核心观点——世界五百强绿地集团近期通过改变企业性质以及股权转让的操作完美化解这轮地产调控带来的危机，布局之深远思路之巧妙让人拍案叫绝。也许能给不少陷于困境的房企一些借鉴。

操作一：从根源解决三条红线的压力

11月13日，绿地集团发布公告称，公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

绿地官方公告

由于绿地集团的基建等非房地产业务占比已占集团总收入的55.65%（2021年上半年数据），因此已经不是房地产企业了，而是土木工程建筑业企业。

性质一变，彻底改头换面，针对房地产企业的三条红线政策，有效性迅速打折。绿地集团这一次改变企业性质，实际上已经铺垫了一年多了。近一年时间积极调整企业经营业务构成，让企业不断优化资金结构，自身就已经逐渐改善了企业相关指标，三条线都不再红了。而近日的这波改变企业性质，实在是收尾的神来之笔。

操作二：名为转让实为借款，抱紧大腿

11月30日，绿地集团发布股权转让暨关联交易公告，公司股东上海地产（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司的全资子公司上海城投资产管理（集团）有限公司，拟分别出资15亿元购买绿地控股全资子公司绿地地产集团有限公司（简称“绿地地产”）持有的上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权，合计60%股权。

绿地官方公告

表面看是股权转让，实际上可以理解为紧抱国企大腿的企业内部借款行为。

这家上海地产星弘房地产开发有限公司实际上目前主要是在开发位于上海市浦东新区洋泾街道308街坊5/4丘的绿地创驿大厦项目，该项目是一个商办项目，主要产品是两栋写字楼（一栋超高层）和一栋商业楼，占地面积约3.7万㎡。

在房地产行业内，住宅项目往往意味着能带来快速现金流，而商办项目往往会需要招商运营等长期培育方能逐渐变现价值。创驿大厦项目目前已经基本竣工，但要收回所有投资转正现金流，明显还是需要较长时间的。

上海地产和上海城投都是国企，资金实力雄厚，基本上不存在现金流问题，但绿地集团目前整体上现金流还是相对急需的。因此这一轮股权转让的操作，应该说是提前变现了该商办项目的资金价值给到了绿地。不敢说是雪中送炭，但绝对是帮了一把。

之所以说不能算真正的股权收购，是因为绿地集团在交易过程中作出了回购承诺：最多不超过2年，回购这次股权交易的股权，并且需加上不低每年8%的回报收益，回购时如果评估值超出原收购金额加8%收益的总额，需按评估值回购。

所以小编觉得，从本质上来说这就是借款行为。

联众观点：不得不说不愧是世界500强企业，这两波操作让人佩服。解决三条红线的调控难题让人拍案叫绝，而通过提前变现未来的资产价值来解决眼下的现金流问题更是让人心生佩服。房地产行业目前处于相对低谷阶段，绿地的自救方式也许可以抛砖引玉，让众多房企尽快摆脱困境吧。