中证智能财讯 栖霞建设（600533）4月29日披露2022年年度报告。2022年，公司实现营业营业收入69.14亿元，同比增长116.87%；归母净利润1.89亿元，同比下降48.97%；扣非净利润1.61亿元，同比下降54.52%；经营活动产生的现金流量净额为-9.05亿元，上年同期为28.08亿元；报告期内，栖霞建设基本每股收益为0.18元，加权平均净资产收益率为4.24%。公司2022年度分配预案为：拟向全体股东每10股派1元（含税）。

公告显示，公司全年营业收入变化主要由于南京瑜憬尚府、南京星叶欢乐花园、南京栖樾府等项目交付结转收入。

数据统计显示，栖霞建设近三年营业总收入复合增长率为44.21%，在住宅开发行业已披露2022年数据的87家公司中排名第3。近三年净利润复合年增长率为-14.14%，排名27/87。

根据公告，公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。

分产品来看，2022年度公司主营业务中，南京瑜憬尚府收入24.58亿元，占营业收入的35.54%；南京瑜憬湾收入7.80亿元，同比增长1487.53%；南京栖樾府收入7.48亿元，占营业收入的10.81%。

截至2022年末，公司员工总数为2250人，人均创收307.40万元，人均创利8.38万元，人均薪酬10.09万元，较上年同期分别变化104.75%、-51.72%、4.86%。

2022年，公司毛利率为17.80%，同比下降16.27个百分点；净利率为2.91%，较上年同期下降8.23个百分点。

分产品看，南京瑜憬尚府、南京瑜憬湾、南京栖樾府2022年毛利率分别为6.29%、53.95%、9.45%。

报告期内，公司前五大客户合计销售金额0.59亿元，占总销售金额比例为0.90%，公司前五名供应商合计采购金额2.95亿元，占年度采购总额比例为12.82%。

数据显示，2022年公司加权平均净资产收益率为4.24%，较上年同期下降4.36个百分点；公司2022年投入资本回报率为1.91%，较上年同期下降1.82个百分点。

截至2022年末，公司经营活动现金流净额为-9.05亿元，同比减少37.13亿元，主要系本期购买土地，支付土地出让金增加所致；筹资活动现金流净额8944.98万元，同比增加29.73亿元，主要原因是本期偿还债务支付的现金减少所致；投资活动现金流净额4.92亿元，上年同期为1631.47万元，主要因为本期投资支付的现金减少所致。

进一步统计发现，2022年公司自由现金流为-8.60亿元，上年同期为4.89亿元。

2022年，公司营业收入现金比为81.92%，净现比为-479.51%。

营运能力方面，2022年，公司总资产周转率为0.30次，上年同期为0.14次（2021年行业平均值为0.20次，公司位居同行业61/87）；固定资产周转率为319.39次，上年同期为128.53次（2021年行业平均值为23.56次，公司位居同行业9/87）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为674.78次、0.35次。

2022年全年，公司期间费用为3.17亿元，较上年减少8726.90万元；期间费用率为4.58%，较上年同期下降8.09个百分点。其中，销售费用同比增长20.92%，管理费用同比下降8.22%，财务费用同比下降50.34%。

资产重大变化方面，截至2022年末，公司存货较上年末增加12.49%，占公司总资产比重上升9.61个百分点；预付款项较上年末减少99.24%，占公司总资产比重下降6.36个百分点，主要系上期预付G112、G118土地款，本期结转开发成本；货币资金较上年末减少16.44%，占公司总资产比重下降1.45个百分点；应收账款较上年末增加93.54%，占公司总资产比重上升0.03个百分点，主要系栖霞建工公司工程结算款增加。

负债重大变化方面，截至2022年末，公司合同负债较上年末减少24.88%，占公司总资产比重下降7.13个百分点；长期借款较上年末增加42.50%，占公司总资产比重上升4.80个百分点；一年内到期的非流动负债较上年末减少39.79%，占公司总资产比重下降4.35个百分点；其他流动负债较上年末减少59.69%，占公司总资产比重下降2.83个百分点。

从存货变动来看，截至2022年末，公司存货账面价值为172.91亿元，占净资产的386.34%，较上年末增加19.2亿元。其中，存货跌价准备为1.12亿元，计提比例为0.65%。

在偿债能力方面，公司2022年末资产负债率为79.61%，相比上年同期下降0.89个百分点；有息资产负债率为39.61%，相比上年同期上升3.40个百分点。

2022年，公司流动比率为1.84，速动比率为0.23。

年报显示，2022年末公司十大流通股东中，新进股东为广发睿毅领先混合型证券投资基金、广发多策略灵活配置混合型证券投资基金、广发价值领先混合型证券投资基金，取代了此前的大成产业趋势混合型证券投资基金、大成国企改革灵活配置混合型证券投资基金、国寿养老研究精选股票型养老金产品-中国建设银行股份有限公司。在具体持股比例上，天安人寿保险股份有限公司-传统产品持股有所上升，大成新锐产业混合型证券投资基金、大成睿景灵活配置混合型证券投资基金、大成景气精选六个月持有期混合型证券投资基金持股有所下降。

值得注意的是，根据年报数据，栖霞建设15.00%股份处于质押状态。其中，第一大股东南京栖霞建设集团有限公司质押1.57亿股公司股份，占其全部持股的43.65%。

筹码集中度方面，截至2022年末，公司股东总户数为4.58万户，较三季度末下降了1742户，降幅3.66%；户均持股市值由三季度末的9.38万元下降至8.78万元，降幅为6.40%。