先了解一下什么是REITS？

 

REITs，在国内称为“基础设施公募证券投资基金”。它最早起源于美国，美国REITs市场规模已经超过1万亿美元。从这个角度看，中国REITs才刚刚起步，有非常大的扩容空间。

 

根据统计，包括已发布招募说明书但未上市在内，国内目前有19家REITs，其中6家REITs的基础资产是产业园区，6家是高速公路，2家清洁能源、2家仓储物流，2家租赁房出租，还有1家是水务。陆续还有新发的REITS可以搜相关新闻

 

REITS如何买？有何收益？

 

新发型的REITS可以在基金代销平台去认购，也可以在证券账户里“场内基金”栏目认购

 

REITS是封闭式的基金

国内REITs是契约型封闭式基金，普通投资者如果不能在募集期获得原始份额，目前只能在二级市场购买。

 

所以如果认购期你没参与，上市后想买只能在证券账户买，像买卖股票一样

 

REITS的收益有两种：

1、派息收益：认购或者场内买入后拿着不交易，每年至少获得一次分红派息

2、交易差价：像买卖股票一样低买高卖赚价差

 

先看第一种收益

1、假设REITs把2021年下半年的可供分配金额全部分掉（规定是分90%以上），则部分REITs的每份可供分配金额分别为：

 

那么在募集期就买入的基民在2021年下半年理论上获得的派息率应该为：

 

再看第二种收益，买卖价差，举两个例子

 

1、底层资产是港口的REITS累计涨幅38.98%

港口生意好，价格自然涨的高，但是未来好不好要看港口业务情况了，逻辑跟股票类似，现在买可不一定涨，分红派息率按上市首日开盘价2.473元，派息率2.325% 好像也不是很多哈，如果直接在二级市场上逢高卖出似乎赚的多

 

 

2、底层资产交建今年涨幅下跌4%，目前尚无分红，如果买入后首日不卖目前还是亏损

 

REITS能买到的份额其实也不多，1万块比例配售估计也就能买到几十元吧；

 

大部分都被机构投资者发行前配售掉绝大部分比例，剩给个人投资者的不多，机构持有的份额跟股票一样有解禁期，解禁后才可以在二级市场抛售。

 

认购的目的先要想清楚

 

火爆是挺火爆的，但是参与之前还是先算好账，认购有手续费，认购后比例配售只能买到部分份额，同时资金会有占用

 

是为了长期持有拿分红还是为了搏上市首日的涨幅差价？

 

认购的REITS底层资产运营未来有没有风险？收益能不能稳定？有稳定的收益才会有稳定的分红

 

比如：7月13日，建信中关村产业园REITs发布公告，对符合要求的承租人减免 2022 年 6 个月租金，预计共约 2288.68 万元；7月14日，博时招商蛇口产业园REITs也发布公告，对符合要求的租户减免 3 个月租金，初步预计共需减免租金(税前)2272.66 万元。

 

建信中关村产业园REITs表示，“为保护基金份额持有人的利益，基金管理人已协同运营管理机构等主体采取了积极措施，决定通过放弃部分管理费、申请补贴及相应税收减免等方式对冲本次减免租金的影响。采取上述措施后，前述租金收入减免对于基金收益的影响将实际得到补足，不会对基金份额持有人利益造成影响。”

而博时招商蛇口产业园REITs则表示，“基金管理人、专项计划管理人、受托运营机构和物业管理机构决定以部分减免各自管理费用及物业酬金的方式，全额化解本次免租事宜对基金的影响。基金管理人将通过积极履行主动管理职责，及时调整基础设施资产经营策略，尽最大努力保护基金份额持有人利益。”