最近，房贷成为了热议的焦点，各类新闻不断，比如提前还贷需要排队两个月，南宁将还贷年龄提高至80岁，存量房贷利率居高不下等，可不论哪件事都有种被银行“坑”了的感觉。不过，好事也有，不少朋友发现今年1月和2月的月供都减少了，而且2月的减少幅度比1月还要大，是银行突然发善心了还是计算错了？

都不是，月供减少是大家应得的，只不过你没有搞清楚其中的道理罢了。实际上最近几年每年年初都有一部分人能享受到月供连续下降带来的实惠，这与他们当初的正确选择有关。

 

LPR浮动利率每年调整一次

我们可以根据房贷形成的时间将其分成两类，一是2020年以后形成的，这类房贷全部是基于LPR的浮动利率；二是2020年以前形成的，这类房贷又分成两小类，一类的利率同样是基于LPR的浮动利率，另外一类则是固定利率。

2020年我国贷款利率全面改革，新的商贷利率计价方式全为LPR浮动，之前已经存在的则给了贷款人选择的机会，到底要浮动还是固定由个人决定，定下后不能改变。当时选了固定利率的朋友从此“安心”下来，直到还完贷款为止利率和月供不会发生任何变化，只要不提前还款，每个月永远还这点钱，不会变多也不会变少。

剩下两类贷款按照浮动利率计价，每年调整一次，可能变高，可能变低，也可能不变，由当年的五年期LPR利率决定。

幸运的是2020年至今五年期LPR不断下降，从当时的4.8%下降到了现在的4.3%，月供跟着逐年降低。

 

每年调整一次，调整时间可能相同，也可能不同

选择LPR浮动利率后每一年的房贷利率会根据五年期LPR的变化而变化。到底是每年几月变化呢？有两种情况。

第一种情况为贷款日的对月对日。

什么是对月对日？举个例子。假设张三的房贷合同上标注的贷款发放和起息日是2020年5月5日，“5月5日”就是对月对日，2021年5月5日、2022年5月5日，2023年5月5日都会调整房贷利率直到张三还清所有贷款为止。

这种情况下不同贷款人的利率重新计价日不同，毕竟大家办理贷款的时间都不同吗。当然，茫茫人海中必然有不少和你同一天成为房奴的有缘人。

 

第二种情况为每年的1月1日。

很好理解，不管房贷是什么时候审批发放下来的，反正就是每年1月1日重新对贷款利率进行计价。

2020年后形成的贷款以及一部分2020年前形成的贷款适用第一种情况，而第二种情况比较特殊。2020年3-8月央行让大家选择固定还是浮动利率，选择浮动的朋友还得做一个动作，即在对月对日和1月1日之间选贷款利率重新计价日。

很多贷款人根本没有注意到还得再做一道“选择题”，他们以为选好浮动利率就完事了，于是系统默认将1月1日作为他们的利率重新计价日。

 

为何1月和2月的月供减少幅度不同？

如果你的房贷利率重新计价日为每年的1月1日，那么每年年初的月供会有所调整。注意，我说的是调整，并没有说一定减少，这和当时的五年期LPR利率有关。

根据利率计价规则，调整是根据上一个月发布的五年期LPR利率来的，1月1日调整看的是去年12月发布的LPR利率。

2022年12月五年期LPR利率为4.3%，2021年12月为4.65%，两者相差了0.35个百分点，你的利率跟着降低0.35%。比如，去年的贷款利率为5.1%，那么今年1月1日开始贷款利率降至4.75%；去年是4.6%，今年变成4.25%。

 

问题来了，大家每月的还贷日不同，很少有人是在每月头一天还贷的，我每月的还贷日就是9号，周围人里没有一人是每月1号还贷的，这导致贷款利率刚调整后没法立马享受一个完整月的期间。这句话可能有点难以理解，我举个例子，大家就明白了。

假设李四每月15日还贷，今年的第一个还贷日为2023年1月15日，上一个还贷日为2022年12月15日，贷款利率是在2023年1月1日调整的，一个月里李四的贷款经历了两种利率。

2022年12月16日至12月31日用老利率（较高）计算利息，2023年1月1日至1月15日用重新计价后的新利率（较低）计算利息，1月份的还款经历了半个月的低利率，所以还的钱比去年12月少了一些。而到了2023年2月15日的时候整个月都是按照新利率（较低）计算利息的，所以2月还的钱比1月还要再少一些。之后的3月、4月直至12月的还款金额不会再变了，和2月一样。

结果出现了连续两个月月供变少的情形，1月还钱时少了一些，2月在1月的基础上又少了一些，感觉天上掉了两回馅饼。

 

其实这种情况不只是发生在每年年初，以我个人为例，我的房贷利率重新计价日为贷款发放日的对月对日（7月9日），还款日是每个月的21日左右，2022年7月还的钱少了一些，8月少的更多，之后每月的还款额和8月保持一致，直到今年7月贷款利率再次重新计价时才会变化。大家可以看下面的三张截图，分别是2022年6月、7月和8月的还款金额。

6月还款2869.25元

7月还款2862.16元

8月还款2809.63元

大部分人的贷款日、还款日不尽相同，选择对月对日为贷款利率重新计价日相当于把月供减少数量分摊到了12个月里，而选择1月1日为重新计价日的贷款人全部集中在每年的1月和2月发生变化，人数多容易引发共鸣，于是这个话题便成为了网上议论的焦点。

综上所述，你的月供可能确实在最近的两个月里逐月下滑，但这样的好事可不是银行发善心了，是你应得的，并且从3月开始月供将稳定下来，和2月还的钱一样多。