假设我们筹集到了100万，之后投资房地产和股票效果如何？

一、房地产案例：富爸爸现金流游戏202经典案例（转换RMB）

总价5000000，首付1000000，贷款4000000，假设贷款利率为5%。

每年支付利息4000000*5%=200000

每年净现金流40000*12=480000

每年租金收入=200000+480000=680000

资产回报率=680000/5000000*100%=13.6%（利差13.6%-5%=8.6%）

现金回报率=480000/1000000*100%=48%

20%首付，8.6%的利差，可以创造48%的现金回报率。

五年后：房地产估值翻倍，现金回报率200%，资本利得收益400%，总回报率800%。

二、股票案例

假定10PE买入招商银行100万，5年复合净利润增速15%。

PE不变，回报率即为15%，使用杠杆将收益率提升至20%。

五年后：股票估值翻倍20PE，总回报率为300%。

三、两者对比

1、现金流对比

房地产100万投资，创造了48万现金流。（即使回报率20%，也有20万现金流）

股票100万投资，创造了20万现金流。（为了再投资，实际消费最多10万）

区别在于：房地产的现金流可以花掉，股票的现金流却要部分再投资，为什么？

房地产撬动了400万贷款OPM，升值1倍就是400万，400%的资本利得，不必依靠复利。

股票只是本金和小规模杠杆，升值1倍只有100万，100%的资本利得。只有通过再投资，依靠复利提升回报率。

结论：房地产>>股票，效果大约2-4倍。

2、资本利得对比

房地产>>股票，效果大约4倍。

3、总财富对比

房地产>股票，效果大约2倍。再来一次，效果是4倍。

4、主动性对比

房地产主动，可以通过改造、装修、折旧、提价、再贷款等方式，提升租金，降低税收，收回成本，从而提高现金回报率。买入时收益率只有6%，改造后也许就有10%。

股票被动，能否提升利润，只能依靠企业管理层的人品、能力和意愿，或者牛市。

因此，富爸爸给资产的排序非常正确：创业>房地产>纸资产。而西格尔教授的图表和理论，就是哄骗小朋友了。