距离“停贷潮”爆发，已经过去一个月的时间。当时全网铺天盖地的热度，现在已经慢慢消散。社会各界的声音，都集中在这些业主的绝望和无助上，除了替他们一声叹息，鲜有人去思考：这些烂尾楼，到底该怎么收场？

今年的烂尾楼不是第一波，也不会是最后一波，很可能会是未来一段时间的常态性事件。烂尾楼的处理，不仅仅是业主维权那么简单，而是关系到这个产业链条里的所有参与方， 比如银行、开发商等。

虽然舆论的声音减弱了，但是政府已经发声：729政治局会议明确提出“保交楼，稳民生”。压力给到了各地方政府，看起来是离交付近了一步。但是关于怎么复工，何时交付，还没有明确方案。

在考虑这个问题之前，我们得先看看，正常的期房交易流程是怎样的？为什么会造成烂尾楼？问题出在哪个环节？参与的各方都有谁？最大的过错方是谁？谁有能力来收拾这个烂摊子？

 

01 期房的交付流程

大家对期房并不陌生，就是开发商还没盖好房子，业主就提前付款，等房子盖好了再交付。

业主在付款的时候，通常都会去银行贷款，再加上自己的首付，凑在一起，买下期房。但是这些钱并不是一笔打给开发商的，这些钱是要受监管的。监管资金是先到一个监管账户，可能是贷款的这家银行，也可能不是。

政府会有监管部门，根据房子的施工进度，来决定监管资金的拨付和使用。监管部门的工作，一方面是给银行下发指令，让银行把监管账户的钱打给开发商，另一方面是监督开发商对这笔钱的使用。

比如，楼盘的主体结构已经完成，经监管部门考察无误后，监管部门就会让银行把相应比例的钱打给开发商。随后，监管部门继续监督开发商对这笔钱的使用，保证用在楼盘的建筑工程上去。

在这个过程中，银行只是听指令办事。银行是没有权限做决定，啥时候给谁打多少钱的。就像你自己的银行卡，你不操作转账，银行是不会把你的钱转走的，只有收到你的指令，银行才会转账。

监管部门属于房管局下属的一个科室，都有一套严格的监管资金使用方法和使用细则。他们会根据这个标准去决定，在什么时候拨付给开发商下一笔钱。

按照这个流程，开发商把这些钱都用在建筑工程上，按时盖好楼，按照购房合同上的时间完成交付就可以了。

如果严格按照这个流程，那肯定能完工交付，不会出现烂尾楼。但是现在烂尾楼遍地开花，问题到底出在哪呢？

 

02 烂尾楼，问题出在哪？

目前，加入“停贷潮”的业主越来越多，以下是部分信息：

 

这次停贷潮公开出来的烂尾楼盘，规模之大，波及范围之广，可谓是空前绝后。很多人奇怪：为什么一夜之间多了这么多烂尾楼？其实，并不是一夜之间，这么多楼盘停工了，而是很多年积压的烂尾楼信息，都在这个时间节点公开了。

这么多烂尾楼，到底是怎么造成的？

第一责任人肯定是开发商，开发商拿到钱，并没有全部用于楼盘建设，而是挪用了，去填了别的窟窿，最后没钱盖楼了，结果就是楼盘烂尾。

业主停贷告知书里，痛斥银行违规放贷，都把矛头指向了银行。其实，在这个资金的拨付和使用上，银行是无过错方。只是按照监管部门的指令，把钱打给了开发商而已。

除了银行和开发商，还有一个看不见的参与方，那就是监管部门。开发商挪用资金，显然是监管部门的失职。

首先，在资金拨付环节，楼盘可能还没有达到标准，监管就拨付了下一笔资金；其次，在资金使用环节，开发商一再挪用资金，监管没有及时制止。

开发商和监管部门，是主要的问题所在。

到这，还牵出另一个问题：很多人说，说到底就是预售房的问题，如果取消预售制，这些问题就都没了。是不是应该取消预售制呢？甚至某个财经大V也在微博上表达这样的立场，当然，底下是一片赞同的声音。

 

好吧，群众的眼睛是雪亮的??

 

03 预售制，该不该背这个锅？

预售制，是全世界的房地产开发商市场通用的售楼方式。但是不同地区，在制度的内容和执行上有很大差别。

比如在欧美日等国家，楼盘也会采取预售制，但是在购房时，只付首付款，等到房子完工交付以后，确定房屋所有权，再从银行办理贷款，开始还贷。当然，开发商有很大一笔钱，是完工之后才收到的。

在国内，主体结构封顶就可以办理按揭，这是中国期房预售制的一个特色。相比之下，欧美日等国家的开发商回款周期大概在2-3年，而中国开发商的回款周期只要短短几个月。这种“超前回款”的运转模式也给楼盘烂尾留下了很大隐患。

也正是这种“超前回款”的模式，使中国的城镇化道路发展的飞快。大概20年的时间，就完成了国外200年的城镇化道路进程。

这个快速回款进行再投资再建设的进程有多快呢？非常普遍的的一种做法是，开发商拿着原材料厂商和施工方的发票，就能去监管部门申请监管资金的拨付。虽然这些原材料买回来，还并没有使用，施工方只是开了发票，也没有施工。这种做法成常规操作的时候，那就不止是开发商的问题了。

监管方把这种情况说成是宽泛的监管原则，或者说是给开发商一定的时间自由度，实际上，这就是监管的漏洞，给开发商滥用资金留出了可操纵的空间。

有人说，如果没有预售制，也就没有这些问题了。是不是取消了预售制，就能解决所有问题呢？

取消预售制，当然可以杜绝烂尾楼的问题。但是，同时也会带来别的问题。

期房预售的逻辑，本来就是利用金融衍生品的手段，去做大宗商品的交易。在预期未来价格会涨的时候，就提前购买，对冲风险。期货的成交价格，也能反映出市场对未来的预期。

如果取消预售制，只能出售现房，会有什么问题呢？

一方面，预售制的资金给开发商提供了周转资金，缩短了资金融通的周期。如果只能盖好了房子再开售，工程周期就会延长几倍，在楼盘供不应求的情况下，房价会倍速上涨；

另一方面，预售能避免无谓的土地资源浪费。前几年，不少城市出现“鬼城”，成排成排的现房完工之后，供过于求，根本卖不出去，要想把土地资源利用起来，就只能把楼推倒了重来。

预售制，在实体经济发展层面，是给整个房地产及其上下游行业提供一个发展信号；在金融层面，能够促进资金融通，提高资金使用的效率。取消预售制，来避免烂尾楼的出现，无异于因噎废食。

所以，应该被限制的，不是预售制，而是“超前回款”。监管制度的完善和监管力度的加强，才是避免烂尾楼的关键所在。

当然，这是后话。怎么避免烂尾楼，可以给以后的监管部门提个醒。

现在的当务之急是：现在的烂尾楼，该怎么处理？

 

04 现在的烂尾楼，谁来买单？

集体维权的业主，都希望出奇迹：希望政府出面督促复工，也希望能推迟还贷，同时征信不受影响。

其实，这些要求并不过分。如今，烂尾楼事件已经不是个例了，已然发展成社会性事件了，必须由政府出面解决，只有政府有能力推动复工和交付。

那最后的问题就是：怎么复工？被挪用的资金从哪来？谁出钱来支持烂尾楼后续工程？

首先，政府部门。

政府是收到了土地出让金的，也就是开发商拿地的钱。政府在整个产业上是受益方，受益于转让出去的土地，经过开发商的建设，最终有消费者为楼房买单。但是现在，楼房并没有完全交付，政府应该拿出一笔钱支持烂尾楼后续工程。直到终端消费者为其买单，政府受益的部分才能落实。

第二，银行。

银行在烂尾楼事件上，属于无过错方。但是在贷款环节，也是受益方。当然也是受益于，借钱给业主，帮助业主完成买房这件事。楼盘烂尾的时候，业主不能收房，银行借钱这件事就没有实际价值。银行应该出让一部分利益，支持后续工程的建设。比如免去一部分房贷利息，比如允许业主延迟还贷等。

第三，开发商。

开发商对烂尾楼应该负最大责任。问题是，开发商现在的情况，欠银行钱，欠施工方钱，欠供应商钱，债台高筑，已经开始摆烂了。没有什么钱能投入到后续工程里。但是，也不能就此打住。应该追查当时参与这些楼盘项目的高管，凡是从这个项目获取的收益，无论是工资还是奖金还是连带福利，都应该收缴，能追回多少算多少。开发商违约，和每一个人的失职都脱不了干系。

第四，业主。

业主是烂尾楼事件的最大受害方。可能也需要承担正常首付和房贷之外的一笔费用，用于支持复工。

只有政府出面解决资金来源，并且监督后续工程，烂尾楼才有希望完工交付。

靠着民间的力量和违约开发商的良心，怕是都没指望了。

烂尾楼盘活，听起来像是天方夜谭的事情，因为业主不管是找开发商理论，还是找银行理论，都是不可能赢的。业主的力量太微薄了，根本没有机会和开发商平等对话。

但是，烂尾楼盘活，也不是不可能事件。已经有这样的例子，比如：

在山东，已经有政府出面，解决烂尾楼事件的先例，烂尾楼复工，建完交付。

在安徽，也有类似的例子，曾经有烂尾楼停工九年，最后政府介入，清偿业主资金，监督楼盘复工完工。

 

除此之外，还有沈阳，漳州，云南等地，都有烂尾楼停工多年，最后复工交付的例子。这些烂尾楼，少部分是其他开发商接盘，大部分都是由政府出面，监督复工完工的。

所以，从可行性和操作难度上看，解决烂尾楼，并不是什么难事，照着抄作业就行。

现在，“保交楼，稳民生”的任务已经下达到各地方政府，复工速度和交付进度，就看地方政府的财力和决心了。