健全，等待国内REITS投资渠道对个人投资者开放；

此外，可以凭外汇形式参与购买海外REITS份额；

18年国内市场已经出现投资跟踪发达国家市场REITS的被动指数基金，此渠道是较好的在国内配置海外物业资产的方式，可以较好的享受物业分红及升值，同时因为REITS同股票债券的关联性很低，所以可以起到很好的分散风险的作用。

免责声明：

本报告由海银财富管理有限公司制作。本报告中的信息均来源于已公开的资料及信息，但海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）对这些资料和信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐