最近我们很少聊楼市，原因无他，不知道聊什么，不想聊的东西懒得说，想聊的东西又不太方便说。

比如，最近的买房人不少，经常有粉丝通过微信问我们：某某楼盘能买吗，房价还会涨吗？他们之中很多都是投资客户，预算从一二百万到七八百万不等。

面对粉丝咨询，我们只能小心翼翼地回答：如果是我自己，近期是不会投资房地产的。

为什么建议大家谨慎投资房产？

大家可以参考一篇近期刷屏文章，由上海媒体《第一财经》发布社论——《积极做好风险资产价值重估的准备》。其中提到：投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多。

今天，我们就“学习学习”这篇社论，也为大家分享一下自己的想法。

1、房价为何涨不动了？市场基本面变了

《第一财经》在社论中分析称：

最新数据显示，大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%。若在过往，如此低的融资成本，可能一石击浪。但现如今，在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。

这是什么意思？用大白话表示：现在房贷利率已经这么低了，搁以往这样的利好早已掀起波澜。但现在市场依然平静，原因是什么？因为市场的需求、供给、预期等基本面都已经变了！

接下来，《第一财经》详细分析了基本面的具体变化情况：

首先缘于中国人口数量和质量结构的调整。日益老龄化少子化的人口数量结构，预示着不动产在时间序列轴线上呈现出总量过剩、结构优化特征；从人口质量结构上，接受高教育人口在总人口中的占比显著增加，这些接受高教育的群体，在全国的自由迁徙上具有更多的优势，这将加速适龄劳动力在全国范围内寻找匹配岗位的机会。

这又是什么意思呢？简单来说，新生人口下降，导致房地产市场“韭菜”不足；接受高等教育人口占比增加，使大家在全国范围内择业能力更强（注：对这一点，个人不觉得这是利空，反而可能增加一二线城市吸引了）。

《第一财经》还分析了房价的其他因素。

比如，区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时，使人们对房屋价值的评价标准从原来的上涨预期，转向房租和房租贴现率（可以简单理解为房租与房价的对比）。

社会福利的完善，让父母为不必为儿女买房也能实现自己的养老需求。

目前的高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，等等。

《第一财经》最终得出结论：

买房人要做好定价重估的准备，各地政府要避免激励政策过头，避免“诱多”，扼杀地方经济的活力和透支长期的增长潜能。

2、高房价与人口、生活、经济等

对《第一财经》的社论，我们基本是赞同的。其中，人口可能对房地产市场产生根本性的的影响。

大家可以环顾周边，有多少人买房都是为了“孩子”；很多生长在城市的独生子女，父母、岳父岳母已经为其积累了N套房子！可现如今，少子化现象日渐严重，老龄化现象日渐严重，这将给市场带来“釜底抽薪”的后果。

“高房价抬升了经济社会运行成本”，这一点的影响已经深入到我们每个人的生活。

有多少人含辛茹苦、省吃俭用，只为了一套房子，他们不舍得吃、不舍得穿，把辛苦钱用来偿还房贷，这大大压制了社会的消费，不利于经济的转型；高房价之下，各类房屋租赁成本居高不下，五六十平的社区商业总价动辄一二百万元，一年房租动辄六位数，其最终成本分摊在了普通居民身上。

很多人觉得自己活得累，为什么？有些人能感受到直接原因就是高房价，有些人感受不到但通常也会与高房价有关。这样的生活状态，与前述人口情况有密切关系——因为太累了，所以不生了，这是大家自然而然的条件反应。

另外，现在的宏观经济形势也让人非常迷茫。在我个人身边，降薪、离职、失业的比比皆是，一位在北京工作的好友已经失业3个月，每月1万多的房贷压得他喘不过气，几个月之间似乎变得苍老了许多……

3、房价还会涨吗？不排除，但君子不立危墙之下

有粉丝担心，房价还会不会涨？现在不买，将来会不会后悔？

我的回答是：当然存在这个可能，但我们自己必须做出判断和抉择。

由于过去一两年楼市预冷，很多一二线城市的土地出让量大降，很多地方政府宁愿土地流拍，宁愿自己左手倒右手，也不愿意让土地价格大幅下降。在这样的操作之下，很多一二线城市的房地产新增供应在减少，而且这种减少的趋势在未来会加剧。

在供应减少的情况下，未来房价存在上涨的可能。

我们不希望房价在继续上涨。因为，现在很多年轻人真的已经被高房价压垮，房价如果未来再有大涨，将让更多人失去奋斗的动力，对社会长期发展将很是不利。

而且，咱们就算不考虑大局，只说房地产市场：高房价已经大大压低了需求量，如果房价再涨，即使在上涨期会吸引大批的投机客进入市场，但上涨之后进入平台期，能买得起房子的人更少，市场会出现更加惨淡的情况。

我们不希望未来房价再出现大涨。但如果真的出现那种情况，到时候我们会鼓励大家抛售手中的房产，因为那有可能是最后的疯狂。

所以，房价还会涨吗？我们不敢排除那种可能。只是君子不立危墙之下，现在的市场风险在增加，在这样背景下继续加码投资房地产，恐怕并不是明智选择。

这篇文章，是我们以朋友身份跟大家唠嗑。相信大家每个人都有N多信息源，我们这篇文章仅供大家参考吧。