REITS基金是指不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。

但是很人搞培训之类的在进行宣传的时候会说买reits就能当包租婆之类的，这种是不对的。

REITS基金作为一种不动产相关的投资产品，具有以下优势：

小资金可投资、流动性佳：REITS基金将不动产分割成股份，在公开市场交易，投资门槛低，适合小额投资人参与不动产领域。另外，买卖变得跟股票一样方便，交易成本也降低。

收益稳定、分红高：REITS基金的收益来自租金收入、利息收入等，相对稳定。而且，美国法令规定REITS基金必须将当年度至少90%的收益以股利形式分配给股东，台湾则是规定每年分配，因此投资人每年可获得相对高的现金股利收入。

享有税务优惠：美国法令规定REITS基金必须将当年度至少90%的收益以股利形式分配给股东，这样即不需支付企业所得税。台湾则是免征证券交易税、投资收益採取6%分離課稅，不併入综所税计算。

作为资产配置的类别之一：REITS基金的表现许多时候和股票类似，但也和股票略有不同，具有一定的差异性。因此是许多资产配置会考量的资产之一。

但是，REITS基金也存在以下风险：

不动产波动风险：REITS基金的价格受到不动产市场供需、景气、政策等因素的影响，如果不动产景气不好、投资人预期看坏，都会影响REITS基金价格。

管理团队績效风险：REITS基金是由专业机构进行管理运营，如果管理者经营不善，也会影响证券价格。因此，投资人需要了解管理者的背景、业绩、策略等信息。

利率变动风险：REITS基金受到市场利率变化的影响，如果利率上升，会导致借贷成本增加、租赁需求下降、折现率上升等负面影响。因此，投资人需要关注利率走势和预期。

主要的还要注意REITS基金的认购、配售和上市

一般来说，新发行的REITs基金会先进行认购和配售阶段，在这个阶段，机构或个人投资者可以申请认购或申购一定数量的股份，并按照一定比例获得配售。认购或申购时需要支付一定比例的保证金或全额款项，并在指定日期内缴纳余款或退还多余款项。网下认购和公众认购的比例则相对较低，其中公众认购的最低比例是首钢绿能的1.759%。什么概念？就是你认购10000，到手就是200元左右的份额。

所以就算这个能赚钱，也要很大的资金去认购，这个一定要有正确的认识。

认购和配售阶段结束后，REITs基金会在证券交易所正式上市交易，在这个阶段，任何符合条件的投资者都可以通过券商平台买卖REITs基金股份，并享受其分红或增值收益。

REITs基金的盈亏比例和分红情况

由于每只REITs基金都有自己独特的特点和表现，因此无法一概而论其盈亏比例和分红情况。但是，我们可以通过查看历史数据来了解一些常见指标：

市净率（Price-to-book ratio）：表示每股市价与每股净值之比。市净率越低表示越接近净值或被低估；市净率越高表示越高于净值或被高估。

股息率（Dividend yield）：表示每年分红金额与每股市价之比。股息率越高表示分红回报越高；股息率越低表示分红回报越低。

费用比率（Expense ratio）：表示管理费用与总资产之比。费用比率越低表示管理效率越高；费用比率越高表示管理效率越低。

货币汇率（Exchange rate）：表示本币与外币之间的兑换比例。货币汇率变化会影响海外REITs基金在本币计价时的价值。

REITs基金的投资策略和建议

了解REITs基金的特点和分类，选择适合自己风险偏好和收益目标的产品。不同类型的REITs基金有不同的收入来源、波动性、分红率等特征，投资者需要根据自己的投资期限、收益要求、风险承受能力等因素，选择合适的REITs基金。一般来说，权益型REITs基金更适合追求长期增值和稳定分红的投资者，抵押型REITs基金更适合追求高收益和流动性的投资者，混合型REITs基金则介于两者之间。

分析REITs基金的财务指标和运营情况，评估其价值和成长性。投资者可以参考一些常用的财务指标，如市净率、股息率、费用比率等，来判断REITs基金的估值水平、分红能力、管理效率等。此外，还要关注REITs基金的运营情况，如底层资产的地理位置、租赁率、租户构成、租约到期时间、债务水平、现金流状况等，来评估其稳定性和成长性。

关注宏观经济和不动产市场的变化，把握REITs基金的投资时机。REITs基金的表现受到宏观经济和不动产市场的影响，如果经济增长、消费需求、就业水平等指标良好，不动产市场租赁需求和价格也会上升，有利于REITs基金的收益提升。反之，如果经济衰退、消费萎缩、就业下降等指标恶化，不动产市场租赁需求和价格也会下降，不利于REITs基金的收益维持。此外，还要注意利率和汇率的变化对REITs基金的影响，如果利率上升，会增加借贷成本和折现率，降低REITs基金的估值；如果汇率波动，会影响海外REITs基金在本币计价时的价值。

分散投资不同类型和地区的REITs基金，降低风险和提高收益。由于不同类型和地区的REITs基金有不同的特点和表现，投资者可以通过分散投资来降低单一风险和提高整体收益。例如，可以将权益型和抵押型REITs基金进行搭配，以平衡增值和收益；可以将国内和海外REITs基金进行搭配，以平衡汇率风险和市场机会；可以将不同行业和地域的REITs基金进行搭配，以平衡周期性和多元化。