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标题本来是想写直接税实施后仍值得投资的房产标的，因为篇幅有限，后续会再更新一篇，故本篇就不再表述该部分内容。

但仍不得不在此略带介绍，因为遗产税等直接税种一旦落实，最终的影响力绝对不亚于房产税付出的代价。

房产税已经在路上，这点毋庸置疑，从目前数据平台规整的工作进度来看，无疑已经为房产税开征又铺平大数据基础。

经过了这么多次常委会讨论，试运行也就是一个文件的事情了，目前只是缺少开始试运行的契机。

此时，还有许多持有多套房产的人，仍在为开征房产税开征的合法性辩论不休，其实这些都意义不大，G家意志不是人为可以抗衡。

目前城市化进程到了这个阶段，再加上目前土地财政、工业化二元化模式基本面的调整。

有个事实大家要清楚的明白，今后不会再有前20年这样狂飙的GDP双位数增长。

除非出现新的经济爆发点，但是国内有什么新的爆点或者几个新行业加一起能替代房产行业这么大的基数产值吗？

并且在贡献GDP的同时，解决几千万人就业问题，并同时促进上下游几十个产业发展。

靠风电、光伏？

新能源？

AI高科技？

答案是远远不够，体量太小，相当于杯水车薪。

如果打开境外消费市场，或者推进人民币国际化并能在国际结算中占有大额席位，或有可能。

否则绝无可能，但上述两条任重道远，暂时还看不到特别耀眼的光明。

那如何解决共同富裕呢？

如何解决地方财政？

如何解决财政转移支付呢？

光靠缩减预算，又或者是精简国家行政人员呢？

都是一时之策，不可持续。

无限量打开印钞机肯定是不行，理由就不说了，大家都懂。

有什么途径可以替代这么大的收入呢？

既要税收基数大，又能让人不得不背负，掰着指头数数就清楚了，除了消费就是房产这两块大税基。

因此房产税等直接税已经箭在弦上。

今年4月初，原财政部长提到，“只要经济回暖，就要扩大房产税和消费税”，也是这个意思，很直接，没有任何隐晦。

作为见证了行业20余年发展历程的房产从业者，经历了中国房地产的崛起到蓬勃发展，特别是本身又是工作、生长在房开经济发达的江浙沪一带，对此感受更深。

虽然心里极度不愿意承认这个事实，但无论从专业角度或者是本身理性的判断，都清楚地明白房产投资作为中国前20年的主流投资手段，已经走到头了。

或许会有结构性行情，但是像以前那样全面开花，绝对可能。

拐点已现，趋势之下，安有完卵。

房产税一出，对于房价必定强烈冲击。

没有什么大道理，国内虽然刚需自住很多，但是房产投资者更多，以家庭为论，户持两套以上者比比皆是。

事实上从2020年以后需求就已经明显不足，根本无法支撑这么大的供应量。

一旦行情下行，那些既得利益者，那些持有多套房产的投资客，会不会抛售呢？

答应是肯定的。

没有什么资产是不会下跌的，也没有什么泡沫是不会破灭的。

举例在江、浙多年操盘经验，可以负责任的说，100平方的房子实际成本只有30万，单价3万，确能卖到了300万，其余全是各方利益分配。

如果按揭8成，30年要还本带息400多万，算上装修和车位，一套房子30年间共需投入500万。

其中成本以外费用，大头在土地成本。

买房时实际上已经交了几百万土地款，还是租的土地款，租期是70年。

接着要还30年的按揭，然后还要为租的土地再交几十年的房产税，你认为房产有没有泡沫吗？

现在的房价是真实价值吗？

价格围绕价值波动，有什么理由认为不会下跌呢？

供应关系本就是经济学原理十大之一，而且是最重要的一条。

任何投资资产都是如此，没有对手盘谁来接盘呢？

那为什么目前房价暂时没有大面积下跌呢？

原因很多，主要有六：

一个是土地供应策略在变，一是供应量缩减。

二是城投在托盘，土地价格不蹦房价就能横盘。

第三，就是房产交易被锁住了，具体情况看我5月份文章，主要是通过税、费，和交易年限锁住流动性。

第四，大部分的还没意识到目前的形式，

第五、人口骤降效应还没开始真正显现，时间没到。

最后，就是房产税这根针还没戳到泡沫。

那风暴之下，是否所有房产都不能再持有或者再继续投资了呢？

远郊、配套不完善、城市首位度不够的城市、品质低下的房产肯定是不能再考虑了。

不是商业中心区块的写字楼、商业、摊位不要投资，起码要谨慎投资。

现今网络商业模式盛行，实体经济举步维艰，租金有限。

而且商业楼和办公楼土地性质的不动产，税率绝对要高于住宅的税率。

这些房产到时候除了难卖，还会成为吞金兽，成为房产税的累进基数资产，特别是在这些地方有多套房产的投资者，应谨慎为佳。

但房产毕竟是大宗投资，而且目前国内其余投资渠道都不是很丰富的前提下，房产即便下行也应是合理配置的资产。

北上广深核心区域的房产那不用争议，有条件当然是不二首选。

毕竟供需关系明摆着，这没什么说的，当然前提是你要先买得起。

第二种，就是划拨的土地建的房子，国内安置的拆迁户都是此类土地性质，这种土地没有年限，由于是宅基地转变过来的土地性质，所以房产税即便要交都是非常低的。

一般的城中村都是此类房产，如果位置较好，租金也不菲，即便要支付房产税，余后也能有一定的盈余。

第三种就是宅基地使用权证基础上建设的房产，此类房产一是没有土地年限，土地跟房走。

另外宅基房产也不在本次房产税试运行范围内，今后大概率也不会纳入，毕竟是农民的房子，农民本来就没几个钱，除非是地方财政穷得只剩内裤了，否则不会下手的。

如果有条件在村集体内分得街面宅基，千万争取，以后街面的宅基地将是一块宝。

至于好处以后你慢慢就知道了，不单房产税其他直接税都很难套到你头上，即便有也就意思一下。

当然这种性质的房产处置是一个问题，首先是银行抵押不收，收了也估不高。

另外不是本集体你也没机会得到，得到了也无法确定权属。

最后就是继承是个问题，假如后代已经落户外地，无法迁回户口，只能继承房产中的房子，土地无法继承，原则上房倒地不在，房跟地走就是这么个意思。

说了这么多，总结了就几点：

土地成本低的房产可以持有，一是性价比高，代价低，可租可住，不受直接税羁绊。

能产生现金流的房产仍具有投资价值，前提是覆盖直接税。

一线核心稀缺房产可以持有并投资，这个跟普通人没关系，听听就好了。

房产风向标：低成本，不交税，游离于税制累进以外，能产生现金流就是好标的。

土地成本占有率高，不能产生现金流，且税基性质高昂，税费高的资产不是好标的。

除非是稀缺的，长期持有仍存在溢价可能的标的。