根据央行2022年11月21日最新公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%；5年期以上LPR较上月暂无变化。

官网实时查询：中国人民银行lpr2022年利率

2022年11月21日贷款市场报价利率(LPR)为：

1年期LPR为3.65%

5年期以上LPR为4.3%

也就是说，对于新购房者，首套房贷利率最低降至4.25%，比刚降的4.4%又降低了0.15%。

对于已购房者，LPR从4.6%下调至4.3%，房贷月供也将随之下调。

按贷款100万、期限30年、等额本息还款计算，本次5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近177元，需偿还的利息总额净减少6万多。

那么，对于已购房者，LPR下调到4.3%了。为什么我的房贷没有降低？每月的还款没有少？

1、如果你买房时和银行签订的不是固定利率，是LPR加点利率（或者原来是固定利率转过LPR利率），就会降。

在2020年1月之前买的房，肯定是LPR加点利率；在2021年12月之前买的房，要看自己之前有没有去转换成LPR加点利率。如果忘了是固定利率还是LPR，这个需要去问问你贷款的银行，让银行工作人员告诉您相关情况。

2、我的贷款是LPR加点利率，为什么月供还是没有降？
房贷利率由LPR+加（减）基点组成，每年的1月1日变动一次（具体日期翻看签订合同上的日期），变动后的LPR以上一年12月20日公布的为准。对于已购房者，需要等到下一次调整，月供还款才会变化。按照现在的形势，下半年公布的LPR大概率会维持现状。

但是，这种算法忽视了此前我们房贷利率加点较高是事实（甚至有人加点150BP），实际上过去一年房贷利率下降幅度非常明显，已经突破历史最低点了。

数据来源：东方财富Choice数据

去年房贷利率还普遍6.X%，今年就到4.X%了，仅房贷利率就能够剩下一大笔，200万贷款30年仅利息就可以省约100万。我此前分析过房贷利率肯定会下降，但是没想到这么快逼近4%关口。

经过5月两次的政策调整，对于新购房者，绝对是重大利好，贷款利息降低了，还款压力自然就小得多了。对于已购房者，降低贷款利率，群众的呼声很大，具体会不会调整，还不能确定，个人感觉可能性不大。已购房者，想要调整，参考上一篇文章：《LPR利率迎“调整”，23年房贷或将下调，能够节省多少钱？》。

LPR调升会发什么？跟普通人有什么关系？

LPR利率大幅提升，企业融资就更贵，这种情况一般只存在于明确的通胀预期之下，等到那时候，房价涨，物价涨，股市涨，经济一片繁荣，才会出现这种情况，目前来看根本看不到这种情况。真出现这种情况，买的房子，已经赚了大钱了，也就不差这点利率了；

LPR调降会会发什么？

不断调降LPR利率，银行的净息差未来会必然逐渐缩小，贷款本身就是银行的产品，存款就是银行的原材料，产品越来越便宜，而成本不变，银行的收入肯定下降。

结论很清晰：银行喜欢货币环境偏紧；当然了这样可以发放更高的贷款利率。

不过问题落回到房子上来，利息高低可能也没那么有作用。大家差的是利息钱吗？不是，而是房价本身，这样决定了想依靠降息来刺激房市是很有难度的。

这个月的70城房价数据，二手房版块几乎快要全员环比下跌了，其中跌的早的一批城市，现在应该已经快跌回到“去库存”之前的水平了，但热点城市其实还有相当大的差距，尤其是像上海这种之前靠旧里改造续命，延后进入下跌周期的

现在的情况其实还是老问题，你利息是低了，但房价本身其实还是高，而且个人对自己的收入预期也降低了。

利息这块的利好，其实都不一定能填平收入下跌的预期带来的信心缺失，就更不用说房价还并不便宜，其实这个贵和便宜，很就是纯居住需求带来的比值。

现在不同权的情况，本意是想提升购房的附加值，但是从实际数据来看，很多人选择了不生孩子，直接自我去除了这部分需求。

既然附加值可能要卖不出去了，那么未来其实就没有存在的必要了，让房屋租售比慢慢回归常态，才是正路。