无论国内还是国外，房产都既具有居住属性，也具有一定的投资属性。但前些年的炒房现象严重搅乱了市场，造成住房的投资属性过度掩盖了住房的居住属性之根本。

各地出台的限售政策，就是针对炒房对症采取的强力遏制措施。通过加大炒房资金成本，压缩炒房利润空间，将炒房资金赶出房地产市场。事实证明，限售政策是卓有成效的，炒房现象已经逐渐在市场上销声匿迹。

或许是由于前些年投资房地产的暴利，在人们心中已经深深埋下了买房赚钱的种子。现在，还有一些朋友经常说起投资性购房的想法。今天，我就与大家一道，共同探讨一下这个话题。

 

 

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【我的观点】

在2020年新冠疫情导致的全球货币超常规增发背景下，房产作为一种抗通胀理财产品，可以进行适度投资并长期持有；但，如果是通过买入、卖出来赚取差价式的炒房，却是"房住不炒"的政策基调所不支持甚至是不允许的，也是几乎无利可图的。

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01

首先，限售期5年，但我们需要考虑的投资年限却至少是7年。

由于国内房地产实行预售制度，一般情况下，我们购买期房从交完房屋全款，直到房屋交付一般需要一年左右，再从房屋交付到不动产证书办理完毕交到业主手中，往往又需要一年的时间。也就是说，从交款到取得证书需要二年的时间，甚至更长。

而各城市的限售政策，房屋的5年限售期均是从不动产证书办理完毕之日算起。

因此，我们计算投资周期的话，至少要按照7年来计算。

房住不炒

 

 

 

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02

其次，计算投资收益，必须考虑“名义通货膨胀率”与货币贬值两个因素影响的实际通货膨胀率，及其导致的购买力变化。

实际通货膨胀率，不同于统计部门公布的CPI数据。

一般意义上，我们将每年的CPI物价指数作为当年通货膨胀率。正常情况下，CPI一般保持在3%左右。但实际上，这与我们的切身生活感受差别很大。

究其原因，就是因为CPI仅是物价指数的变化，而没有考虑因为货币增发因素导致的货币贬值、实际购买力下降因素。

①我们首先看近7年的物价指数。

数据来源：国家统计局

 

 

 

可见，国内最近7年物价指数合计增长了14.54%，年均增幅2.08%

②再看货币增发因素导致的货币贬值和购买力下降。

关于实际购买力，我们可以这样理解:

假设基期市场中有1元货币和1元货值；而现期市场中，货币增发到了10元，而本期共计生产的货值为5元。那么，现期市场每1元的货物需要2元货币才能购买到。也就是说，现在的2元货币购买力相当于基期的1元货币购买力。

真正的实际通货膨胀率，应该是物价指数增长率及市场上流通的货币总量增速与国内生产总值增速之差。

我们看一下统计部门的最近20年广义货币M2与国内生产总值GDP的增长变化，如下图：

数据来源：国家统计局

 

 

 

从上图中，我们看最近7年来，2012年末国内货币流通总量为97万亿元，2019年末为198万亿，增长率为104.12%，年均增速14.87%。

数据来源：国家统计局

 

 

 

而上图GDP指标中，近7年来，2012年末国内生产总值为54万亿元，2019年末为99万亿，增长率为83.33%，年均增速11.90%。

以上两个增长率相减值为20.79%

◇另一种比较直观易理解的算法是：2012年末97万亿货币对应54万亿生产总值，比值为1.79:1；2019年末为198万亿货币对应99万亿生产总值，比值为2:1。结果与以上均为21%。

也就是说，近7年来货币贬值21%，年均3%。

③以上物价指数上涨和货币贬值两个因素影响值合计为实际通货膨胀率，即年均5.08%。

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【小结】

实际通货膨胀率影响下，投资房产需要年均增值5.08%，才能实现保本。

我们假设投资300万元购置房产（下同），仅考虑实际通胀率导致的货币购买力下降因素，7年后房产估值至少要达到406.68万元，才算回本。

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03

第三，必须考虑信贷杠杆下的资金成本因素影响。

购房时，我们假设交纳30%首付款，70%即210万元为银行住房按揭贷款，期限7年，以此来测算资金成本。见下图：

按揭本息计算

 

 

 

以上是分别商贷和公积金贷款两种方式进行的测算，7年的融资成本我们按中位数计，约为31万元。

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04

第四，考虑买卖环节的主要税费等因素。

买房环节的主要税费有维修基金、契税等；卖房环节则涉及个人所得税、土地增值税、契税及其他费用；房产持有期间则需要交纳物业费及大概率在7年内推出的房产税等。

以上费用，由于地方政策不同，执行标准有异，我们在此不再详细计算。

但即使考虑有部分减免项目，但总计15万元左右并不为过。

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05

第五，考虑房屋交付后持有期间的租赁费收入因素。

我们假设房屋按照精装房交付标准，不需再投资进行装修，在房屋交付后，直至房屋出售前，整个5年内没有间隔连续租赁计算。

我们看上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》：

50个典型城市租金收益率

 

 

 

我们取大体平均值年收益率2%计算租赁费收入。持有房屋5年内，约实现30万元的租赁费收入。

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06

第六，投资性购房收益至少要跑赢银行非保本理财收益率，才有投资价值。

1. 我们首先计算保本房价涨幅。

以上测算中，成本分别是实际通货膨胀因素影响106.68万元，融资资金成影响31万元，税费因素影响15万元，合计152.68万元；收益为租赁费收入30万元。

由此，投资该标的房产直到限售解除的7年间，房产必须升值到422.68万元，即房价涨幅40.89%，且租赁房收入30万元完全得以实现，方才能算保本。

那么，您有完全的把握，您所投资的房产在7年之内房价涨幅在40.89%以上吗？

2.如果谈投资收益的话，我们起码要跑赢银行理财收益率。

按照当前的非保本银行理财年化收益率4-5%，即使不考虑复合收益，7年下来，也要收益率在28-35%之间。那么，中位数31.5%收益与上述保本收益率40.89%合计高达72.39%！

故而，如果7年投资期内，房价涨幅低于72.89%的话，这个投资性购房就可以说是失败的。因为收益相同的情况下，在资金流动性方面，房产投资完败银行理财。

跑赢理财

 

 

 

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最后，我们总结一下。

在"房住不炒"的政策基调下，投资房产必须掌握以下三个基本点：

首先必须充分考虑未来房价的不确定风险；

其次，我们可以预见，未来房地产市场城市间的区域分化是必然的，因此必须考虑投资城市区域因素及其由此带来的风险。

第三，前些年以温州炒房团为代表的炒房资金搅乱市场，肆意推高房价，造成了投资属性过度夸张掩盖了住房的居住属性之根本，导致了诸多不良后果。炒房属于国家严厉打击行为，投资性购房必须慎之又慎！

因此，投资房产必须以长期持有为目的，以享受城市发展红利为根本。否则，不要随意介入未来城市分化的房产投资。