公寓值不值得买”，这个问题知了哥常常被问，房知了的专家也常常被问。

这篇文章一次性讨论清楚，公寓投资回报来自哪里，怎么计算投资回报率，以及什么地方的公寓值得投资。

网友提问

曹老师您好，我是外省户口，没有购房名额，手头资金不多，又想做点投资，看了佛山千灯湖区域的万科金色领域的小公寓，1.6-1.7万左右一平方，请教老师，是否值得投资？请老师推荐哪里较好？

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咨询师解答

你好，投资佛山公寓需要注意两个重要因素： 1、 公寓投资不像是住宅，公寓更多的是中长线投资为主，租金水平和回报率是很关键； 2、佛山的公寓，二手交易税费很高（需要征收20%），这个是必须要注意的； 桂城千灯湖万科金色领域，项目位置算不错，临近地铁站，目前小公寓租金水平在1500-1600之间（回报率在3%，算中规中矩），但项目公寓体量大，租金水平上涨压力大，且后续公寓放盘量相信也不少，只适合长线投资。

知了哥补充

1、公寓投资回报来自两个部分：

一部分是升值转手带来的差价，但目前房价稳定（连住宅都没怎么涨，公寓就也是一样），但公寓转手税费较高，且一般要求首付至少5成；

另一部分则是出租带来的收益，这部分通常会拿来与理财产品进行对比。

如上图中，最近有网友咨询知了哥，万科金色领域这个项目值得买吗？

如他所述，总价46万可以买到27方小公寓，租金在1200-1500。

按照这个价格计算，该项目最低年回报率为3%，最高也不过3.9%左右，这个回报率与现在一般理财产品相比基本上持平。（计算方式：年租金/总价*100%）

小结：公寓适合长期持有，有一定的收益。

2、但房屋出租都有一定的风险，就是空置期和房屋维护等。这时候就要关系到什么样的公寓值得买了。

若是佛山千灯湖，个人觉得如果近地铁，千灯湖有自己的产业配套+住宅渐少，公寓有一定的投资价值。

若是广纸新城，本身定位就是纯居住区，住宅供应量充足，且公寓与住宅单价差距并不大，知了哥认为投资潜力一般。

小结：核心地段+产业配套+稀缺性+交通便利。如广州琶洲和番禺万博等地段的公寓，由于住宅稀缺加上有产业配套，公寓租金甚至高于住宅。

3、最后，公寓投资最大的风险是政策不确定，2017年3月30日，广州出台330新政，限制个人购买公寓，导致公寓成交直接腰斩，公寓市场一蹶不振，后略有放松，但仍不大乐观。因此，若是投资公寓，则需要承担政策风险。

结论：

自住买公寓看个人方便，需要住就可以买。

投资买公寓已经买了的就长期持有；没买的就尽量不要买公寓，如果愿意长期持有买地段好点（有人气）和交通方便的