一、现在是存钱好还是买房子好？为什么？

时值2021年，房地产市场因过去20年的高速增长而堆砌了大量的存量泡沫，又因城镇化建设及大都市圈集中化发展，叠加人口结构失衡等因素，未来房价将呈现短期温和下跌、长期温和上涨的局面。

至于商业银行的存款利率因通货膨胀、货币贬值、购买力下降以及政策方面的刺激消费以期形成内循环经济而大幅下降。

接下来，笔者带你详尽分析“现在是存钱好还是买房子好？”这一问题，并且论述其本质原因为何。

1、由于全球疫情爆发，各国央行释放海量货币，导致货币超发、流动性泛滥，货币贬值、购买力下降，造成通货膨胀。

2008年金融危机以后，市场分化为影子经济与实体经济两种。影子经济乃是资本运作的各类金融市场，实体经济则是以生产要素为主的各类交易市场，前者是资产价格，后者是社会零售商品价格。通货膨胀带来的影响就是使二者均上涨，房地产行业属于影子经济与实体经济相结合的产物，通胀势必对其造成消极的双重影响。

新冠疫情爆发以来，全球各国央行实行量化宽松政策所释放出来的货币流动性堪称史诗级的大放水，光是去年一整年发行的M2即货币供应量就相当于人类过往历史发行货币量的总和，很显然，货币超发得太多了，而基于货币超发才会出现的通胀甚至是滞胀现象将在未来的经济周期内发生。

此前各国央行超发的天量货币流动性被公权力干预市场的行为引导到了资本市场这一资金蓄水池里头，美国以股市为主，中国以房市为主。

自2008年金融危机以降，全球各主权实体的公权力通过行政或司法等手段将原本处在同一实体空间的市场即统一的市场给强制分离成功能性极强的各类市场，使这些市场在某些方面看来不尽相同，且根据各自的功能，对应各自的权责，在经济发展中扮演不同的角色。

但是，纵使市场被人为地分割了，也改变不了它们此前是统一的这一事实，且它们如今仍处在同一物理空间里头，根据系统论进行分析，它们不仅保留了各自的独立性，而且还具有部分传导的特性，譬如对部分要素的单向或双向传导，而这种要素很大程度上就是利益或风险。

去年一整年释放的货币流动性几乎全部引到了资本市场，已经造成其资产价格有史以来最高位的涨幅了，股市、楼市、数字货币、新概念资产等价格全线暴涨，譬如比特币最高价为58,000美元一枚，由此可见资本市场的通胀已经十分厉害了，大量流动性无处可去。

鉴于系统论以及各类市场的传导机制，当影响经济形势的关键因素——疫情，逐渐好转之时，那么实体经济就会逐渐恢复活力，起先无处可去的流动性此刻就会从资本市场溢出至实体经济，实体经济的供需端要素价格上涨，资本市场的资产价格下跌。

如同生产所需的原材料价格上涨以及茅台股价暴跌，此等乃是一体两面的，就好比两处水位不同的池子，其等中间的闸门一旦开放甚至消失不见了，那么起先处在高水位的池子的水便会自动流向低水位的池子，直至两者的水位处在同一平面为止。

按照上述“水位”的比喻加以分析，实体经济形成通胀的同时，资本市场就势必会通缩，前者的表现是物价飞涨，后者的乃是资产暴跌。

 

2、商业银行的存款利率必将下调：因对抗通货膨胀、资产缩水的影响，即使名义投资回报率上涨，实际投资回报率也会被“对冲”掉而下降。

另外，从政策层面来说，高层打算下调存款利率以变相刺激消费，为应对外部环境、形成内循环经济体系做准备。

3、房价决定居民部门的财富，且长期不变，然而房地产市场因区域而分化，且该现象愈发明显，也就意味着财富分化愈发明显。

未来只有国家主要城市群及大都市圈的核心地段和优质楼盘具备资产增值的作用，那么如何分辨楼盘优质与否、地段核心与否呢？

仅从所在城市的产业和人口这两个方向进行分析即可，该城市的主要产业集群是否在未来具有高新技术发展的特征，且注重质量及创新而非数量的规模化。

再来就是人口净流入的年龄结构，尤其是常住人口即主要劳动力人口流入量如何，以及户籍人口的增长是否支撑当地房价的持续增长。

另外，重点关注城建等公共用品的投入是否与人口流入所带来的需求相匹配。

4、目前为止房地产这一块还是有投资价值的，但是也仅限于一线城市的部分地区楼盘。

国家高层于近期密集出台了有关“房住不炒”的一揽子政策，目的是打击那些贪婪的炒房客，但如果是懂得节制的投资者和刚需族，仅把房子当成投资属性较弱的资产，且找准时机和目标，那么房子还是比较值得投资的。

所谓的时机和目标指的都是要合适的，要知道属于房地产投资的黄金时代已经一去不复返了，且房地产市场出于调控横盘的原因而出现了极为严重的分化现象，受地域等自然条件影响的概率越来越大。

就拿北京的楼市来举例，朝阳区的房价虽然出现了小幅度下跌的调整迹象，但还不至于到降价兜售的地步，然而环燕京郊外的楼盘房价跌幅已经超过了20％，如果楼市有涨跌幅限制的话，其房价早就“渐进式”熔断好几次了。

 

总结一下：

综上所述，时值2021年，在往后10-20年左右的时间里，如果只考虑资产回报的收益，选择核心地段的优质房产，必定比存款储蓄要好。

二、除了买房，还有什么办法能让手中的现金抵御通货膨胀？

买房确实是对抗通胀的手段之一，但在未来，其作用只会越来越小。在房住不炒政策以及货币贬值等一系列因素的影响下，买房抵御通胀的能力只会越来越弱。

那么，除此之外，还有哪些办法或手段可以让手中的现金抵御通货膨胀带来的消极影响？

首先，你得搞清楚通货膨胀的本质到底是什么；

其次，你得弄明白买房为何越来越不能抵御通胀带来的影响；

再来，才是探讨除了买房以外，还有什么办法和手段能够让手里的现金保值以抵御通货膨胀带来的影响。

接下来，笔者将带你逐一分析以上的问题：

1、通货膨胀其实是一种货币现象。

①、对资本市场来说，通胀意味着资产价格会上涨。

②、对实体经济来说，通胀意味着制造材料和物价会上涨。

③、对房地产市场来说，通胀意味着房价会上涨。

④、对金融体系来说，通胀意味着流动性会收紧。

 

2、主权货币数量扩张甚至超发，信用下降，货币贬值导致通货膨胀，作用于金融体系与资本市场的运作，加剧全社会信贷的扩张。

观察2020年以来，广义货币即M2的增量、商业银行准备金率、同行拆借利率、社会融资规模，以及房地产信贷增速等一系列的数据，均可以得出社会信贷扩张过快、过大的结论。

3、过去20年的房地产市场的商品价格和产业生产要素的价格均上涨，需求和供给相对匹配，但自2008年和2016年以降，产业需求与供给开始失衡，资源错配导致泡沫和杠杆高企，全社会各主体对生产和生活秩序所付之成本上涨。

随着房住不炒政策、土地改革以及产业转型升级的推进，未来的房价恐不再暴涨，而呈现出短期温和下降，长期温和上涨的情况。

4、房地产的商品作为投资标的的属性，其于未来对抗通胀的能力必将减弱。

因为过去其增速乃唯一跑赢通胀的商品，但未来随着政策打压其泡沫、金融体系切断与之的关联以及其本身增长放缓，对经济发展形成边际递减的作用，其增速必然放缓，而后势必逐步与通胀保持同等水平，甚至与其他领域一致，即跑不赢通胀。

但并不意味着其投资标的的属性会彻底消失，如果不考虑额外收益，其投资回报还是可以使资产具有保值即足以对抗通胀的作用。

 

5、除此以外，尚有哪些资产可以对抗通胀？

投身资本市场和金融体系当中，如股票、国债、地方债等各种债券以及汇率市场，定投基金、货币基金、指数基金，抑或是期货与现货的商品交易市场。

但是在此之前，得事先学会做三件事情：

一是构建家庭资产配置计划；

二是对投资理财的产品或项目形成系统性认知；

三是在前两点的基础上，努力积累原始资本，并以科学合理的比例投入到资本市场地运作体系里面，进行资产配置。

 

①、所谓的家庭资产配置计划，指的是要构建一个以现金为主的功能性账户体系，根据上图所示的“科学的家庭资产配置金字塔”，至少弄出四个账户：

⑴、把平日里需要用到的钱或着急用到的钱存入现金账户，此账户占所有现金流账户的20%，用以解决便利性，即强调随时都可以花出去的特征，一是用于日常开销，二是用于每月一次的房贷、车贷、小孩培训所需的费用等；具体配置操作为5%放余额宝或财付通，15%存于银行作活期理财。

⑵、把安全的钱存入保本账户，此账户占所有现金流账户的40%，用以解决安全性，即必须保本、不能亏损，用于准备的养老金、小孩教育金等此类中长期的固定开销；具体配置操作如下：一是购买年金险、教育储蓄险，二是购买偏债型基金、定投指数基金、一二线城市房产。

⑶、把不着急用的钱，即除去家庭上述开销之后可以拿来投资的资金存入投资账户，即实现钱生钱（利滚利）的账户，此账户占所有现金流账户的30%，强调高收益，同时也意味着高风险；具体配置操作为股票和激进型的混合基金。

⑷、另外还得留出10%的现金用来构建保障账户，即为家庭重大意外兜底的账户，具体配置操作为购买医保、意外险、医疗险、重疾险、寿险等给人身安全做保障的险种。

这里需要注意两点：

⑴、如果是年轻投资者，可以先从现金账户、投资账户配置做起；

⑵、大家一定要注重保障账户，也就是配置好保险，越是不富裕越要买，否则大病袭来，中产变无产，是一瞬间的事情。

 

②、配置的下一步，就是尽可能地寻找优质的投资产品，以及学会识别各类投资产品。

大多数人平时买投资产品，只知道简单区别银行理财、基金和股票。

为什么有的基金暴涨暴跌，而有的基金，其收益却是长期稳定增长的？另外，为什么不同的银行理财产品之间的收益差异会如此之大？

我们需要透过现象看本质，尤其是需要对金融产品进行更为细致且具体、深入的分类。

举个例子，对于基金的分类如下：

⑴、股票型基金：股票仓位≥80%；

⑵、债券型基金：债券仓位≥80%；

⑶、混合型基金：偏股型基金、偏债型基金、配置型基金。

很多买了多年基金的基民都还没搞懂各类基金的区别。

为何要搞懂各类投资产品的区别：一是为了知道收益从何而来，二是为了更好地做资产配置；三是为了防止被诈骗。

当年P2P骗了多少人，原始股投资又骗了多少人。现在，有关专家直接给出了明确的界限：“超过6%的保本收益，绝对是骗人的。”

所以，必须要认清楚产品的底层资产是什么。

 

③、在我们年轻时，一定要通过投资去积累财富资本。

华尔街日报发布过一个统计数据，只要拉长时间周期，股票的收益是比银行存款要更高的。

如下图所示，绿线是股票投资，黄线是银行存款。虽然股票波动大，但盈亏同源，拉长时间看，股票收益更高。

 

当然了，笔者并非鼓励大家去炒股。如果是刚开始学习投资的朋友，笔者还是建议大家通过基金定投的方式去参与到股市的红利当中。

为什么推荐基金定投？

不需要择时，无脑定投。只要长期坚持，而国家经济整体往上走，就一定能赚钱。

以沪深300指数为例，假设从2007年10月16日的牛市最高点开始定投，每周定投500元，无论股市整体是牛还是熊，坚持每周无脑定投到现在，总投入34.35万元，净赚28.6万元，总资产62.95万元。

 

定投不是收益率最高的一种投资方式，却是能够跑赢大盘，而且是最省心、省力的一种方法。

6、投身资本市场与金融体系，需要具备相关知识，所以真正具备对抗通胀之能力的行为是投资自己。

作为投资者，需要提升自我认知，培养独立思考问题、解析信息集成，以及收集和甄别有效信息的能力。

由于资本市场的信息格差很大，在此做交易，比拼的是利用信息赚差价的能力，而针对以上常识与认知形成一套方法论，均会对该能力的培养产生莫大的帮助。

总结一下：

除了买房以外，投身资本市场和金融体系当中才能让手中的现金抵御通货膨胀带来的消极影响，但是在此之前，得事先学会做三件事情：

一是构建家庭资产配置计划；二是对投资理财的产品或项目形成系统性认知；三是在前两点的基础上，努力积累原始资本，并以科学合理的比例投入到资本市场地运作体系里面，进行资产配置。

而投身资本市场与金融体系，需要具备相关知识，所以真正具备对抗通胀之能力的行为是投资自己。