REITs基金是指不动产投资信托基金，是一种将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易的金融工具。我国试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

REITs基金的收益主要来自两部分：一是高比例分红，基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；二是交易差价，基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。

REITs基金是否值得买，要根据投资者自身的风险偏好、收益预期、投资期限等因素综合考虑。一般来说，REITs基金具有以下优点和缺点：

优点：
可以投资不动产市场，分享国家经济和不动产市场发展的红利；
可以获得相对稳定的现金流分配，对冲周期性波动风险；
可以有效分散投资组合的风险，和其他主流投资品种的相关性较低；
可以享受税收优惠政策，如免征房产税、土地增值税等。

缺点：
产品结构较为复杂，需要投资者有一定的专业知识和判断能力；
产品封闭期较长，可能与投资者的投资期限需求不匹配；
产品涉及多方主体和多层合同，存在法律风险、信用风险、运营风险等；
产品在二级市场交易可能存在折溢价风险、流动性风险等。

如果您想购买REITs基金，您需要注意以下几点：

了解产品的底层资产类型、运营情况、收益预测等信息，选择符合自己偏好和预期的项目；
关注产品的发行价格、费用率、最低认购门槛等信息，选择合适自己的认购方式；
关注产品的存续期限、上市交易情况、分红政策等信息，选择合适自己的持有方式；
关注市场环境变化、政策调整、行业发展等因素，及时调整自己的投资策略；

REITs基金的未来发展，我认为要从以下几个方面来看：

国家政策的支持。国家发改委和证监会近期都出台了相关文件，推进基础设施领域REITs的常态化发行，拓宽试点项目范围，优化项目要求，提高申报推荐效率，加强运营管理等。这些政策措施有利于促进REITs市场的平稳健康发展，增加市场供给，提升市场活力。

市场需求的增长。REITs基金作为一种低门槛投资不动产的工具，可以为投资者提供相对稳定的现金流分配，有效分散投资组合的风险，享受不动产市场发展的红利。随着投资者对REITs基金的认知和接受度的提高，市场需求有望持续增长。

产品创新的拓展。REITs基金的底层资产类型和结构可以根据市场变化和投资者需求进行创新和拓展。目前，我国已经有高速公路、仓储物流、生态保护、园区、保障性租赁住房等多种类型的REITs基金上市。未来，还有可能出现新能源、新基建、商业不动产等更多类型的REITs基金。

风险防控的完善。REITs基金虽然有许多优点，但也存在一些风险，如法律风险、信用风险、运营风险、折溢价风险、流动性风险等 。因此，需要加强对REITs基金的监管和指导，完善相关法规和制度，规范各方主体的行为和责任，保护投资者的合法权益。
在国家政策的支持、市场需求的增长、产品创新的拓展和风险防控的完善下，REITs基金在我国有着广阔的发展前景和空间。