昨天的文章，《最新，惠州首套房房贷利率最低3.9%》一出，不少朋友在问，这个对于已购房的人来说，意味着什么？房贷利率会跟着下调吗？每月的月供会减少么？

相信有这个疑问的朋友不在少数，今天我们来聊聊这个话题。房贷利率下调，对存量房贷，即已购房已贷款群体的影响是怎样的？

房贷利率下调

这里要分情况来看：

首先，惠州首套房房贷利率下调至3.9%，这个政策目前来说，只跟还没买房，准备购买首套房的朋友有关，这意味着国家政策对刚需买房的支持，也是对目前比较疲软的房地产市场的助力，这意味着刚需购房者买房的成本下降了，每月应还的房贷也少了。但这个政策跟存量房贷市场无关，即跟已经买房了的人群没有关系，也不能影响已贷款人群的房贷利率。

那么，存量房贷什么情况下才能跟着下调呢？这个要看个人贷款的方式而定。

第一种情况，如果选择的是公积金贷款，公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，LPR调整不会影响到公积金贷款。不过，2022年惠州公积金中心出台政策，从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。其中明确，2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。以公积金贷款60万元，还款30年、利率3.1%等额本息还款方式计算，相较调整前的利率水平，2023年每月月供将减少49元。新购房及存量房贷月供都会相应减少。

第二种情况，商贷，看签订合同时选择的利率形式而定。

如果签合同选择的是固定利率，那么，不管LPR如何变化，个人已贷的房贷利率都将按照合同约定的利率执行，在整个还款期限内保持不变。

如果选择的是浮动利率，房贷利率约=LPR+规定的基点数。房贷合同一旦签订，基点数确定就固定不变了。那么，LPR一旦下调，个人已贷款的房贷利率也会有相应的下调，等到重新定价日（重新定价日以房贷合同实际约定的重定价周期为准），一般为每年的1月1日，按照最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，在下一周期执行，这样已贷的群体的房贷利率也会下降。当然，在重定价周期结束前，按原定利率执行。

2022年全年，LPR已三度下调，五年期以上的LPR从4.65%下调到现在的4.3%。与2021年12月相比，下调了35个基点。2023年1月1日开始，大部分已贷人群的存量房贷利率将重新定价。

举个例子，2021年年底，惠州首套房利率普遍为5.88=4.65（当时的LPR）+100个基点数，基点数是不变的，但是LPR是浮动变化的，2022年年底下调成了4.3+100个加点，那么2023年1月起其房贷利率调整为5.3%。贷款100万，等额本息30年，2023年每月月供节省约222元，一年下来便是2664元。